하나의 대지가 둘 이상의 용도지역에 걸치 경우 적용 기준

국토의 경제적, 효율적 이용을 위하여

모든 토지는 하나의 용도지역으로 구분되어 있습니다.

 

그리고 해당 용도지역에 따라 건축물의 

건폐율, 용적률, 가능 건축물의 용도,

건축법 등 기타 법령의 적용이 다릅니다.

 

그런데 하나의 대지가 두개 이상의

용도지역에 걸쳐진 경우가 있습니다.

 

아래는 도산대로 인근으로

대지 및 건축물에 주거지역(노란색)과

상업지역(분홍색)이 걸쳐져 있는 사례입니다.

 

네이버 지도 캡쳐

 

 

 

 

 

이런 경우 위의 내용을 어떻게 적용할까요?

 

우선 관련 법령에서 어떻게 정하고 있는지

알아보겠습니다.

 

건축법

 

건축법 제54조에서는 건축물 및 대지의 전부에 대해

대지의 과반이 속하는 지역. 지구. 구역의

건축물.대지에 대한 건축법을 적용한다고 되어 있습니다.

 

만약 하나의 대지에 상업지역과 주거지역이

혼재된 경우 상업지역의 비율이 높다면

이 대지의 건축법 적용은 상업지역 기준이 되는 것입니다.

 

"여기서 건폐율, 용적률, 건축물의 용도는

건축법에서 정하고 있는 것이 아니기 때문에

이는 제외됩니다."

 

건축법 제54조(건축물의 대지가 지역ㆍ지구 또는 구역에 걸치는 경우의 조치) ① 대지가 이 법이나 다른 법률에 따른 지역ㆍ지구(녹지지역과 방화지구는 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 구역에 걸치는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 건축물과 대지의 전부에 대하여 대지의 과반(過半)이 속하는 지역ㆍ지구 또는 구역 안의 건축물 및 대지 등에 관한 이 법의 규정을 적용한다.  <개정 2014. 1. 14., 2017. 4. 18.> ② 하나의 건축물이 방화지구와 그 밖의 구역에 걸치는 경우에는 그 전부에 대하여 방화지구 안의 건축물에 관한 이 법의 규정을 적용한다. 다만, 건축물의 방화지구에 속한 부분과 그 밖의 구역에 속한 부분의 경계가 방화벽으로 구획되는 경우 그 밖의 구역에 있는 부분에 대하여는 그러하지 아니하다. ③ 대지가 녹지지역과 그 밖의 지역ㆍ지구 또는 구역에 걸치는 경우에는 각 지역ㆍ지구 또는 구역 안의 건축물과 대지에 관한 이 법의 규정을 적용한다. 다만, 녹지지역 안의 건축물이 방화지구에 걸치는 경우에는 제2항에 따른다.  <개정 2017. 4. 18.> ④ 제1항에도 불구하고 해당 대지의 규모와 그 대지가 속한 용도지역ㆍ지구 또는 구역의 성격 등 그 대지에 관한 주변여건상 필요하다고 인정하여 해당 지방자치단체의 조례로 적용방법을 따로 정하는 경우에는 그에 따른다.

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률

 

하나의 대지가 둘 이상의 용도지역등에 걸치는 경우

가장 작은 부분의 규모가 330㎡ (노선 상업지역 660㎡)

 전체 대지의 건폐율 및 용적률은 아래의 산식으로 정합니다.

 

가중평균한 건폐율 = (f1x1 + f2x2 + … + fnxn) / 전체 대지 면적. 
가중평균한 용적률 = (f1x1 + f2x2 + … + fnxn) / 전체 대지 면적

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제84조(둘 이상의 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역에 걸치는 대지에 대한 적용 기준) ① 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역ㆍ용도지구 또는 용도구역(이하 이 항에서 “용도지역등”이라 한다)에 걸치는 경우로서 각 용도지역등에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분의 규모가 대통령령으로 정하는 규모 이하인 경우에는 전체 대지의 건폐율 및 용적률은 각 부분이 전체 대지 면적에서 차지하는 비율을 고려하여 다음 각 호의 구분에 따라 각 용도지역등별 건폐율 및 용적률을 가중평균한 값을 적용하고, 그 밖의 건축 제한 등에 관한 사항은 그 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역등에 관한 규정을 적용한다. 다만, 건축물이 고도지구에 걸쳐 있는 경우에는 그 건축물 및 대지의 전부에 대하여 고도지구의 건축물 및 대지에 관한 규정을 적용한다.  <개정 2012. 2. 1., 2017. 4. 18.> 1. 가중평균한 건폐율 = (f1x1 + f2x2 + … + fnxn) / 전체 대지 면적. 이 경우 f1부터 fn까지는 각 용도지역등에 속하는 토지 부분의 면적을 말하고, x1부터 xn까지는 해당 토지 부분이 속하는 각 용도지역등의 건폐율을 말하며, n은 용도지역등에 걸치는 각 토지 부분의 총 개수를 말한다. 2. 가중평균한 용적률 = (f1x1 + f2x2 + … + fnxn) / 전체 대지 면적. 이 경우 f1부터 fn까지는 각 용도지역등에 속하는 토지 부분의 면적을 말하고, x1부터 xn까지는 해당 토지 부분이 속하는 각 용도지역등의 용적률을 말하며, n은 용도지역등에 걸치는 각 토지 부분의 총 개수를 말한다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제94조(2 이상의 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역에 걸치는 토지에 대한 적용기준) 법 제84조제1항 각 호 외의 부분 본문 및 같은 조 제3항 본문에서 “대통령령으로 정하는 규모”라 함은 330제곱미터를 말한다. 다만, 도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸쳐 있는 토지의 경우에는 660제곱미터를 말한다

 

 

 

 

 

1> 작은 부분의 면적이 330㎡ 이하 인 경우

 

위의 그림처럼 하나의 대지에 주거지역과

상업지역이 혼재 된 경우 

일반주거지역의 면적이 330㎡ 이하이면

위의 산식에 따라 건폐율과 용적률을 각각

적용하면 됩니다.

 

2> 작은 부분의 면적이 330㎡ 초과 인 경우

하지만 주거지역의 면적이 330㎡ 을 초과한다면

어떻게 건폐율과 용적률을 적용할까요?

 

이런 경우에는 각각의 주거지역과 상업지역으로

구분해서 해당 지역에서 정하는

건폐율과 용적률을 적용해야 합니다.

 

아래 관련 질의회신을 참조하세요

 

https://www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=418893&rowIdx=2 

 

건축물의 용도

 

또한 용도지역 별 건축물의 용도도

<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>에서

정하기 때문에 각각의 용도지역으로

구분하여야 합니다.

 

https://www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=352840&rowIdx=1906 

법제처