<질의회신>법정 건폐율이 다른 2대지 증축시 건폐율은?

건축물이나 그 밖의 시설은

 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제76조부터 제78조까지

및 도시·군계획조례에 따른 용도지역·용도지구 안에서의

건축제한(건축물의 허용 용도, 종류, 규모 등), 

건폐율 및 용적률 등에 적합하게 입지하도록 하고 있습니다.

 

 

 

 

질의 내용

기존 건축할 당시에는 건폐율이

60%이었으나 현재는 20%제한으로 변경된 상태

 

만약 추가 편입부지에 증축을 하려는 경우

변경된 건폐율 기준은

1.추가된 증축부지의 20%미만으로 하면되는지?
2.기존부지 + 증축부지 면적의 합계의 20%미만으로 해야하는지?

에 대한 질문입니다.

 

답변 내용

관련 규정을 적용하여 추가 편입부지에 증축하려는 경우, 

증축하려는 부분에 관한 건폐율 기준은

추가편입부지에 대해서만 적용된다고 할 것입니다.

 

국토계획법 제82조에서는

법령의 제정ㆍ개정이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 사유로

기존 건축물이 이 법에 맞지 아니하게 된 경우에는

대통령령으로 정하는 범위에서 증축, 개축, 재축 또는

용도변경을 할 수 있다고 규정하고

 

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는

증축 또는 개축을 할 수 있다고 규정하고 있습니다.
 
1. 기존의 건축물이  건폐율 기준에 부적합하게 된 경우

: 건폐율이 증가하지 아니하는 범위에서의 증축 또는 개축

2. 기존의 건축물이 따른 건폐율 기준에 적합한 경우

:건폐율 기준을 초과하지 아니하는 범위에서의 증축 또는 개축

 

이 규정은 건축 당시 적용되는 법령에 따라 적법하게 건축(준공)되고

관계 법령에 따라 적법하게 운영되던 중 위 규정 사유로

현행 용도지역별 건축제한, 건폐율 또는 용적률 규정에

부적합하게 된 기존 건축물의 경우,
 
부지를 확장하여 추가편입부지에 증축하려는 부분이

현행 용도지역별 건축제한, 건폐율 및 용적률 규정에 적합한 경우에

증축할 수 있도록 하고,

 이 경우 증축하려는 부분에 관한 건폐율, 용적률 기준은

추가편입부지에 대해서만 적용토록 하기 위한 규정이기 때문입니다.

 

질의회신

법정 건폐율이 다른 2대지 증축시 건폐율은? 기존건축물이 자연녹지지역이지만 허가당시 법정 건폐율이 60% 이었음 증축부분은 현행법에따라 자연녹지지역 20%미만으로 계획 되었음   이런경우 건폐율은? 1.추가된 증축부지의 20%미만으로 하면되는지? 2.기존부지 + 증축부지 면적의 합계의 20%미만으로 해야하는지?   1. 국토교통행정에 관심과 애정을 가져 주시는 점 깊이 감사드리며, 민원인께서 국민신문고로 질의하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변드립니다.   2. 질의요지   자연녹지지역 내 기존 건축물로서(건폐율 58%, 용적률 120%) 추가 편입부지에 증축하려는 경우, 건폐율 기준은 추가 편입부지에 대해서만 적용하는지 또는 기존부지와 추가 편입부지를 합한 전체 부지에 대해서 적용하는지 (기존 부지의 지하층과 추가편입부지의 지하층을 연결하고 추가편입부지에 증축하는 경우임)   3. 답변   건축물이나 그 밖의 시설은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”) 제76조부터 제78조까지 및 도시·군계획조례에 따른 용도지역·용도지구 안에서의 건축제한(건축물의 허용 용도, 종류, 규모 등), 건폐율 및 용적률 등에 적합하게 입지해야 합니다.   다만, 국토계획법 제82조에서 법령의 제정ㆍ개정이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 사유로 기존 건축물이 이 법에 맞지 아니하게 된 경우에는 대통령령으로 정하는 범위에서 증축, 개축, 재축 또는 용도변경을 할 수 있다고 규정하고,   위임에 따른 국토계획법 시행령 제93조제2항에서 기존의 건축물이 제1항 각 호(1.법령 또는 도시ㆍ군계획조례의 제정ㆍ개정, 2.도시ㆍ군관리계획의 결정ㆍ변경 또는 행정구역의 변경, 3. 도시ㆍ군계획시설의 설치, 도시ㆍ군계획사업의 시행 또는 「도로법」에 의한 도로의 설치)의 사유로 제71조부터 제80조까지, 제82조부터 제84조까지, 제84조의2, 제86조부터 제89조까지 및 「수산자원관리법 시행령」 제40조제1항에 따른 건축제한 또는 건폐율 규정에 부적합하게 된 경우에도 기존 부지 내에서 증축 또는 개축(「건축법」제2조제1항제8호에 따른 증축 또는 개축을 말한다. 이하 이 조 및 제93조의3에서 같다)하려는 부분이 제71조부터 제80조까지, 제82조, 제83조, 제85조부터 제89조까지 및 「수산자원관리법 시행령」 제40조제1항에 따른 건축제한 및 용적률 규정에 적합한 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 증축 또는 개축을 할 수 있다고 규정하고 있습니다.   1. 기존의 건축물이 제84조 및 제84조의2에 따른 건폐율 기준에 부적합하게 된 경우: 건폐율이 증가하지 아니하는 범위에서의 증축 또는 개축 2. 기존의 건축물이 제84조 및 제84조의2에 따른 건폐율 기준에 적합한 경우: 제84조 및 제84조의2에 따른 건폐율 기준을 초과하지 아니하는 범위에서의 증축 또는 개축   즉, 건축 당시 법령에 적합하게 건축(준공된)되고 관계 법령에 따라 적법하게 운영되던 중 법령의 제개정, 도시군관리계획 변경(용도지역 변경) 등 위 규정의 사유로 인해 현행 용도지역별 건축제한 또는 건폐율 규정에 부적합하게 된 기존 건축물의 경우에도 기존 부지 내에서 증축 또는 개축하려는 부분이 현행 건축제한, 용적률 및 건폐율(건폐율 기준에 부적합한 경우 증가하지 않는 범위) 기준에 적합한 경우에 기존 건축물 특례에 따라 증축 또는 개축할 수 있다고 할 것입니다.   따라서, 기존 건축물이 현행 용도지역별 용적률에 부적합한 경우에는 위 규정을 적용하여 기존 부지에서 증축할 수 없을 것입니다.   또한, 국토계획법 시행령 제93조 제3항에서 기존의 건축물이 제1항 각 호(1. 법령 또는 도시ㆍ군계획조례의 제정ㆍ개정, 2.도시ㆍ군관리계획의 결정ㆍ변경 또는 행정구역의 변경, 3.도시ㆍ군계획시설의 설치, 도시ㆍ군계획사업의 시행 또는 「도로법」에 의한 도로의 설치)의 사유로 제71조부터 제80조까지, 제82조부터 제84조까지, 제84조의2, 제85조부터 제89조까지 및 「수산자원관리법 시행령」 제40조제1항에 따른 건축제한ㆍ건폐율 또는 용적률 규정에 부적합하게 된 경우에도 부지를 확장하여 추가편입부지에 증축하려는 부분이 제71조부터 제80조까지, 제82조부터 제84조까지, 제84조의2, 제85조부터 제89조까지 및 「수산자원관리법 시행령」 제40조제1항에 따른 건축제한ㆍ건폐율 및 용적률 규정에 적합한 경우에는 증축을 할 수 있다. 이 경우 추가편입부지에서 증축하려는 건축물에 대한 건폐율과 용적률 기준은 추가편입부지에 대해서만 적용한다고 규정하고 있습니다.   이 규정은 건축 당시 적용되는 법령에 따라 적법하게 건축(준공)되고 관계 법령에 따라 적법하게 운영되던 중 위 규정 사유로 현행 용도지역별 건축제한, 건폐율 또는 용적률 규정에 부적합하게 된 기존 건축물의 경우,   부지를 확장하여 추가편입부지에 증축하려는 부분이 현행 용도지역별 건축제한, 건폐율 및 용적률 규정에 적합한 경우에 증축할 수 있도록 하고, 이 경우 증축하려는 부분에 관한 건폐율, 용적률 기준은 추가편입부지에 대해서만 적용토록 하기 위한 규정입니다.   따라서, 이 규정을 적용하여 추가 편입부지에 증축하려는 경우, 증축하려는 부분에 관한 건폐율 기준은 추가편입부지에 대해서만 적용된다고 할 것입니다.   개별 사례별 증축 시에는 건축법 등 관계 법령에서 정하는 바에도 적합해야 할 것으로, 위 각 규정 적용 대상 여부 및 관계 법령 적합 여부 등에 관하여는 관계 도서 등 구체적인 사실관계 확인에 필요한 서류를 갖추고 종합행정업무를 담당하는 관할 지자체(도시계획, 건축 소관부서)에 문의하시어 도움을 받으시기 바랍니다.   참고로, 위 국토계획법 시행령 제93조 제2항 또는 제3항의 규정에 따라 증축한 경우에는 해당 건축물은 각 규정에 따른 기존건축물에 해당한다고 할 수 없을 것으로 각 규정을 적용하여 재차 증축할 수 없을 것입니다.   다시 한 번 국토교통 업무에 관심을 가져주셔서 감사드리며, 추가로 궁금한 사항은 도시정책과(김기환, 044-201-3712)로 문의하여 주시기 바랍니다. 감사합니다. 끝.   [본 회신내용은 해당 질의에만 국한되며 개별 사실관계의 변동 등으로 인한 유사사례인 경우에 본 회신내용과 다른 해석이 있을 수 있습니다. 따라서 개별사안에 대한 별도의 증거자료로 활용하는 것은 국토교통부 견해와는 관련이 없음을 알려드리니 양해하시기 바랍니다] 2023-04-03 담당부서 도시정책과