<질의회신>한 대지가 녹지&상업지역에 걸친 경우 건폐율 적용은?

가끔 한 대지가 두 개 이상의

용도 지역, 지구에 걸쳐진 경우가 많습니다.

 

이와 관련 포스팅을

참고해 주세요

 

하나의 대지가 둘 이상의 용도지역에 걸치 경우 적용 기준 (tistory.com)

하나의 대지가 둘 이상의 용도지역에 걸치 경우 적용 기준

 

 

이번 질의회신은

자역녹지지역과 

상업지역에 걸쳐진 경우

건폐율의 적용여부를 질의한 내용입니다.

 

자연녹지지역의 면적이 더 큰 한 대지가

자연녹지 지역과 상업지역의 두 지역에 걸쳐 있고

규모가 작은 부분이 대통령령으로 정하는 면적 이상일 경우,

 

건축물의 전부가 자연녹지지역에 배치되어 있어

자연녹지지역의 대지면적(상업지역면적제외)만으로 계산한

건축면적이 기준건폐율 20%를 초과하고있고,

자연녹지지역의 대지면적과 상업지역의 대지면적을 합산하여

자연녹지지역의 기준건폐율 20%초과 하지 않는 경우라면

관련법령위반인지 질의한 내용입니다.

 

하나의 대지가 자연녹지지역(7,300제곱미터)과

상업지역(1,300제곱미터)에 걸치는 경우,

대지 내 건폐율 적용 기준

 

답 변

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조제1항에서는

제36조에 따라 지정된 용도지역에서 건폐율의 최대한도는

관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여

조례로 정한다고 규정하고 있다.

 

특별한 규정이 없는 한 하나의 대지가

둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우에도

각각의 용도지역에 관한 규정이 그 대지의

해당 용도지역 부분에 적용되는 것이 원칙이다.

 

다만,

 각 용도지역 등에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분의 규모가

대통령령으로 정하는 규모

(330제곱미터. 다만, 도로변에 띠 모양으로 지정된

상업지역에 걸쳐 있는 토지의 경우 660제곱미터)

이하인 경우에는 각 용도지역 등별 건폐율 및 용적률을

가중평균한 값을 적용하고

그 밖의 건축 제한 등에 관한 사항은 그 대지 중

가장 넓은 면적이 속하는 용도지역 등의 규정을

적용하도록 규정하고 있다

 (법제처 법령해석례 15-0267).

 

결국,

대지 내 건축물의 배치에 관해서는 별도로 제한하지 않고 있으나,

대지 내 용도지역 경계선을 기준으로 각각의 용도지역별

건폐율에 관한 규정에 적합한 범위로 건축해야 할 것입니다

(대지 내 자연녹지지역 부분에 건축하는 건축물은

자연녹지지역의 건폐율 규정에 적합하게 건축해야 함).

 

 

 

 

질의회신

하나의 대지가 자연녹지지역과상업지역에 걸쳐있는경우 건폐율적용 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제84조(둘이상의 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역에 걸치는 대지에 대한 적용 기준) ③ 하나의 대지가 녹지지역과 그 밖의 용도지역ㆍ용도지구 또는 용도구역에 걸쳐 있는 경우(규모가 가장 작은 부분이 녹지지역으로서 해당 녹지지역이 제1항에 따라 대통령령으로 정하는 규모 이하인 경우는 제외한다)에는 제1항에도 불구하고 각각의 용도지역ㆍ용도지구 또는 용도구역의 건축물 및 토지에 관한 규정을 적용한다. 다만, 녹지지역의 건축물이 고도지구 또는 방화지구에 걸쳐 있는 경우에는 제1항 단서나 제2항에 따른다”라고 명시 하고 있으며, 「건축법」 제54조(건축물의 대지가 지역ㆍ지구 또는 구역에 걸치는 경우의 조치) ③ 대지가 녹지지역과 그 밖의 지역ㆍ지구 또는 구역에 걸치는 경우에는 각 지역ㆍ지구 또는 구역 안의 건축물과 대지에 관한 이 법의 규정을 적용한다. 다만, 녹지지역 안의 건축물이 방화지구에 걸치는 경우에는 제2항에 따른다.라고 규정하고 있습니다.   질문: 자연녹지지역의 면적이 더큰 한 대지가 자연녹지 지역과 상업지역의 두 지역에 걸쳐 있고 규모가 작은 부분이 대통령령으로 정하는 면적 이상일 경우, 건축물의 전부가 자연녹지지역에 배치되어 있어 자연녹지지역의 대지면적(상업지역면적제외)만으로 계산한 건축면적이 기준건폐율 20%를 초과하고있고, 자연녹지지역의 대지면적과 상업지역의 대지면적을 합산하여 자연녹지지역의 기준건폐율 20%초과 하지 않는 경우라면 관련법령위반인지 질의합니다.   답변 1. 국토교통행정에 관심과 애정을 가져 주시는 점 깊이 감사드리며, 민원인께서 국민신문고로 질의하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변드립니다. 2. 질의요지 (2023.3.27. 11:02 전화통화 내용 반영) 하나의 대지가 자연녹지지역(7,300제곱미터)과 상업지역(1,300제곱미터)에 걸치는 경우, 대지 내 건폐율 적용 기준   3. 답변   「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조제1항에서는 제36조에 따라 지정된 용도지역에서 건폐율의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 다음 각 호의 범위에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 정한다고 규정하고 있으므로, 특별한 규정이 없는 한 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우에도 각각의 용도지역에 관한 규정이 그 대지의 해당 용도지역 부분에 적용되는 것이 원칙이라 할 것입니다.   다만, 국토계획법 제84조제1항에서 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역·용도지구 또는 용도구역(이하 “용도지역 등”이라 함)에 걸치는 경우로서 각 용도지역 등에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분의 규모가 대통령령으로 정하는 규모(330제곱미터. 다만, 도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸쳐 있는 토지의 경우 660제곱미터) 이하인 경우에는 전체 대지의 건폐율 및 용적률은 각 부분이 전체 대지 면적에서 차지하는 비율을 고려하여 같은 항 각 호의 구분에 따라 각 용도지역 등별 건폐율 및 용적률을 가중평균한 값을 적용하고 그 밖의 건축 제한 등에 관한 사항은 그 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역 등의 규정을 적용하도록 규정하고 있으므로, 이러한 경우에 예외적으로 위 특례 규정이 적용된다고 할 것입니다 (법제처 법령해석례 15-0267).   또한, 같은 조 제3항본문에서는 하나의 대지가 녹지지역과 그 밖의 용도지역 등에 걸쳐 있는 경우(규모가 가장 작은 부분이 녹지지역으로서 해당 녹지지역이 제1항에 따라 대통령령으로 정하는 규모 이하인 경우는 제외한다)에는 제1항에도 불구하고 각각의 용도지역 등의 건축물 및 토지에 관한 규정을 적용한다고 규정하고 있습니다.   위 규정은 건축법 등에 따라 대지의 범위가 확정된 후, 하나의 대지 내에 둘 이상의 용도지역이 걸치게 되는 경우에 적용되는 규정으로서,   질의의 경우, 하나의 대지가 녹지지역(자연녹지지역)과 그 밖의 용도지역(상업지역)에 걸쳐 있는 경우(규모가 작은 부분이 녹지지역으로서 대통령령으로 정하는 규모(330제곱미터. 다만, 도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸쳐 있는 토지의 경우 660제곱미터)이하인 경우 아님)로서, 위 국토계획법 제84조제3항을 적용하여 대지 내 경계선을 기준으로 각 용도지역별 건축물 및 토지에 관한 규정을 적용해야 할 것으로,   대지 내 건축물의 배치에 관해서는 별도로 제한하지 않고 있으나, 대지 내 용도지역 경계선을 기준으로 각각의 용도지역별 건폐율에 관한 규정에 적합한 범위로 건축해야 할 것입니다(대지 내 자연녹지지역 부분에 건축하는 건축물은 자연녹지지역의 건폐율 규정에 적합하게 건축해야 함).   개별 사례별 규정 적용 대상 여부 등에 관하여는 구체적인 사실관계를 확인할 수 있는 관계도서를 갖추고 관할 지자체에 문의하시어 도움을 받으시기 바랍니다.   한편, 건축법 제54조제1항에서 대지가 이 법이나 다른 법률에 따른 지역ㆍ지구 또는 구역에 걸치는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 건축물과 대지의 전부에 대하여 대지의 과반(過半)이 속하는 지역ㆍ지구 또는 구역 안의 건축물 및 대지 등에 관한 “이 법의 규정”을 적용한다고 규정하고 있으나,   용도지역별 건축물의 건축제한, 건폐율 및 용적률 제한에 대하여는 건축법이 아니라 국토계획법이 규율하고 있으므로, 대지가 지역ㆍ지구 또는 구역에 걸치는 경우에 용도지역별 건축물의 용도제한, 건폐율 및 용적률 제한에 관하여는 건축법 제54조제1항이 적용되지 않을 것입니다(대법원 2013두16111 판결례, 법제처 19-0392 법령해석례 참조).   다시 한 번 국토교통 업무에 관심을 가져주셔서 감사드리며, 추가로 궁금한 사항은 도시정책과(김기환, 044-201-3712)로 문의하여 주시기 바랍니다. 감사합니다. 끝.   [본 회신내용은 해당 질의에만 국한되며 개별 사실관계의 변동 등으로 인한 유사사례인 경우에 본 회신내용과 다른 해석이 있을 수 있습니다. 따라서 개별사안에 대한 별도의 증거자료로 활용하는 것은 국토교통부 견해와는 관련이 없음을 알려드리니 양해하시기 바랍니다] 2023-03-27 담당부서 도시정책과