용어로 찾는 건축법_증축

#증축_정의

<건축영 제2조 4호>

 

기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것

 

 

 

 

 

 

 

#증축_질의회신

증축시 건축허용면적 <국토교통부 FAQ> 질의 개발제한구역 지정당시부터 대지인 토지(1,300㎡)상에 230㎡의 주택이 있으며, 구역내 8년 거주자일 경우 건폐율 20%, 용적율 100%룰 적용하여 300㎡가 초과되더라도 근린생활시설 이외의 용도(주택, 창고)로 증축이 가능한지? 회신 가. 개발제한구역안에서의 주택 또는 근린생활시설 건축규모는 「개특법시행령」별표2 제2호가목(2)에 의거 건폐율 100분의 20 이내로 건축하는 경우 높이 3층 이하, 용적율 100펴센트 이내로 건축이 가능할 것인 바, 나. 질의의 경우 근린생활시설 중 위 같은법시행령 별표1 제4호나목에 의한 일반음식점․휴게음식점의 건축연면적은 300제곱미터 이하로 제한하고 있으므로 휴게음식점 및 일반음식점과 주택, 창고등의 복합용도로의 건축은 300제곱미터를 초과하여 건축할 수는 없을 것입니다.

 

개발제한구역내 존속중인 건축물에 대한 재축 및 증축의 경우 건폐율,용적률은 <국토교통부 FAQ> 질의 개발제한구역내 존속중인 건축물 등에 대한 특례에서 건축물의 재축 및 증축의 경우 건폐율, 용적율은 얼마인가요? 회신 개발제한구역안에 존속중인 건축물에 대한 특례는 『개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령』 제23조제2항에 따라 가능한바 이 경우 건폐율, 용적률은 같은 법 시행령 제22조 관련 별표2 제2호 가목에 적합해야 합니다. 이 경우 건폐율은 100분의 60 이내, 용적률은 300퍼센트 이내로 정하고 있으며 주택 또는 근린생활시설에 대하여는 건폐율 100분의 60 이내로 하는 경우는 높이 3층 이하, 용적률 300퍼센트 이내로서 기존면적을 포함하여 연면적 200제곱미터(5년 이상 거주자는 232제곱미터, 지정당시거주자는 300제곱미터) 이하. 이 경우 5년 이상 거주자 또는 지정당시거주자가 연면적 200제곱미터를 초과하여 연면적 232제곱미터 또는 연면적 300제곱미터까지 건축할 수 있는 경우는 1회에 한하도록 하고 있습니다. 또한 건폐율 100분의 20 이내로 건축하는 경우는 높이 3층 이하 용적률 100퍼센트 이내로 하고 있고 토지의 형질변경을 수반하는 증축은 경우는 같은 법 시행령 제23조제2항제2호관련 별표3에서 별도로 정하고 있으니 기타 구체적인 사항은 허가권자인 해당시장·군수 또는 구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다. 끝.

 

기존건축물을 증축하는 경우 부과대상 면적 <국토교통부 FAQ> 질의 기존건축물을 증축하는 경우 기초공제 면적과 기존 건축물 연면적은 각각 어떻게 산정하는지요?. 회신 □ 건축연면적이 200제곱미터를 초과하는 건축물의 건축행위에 대하여 기반시설부담금을 부과하는 것이므로, 기존 건축물연면적(주차장면적 제외)과 증축허가연면적을 합산하여 200제곱미터를 초과하는 경우 기반시설부담금이 부과되는 것입니다. □ 따라서, 기존 건축물의 연면적이 기초공제 면적(200제곱미터)을 초과하는 경우에는 기존 건축물의 연면적을 제외하고 증축허가 연면적만을 산정하는 것이나, 200제곱미터 미만의 기존 건축물을 증축하는 경우에는 기초공제 면적(200제곱미터)에 해당되는 만큼을 건축연면적에서 제외하고 산정하도록 되어있습니다. ㅇ 기존건축물이 기초공제면적을 초과하는 경우 부과대상면적은 기존건축물(300㎡) + 증축(100㎡) - 기존건축물 공제(300㎡) = 100㎡ ㅇ 기존건축물이 기초공제면적 미만인 경우 부과대상면적은 기존건축물(150㎡) + 증축(100㎡) - 기초공제면적(200㎡) = 50㎡

 

 

 

동시에 증축과 개축가능여부 <국토교통부 FAQ> 질의 개발제한구역내에서 건축법상 개축과 증축허가를 동시에 이루어지는 경우 일괄 허가처리가 가능한지를 질의 회신 가. 건축행위 중 “신축”이라함은 「건축법시행령」제2조제1호의 규정에 따라 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 철거 또는 멸실된 대지를 포함)에 새로이 건축물을 축조하는 것(개축 또는 재축의 경우를 제외)을 말한다고 규정하고 있습니다. 나. 건축물의 개축과 증축이 동시에 이루어지는 것은 신축에 해당됨으로 개발제한구역법령상 건축(신축)기준과 규모 등 법령에 적합하다면 개축과 증축행위를 일괄하여 허가하는 것은 아무런 문제가 없을 것이며, 민원인의 편의를 위한 적절한 조치입니다. 끝.

 

대수선 및 증축 분양시 건축물분양법 적용대상 여부 <국토교통부 FAQ> 질의  연면적 4,193.26제곱미터인 건축물(판매 및 영업시설과 운동시설의 용도)을 대수선하여 분양하고자 하는 경우 건축물분양법 적용대상인지? ㅇ 상기 건축물에 연면적 3,000제곱미터 이내의 증축을 하여 분양하고자 하는 경우 「건축물의 분양에 관한 법률」 적용대상인지 여부 회신 건축물분양법 제3조에 의하면 이 법은 「건축법」 제11조의 규정에 의한 건축허가를 받아 건축하여야 하는 다음 각호의 1에 해당하는 건축물로서 사용승인 전에 분양하는 건축물에 대하여 적용됩니다. 1. 분양하는 부분의 바닥면적(건축법 제73조의 규정에 의한 바닥면적을 말한다)의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물 2. 업무시설 등 대통령령이 정하는 용도 및 규모의 건축물 ㅇ 따라서, 기존건축물을 「건축법」 제11조의 규정에 의한 건축(개축 또는 증축)허가를 받아 동법 제22조의 규정에 의한 사용승인 전에 분양하는 경우로서 분양하는 부분의 바닥면적의 합계(분양하는 부분의 전체 바닥면적의 합계를 말하는 것임)가 3천제곱미터 이상인 경우에는 건축물분양법의 적용을 받는 것이며, 여기서 대수선에 해당하는 부분을 사용승인 전에 분양한다면 그 부분도 “분양하는 부분의 바닥면적”에 포함하여야 하는 것입니다.

 

공장건축물의 증축에 따른 방화구획 적용 여부 <국토교통부 FAQ> 질의 공장 건축물이 증축되어 연면적이 1천 제곱미터를 초과할 경우, 건축법 시행령 제46조 제1항의 규정에 따른 방화구획의 적용 여부 회신 국토교통 행정에 많은 관심을 가져 주시어 감사드립니다. 「건축법시행령」제46조 제1항 규정에 의해 주요구조부가 내화구조 또는 불연재료로 된 건축물로서 연면적이 1천 제곱미터를 넘는 것은 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」제14조 기준에 따라 내화구조로 된 바닥·벽 및 제64조의 규정에 의한 갑종방화문(국토교통부장관이 정하는 기준에 적합한 자동방화셔터를 포함)으로 구획하여야 합니다. 감사합니다.

 

부속용도의 증축으로 인한 기존건축물의 주용도 (변경)적용 여부 <국토교통부 FAQ> 질의 기존 건축물의 용도가 제2종근린생활시설(제조업인)인 건축물의 증축시 동일 건축물안에 사무소의 설치가 가능한 지? 회신 평소 국토교통부에 관심과 애정을 가져주시어 감사 드리며, 질의하신 사항에 대하여 아래와 같이 알려드립니다. 가. 건축법시행령 제2조 제1항 제14호 나목의 규정에 의하여 주된 용도의 기능에 필수적인 용도로서 사무·작업 기타 이와 유사한 시설의 용도로 사용하는 경우에는 당해 건축물의 “부속용도”로 볼 수 있으며 이 경우에 당해 건축물의 용도분류는 주용도의 용도로 분류합니다. 나. 질의의 경우가 주 건축물의 부속용도인 사무소로서 증축으로 인하여 동일한 건축물안에서 동법시행령 별표 1 제4호 사목의 용도로 쓰이는 바닥면적의 합계가 500제곱미터를 초과하는 경우에는 동표 제13호의 규정에 의한 공장으로 용도를 변경하여야 합니다. 감사합니다.

 

증축 해당 여부 <국토교통부 FAQ> 질의 기존 건축물의 벽·기둥의 중심선 바깥으로 셔터를 설치한 경우가 증축에 해당되는 것인 지 회신 건축법에서 “증축”이라 함은 동법 시행령 제2조 제1항 제2호의 규정에 의하여 기존건축물이 있는 대지안에서 건축물의 건축면적·연면적·층수 또는 높이를 증가시키는 것을 말하며, 연면적은 동법 시행령 제119조 제1항제4호의 규정에 의하여 하나의 건축물의 각 층의 바닥면적의 합계로 산정하는 것입니다. 또한 “바닥면적”은 동법 시행령 제119조 제1항 제3호의 규정에 의하여 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽·기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적(제3호 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목이 규정하는 바에 의함)으로 하는 것이므로 문의의 경우가 건축법상 증축에 해당하는지는 당해 부분의 벽·기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선이 변경되어 그 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적이 증가하였는 지를 건축물의 현황 등을 확인하여 판단하여야 할 것입니다.

 

숙박시설로 용도변경하며 증축시 시공자제한 여부 <국토교통부 FAQ> 질의 2종근린생활시설을 숙박 및 위락시설로 용도변경하여 154제곱미터를 증축(총면적 710제곱미터)하는 경우 시공자제한을 받는지 여부 회신 건물의 증축시 시공자제한 해당여부는 증축분에 해당되는 면적으로 시공자제한 여부를 판단하나, 질의의 경우는 건설산업기본법 제41조제4호 및 동법시행령 제36조제4호에 의거하여 공중위생관리법에 의한 숙박시설의 경우로 이는 연면적이 200제곱미터 이하인 경우라도 반드시 건설업자가 시공하도록 하였으므로 건설업자가 시공하여야 할 것으로 사료됩니다

 

건축물 증축시 주차대수 산정 방법 <국토교통부 FAQ> 질의 허가받은 건축물이 있는 대지의 나머지 공간에 새로운 건물을 증축할 경우 주차대수 산정 방법 회신 주차장법 시행령 별표1 비고 5호의 규정에서 시설물을 증축함에 따라 추가로 설치해야 하는 부설주차장의 주차대수는 증축으로 인하여 면적이 증가하는 부분에 대해서만 설치기준을 적용하여 산정하는 것으로 규정되어 있음을 알려드립니다.

 

기존건축물의 증축신고대상인 건축물의 사용승인 시 건축물대장(현황도) 작성은? <국토교통부 FAQ> 질의 건축법 제9조에 따라 기존건축물에 증축신고대상에 대한 건축물의 사용승인을 하는 경우 건축물대장(현황도) 작성은? 회신 가. 건축법 제29조 제1항의 규정에 의하면 동법 제18조 제2항의 규정에 의하여 사용승인을 교부한 경우에는 건축물대장에 건축물 및 그 대지에 관한 현황을 기재하고 관리하도록 규정하고 있으며. 나. 또한, 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제12조 제1항의 규정에 의하면 시장·군수·구청장은 법 제18조 제2항 등에 의거 사용승인을 하는 때에는 그 내용에 따라 건축물대장을 생성하도록 되어 있음 다. 따라서, 건축법 제9조에 의하여 건축신고대상 건축물의 경우에는 사용승인시 첨부된 공사완료도서 즉, “입면, 배치 및 평면도 등에 표시된 현황도면”등을 이용하여 건축물대장을 생성하면 될 것임 (법 제9조, 제18조, 제27조 ⇒ 제14조, 제22조, 제36조, 2008. 3. 21.)

 

소규모증축 내화구조 적용 여부 <국토교통부 FAQ> 질의 대형공장(2천제곱미터 이상)에 컴프레셔실 증축(1×2m)을 외벽에 붙여 공사할 경우 주요구조부를 내화구조로 하여야 하는 지 여부. 회신 「건축법 시행령」 제56조제1항제3호에 따라 공장의 용도로 쓰는 건축물로서 그 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 2천 제곱미터 이상인 건축물의 주요구조부는 내화구조로 하여야 하는 바, 이와 관련 “주요구조부”란 「건축법」 제2조제1항제7호에 따라 내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단을 말하며, 사이 기둥, 최하층 바닥, 작은 보, 차양, 옥외 계단, 그 밖에 이와 유사한 것으로 건축물의 구조상 중요하지 아니하는 부분은 제외하는 것으로 규정하고 있음을 알려드리니, 질의의 경우가 이에 해당되는지 여부등 구체적인 적용은 관련 도면 등을 갖추어 현지 상황을 잘 알 수 있는 관할 소재지의 시장․군수․구청장에게 문의하시기 바람

 

기존건축물 증축 특례 관련 <국토교통부 FAQ> 질의 지상 1층의 필로티 공개공지를 변경하여 증축(면적산입)을 하고자 하나, 도시계획조례 변경으로 해당 용도의 입지가 불가한 경우, 건축법에 따른 기존건축물 등에 대한 특례를 적용할 수 있는지 여부 회신 건축법 시행령」제6조의2 제2항에 따르면 기존 건축물 및 대지가 법령의 제정․개정이나 제1항 각 호의 사유로 법, 이 영 또는 건축조례(이하 “법령등”이라 함)에 부적합하더라도 증축하려는 부분이 법령 등에 적합한 경우에는 건축을 허용하도록 특례를 규정하고 있음 그러나, 질의하신 바와 같이 해당지역의 도시계획조례 개정으로 입지가 불가하게 된 용도의 증축은 상기 규정에 따른 특례 적용이 곤란할 것으로, 현행 법령에서 정한 입지제한에 적합한 범위내에서 증축을 하여야 할 것으로 사료되는 바, 이와 관련한 보다 구체적인 사항은 현지상황을 소상히 파악하고 있는 해당 허가권자와 협의하여 처리하시기 바람

 

건축물 증축 시 지진에 대한 안전여부 확인 대상 여부 <국토교통부 FAQ> 질의 건축법시행령 제32조 제2항에서 지진에 대한 안전여부 확인 대상 건축물을 정하면서, ‘사용승인서를 교부받은 후 5년이 경과된 건축물의 증축(연면적의 10분의 1이내의 증축 또는 1개층의 증축에 한함) 및 일부개축의 경우에는 그러하지 아니한다.’ 라고 명시되어 있는 바, 다음과 같은 경우 지진에 대한 안전여부 확인 대상인지 여부 가. 연면적 1/10초과로 증가하면서 1개층 증축 공사 나. 연면적 1/10이하로 증가하면서 2개층 증축 공사 회신 건축법시행령 제32조 제2항 단서 규정에 따라 사용승인서를 교부 받은 후 5년이 경과된 건축물로서 연면적의 10분의 1이내의 증축(①) 또는 1개층의 증축(②)에 해당하는 경우에는 지진에 대한 안전여부를 확인 하지 아니하여도 되는 것으로써 연면적과 층수의 증축을 병행하는 경우에는 조건 ①, ②에 모두 적합하여야 하는 것임 따라서, “가”와 “나”는 이에 해당하지 않아, 지진에 대한 안전여부의 확인이 필요할 것으로 판단됨

 

오솔길·조형물·광장 및 분수대 부분을 증축시 조경면적에 산입 여부 <국토교통부 FAQ> 질의 기존건축물 신축시 조경면적 산정에서 제외되었던 오솔길·조형물·광장 및 분수대 부분을 증축시 조경면적에 포함할 수 있는 지? 회신 건축법 제32조 제2항의 규정에 의하여 고시된 조경기준(건설교통부고시 제2000-159호) 제3조 제4호의 규정에 의한 조경시설공간에 설치한 조경시설(조경과 관련된 파고라·벤치·조각물·정원석·분수대·휴게·여가·수경·관리 및 기타 이와 유사한 것으로 설치되는 시설, 생태연못 및 하천 등)은 조경면적에 포함할 수 있는 것이니 적용비율 등 구체적인 사항은 허가권자에게 문의 바람(법 제32조 ⇒ 제42조, 2008. 3. 21.)

 

증축허가를 득하지 아니한 건축물의 건축물대장 등재 여부 <국토교통부 FAQ> 질의 건축허가를 받지 않고 증축한 부분의 건축물대장 등재 가능 여부? 회신 건축법상 허가나 신고대상의 건축물을 허가나 신고 절차 없이 건축한 건축물이라도 현행 건축법 등 관련법령에 적합한 건축물의 경우에 허가권자가 행정조치를 선행한 후 추인절차를 거쳐 적법한 건축물로 인정하였다면 건축물대장에 등재가 가능할 것임

 

증축과 관련한 건축허가 및 집합건축물대장 생성 가능 여부 <국토교통부 FAQ> 질의 기존 단독주택이 있는 대지에 기존 건축물의 소유자가 아닌 자가 기존 건축물의 옆과 상부에 붙여 증축하고자 할 때 건축허가 및 집합건축물대장 생성이 가능한 지 여부 회신 기존 건축물에 붙여 증축하는 경우로서 증축하는 부분이 건축법과 기타 관계법령의 제 규정에 적합하고, 기존 건축물의 전유 및 공용부분의 변경이 없으며, 기존 건축물 소유자의 동의가 있는 경우에는 건축허가 및 집합건축물대장 생성이 가능할 것임

 

교육연구시설 증축 시 확보해야 하는 주차대수 산정 방법 <국토교통부 FAQ> 질의 교육연구시설을 증축할 때 추가로 확보 해야하는 주차대수는 몇대 입니까? 〈시설물 현황〉 시설면적 : 368.48㎡, 설치기준 : 200㎡당 1대 이번 증축 면적 : 125.67㎡ 회신 주차장법 시행령 별표1 비고5호에서 시설물을 증축함에 따라 추가로 설치하여야 하는 부설주차장의 주차대수는 증축으로 인하여 면적이 증가하는 부분에 대하여만 설치기준을 적용하여 산정한다고 규정되어 있으며, 비고6호에서 주차대수 0.5이상인 경우에는 이를 1대로 보므로 1대를 추가로 확보해야 할 것으로 판단됩니다.

 

미관지구에 걸친 기 건축물 근처 건축물 증축 관련 <국토교통부 FAQ> 질의 동일부지 내 기존 건축물이 미관지구에 걸쳐 배치되어 있을 경우, 동일부지내 미관지구를 벗어난 곳에서 건물을 증축할 경우 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 미관지구내의 규정을 적용하는지 회신 국토계획법 제84조제1항 단서에 따라 건축물이 미관지구에 걸쳐 있는 경우에는 그 건축물 및 대지의 전부에 대하여 미관지구의 건축물 및 대지에 관한 규정을 적용하도록 하고 있으므로, 질의 경우는 당해 대지전체에 대하여 미관지구의 건축물 및 대지에 관한 규정이 적용되는 것이 타당할 것임을 알려드립니다.

 

기존 주택에 샤시를 설치한 경우 증축에 해당하는지 여부 <국토교통부 FAQ> 질의 기존 주택의 발코니에 샤시를 설치한 경우 증축에 해당하는 지 여부. 회신 「건축법 시행령」제119조제1항제3호 나목에 따라 주택의 발코니 등 건축물의 노대나 그 밖에 이와 비슷한 것(이하 “노대등”이라 한다)의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입하도록 하고 있습니다. 따라서, 기존 주택의 발코니에 단순히 샤시를 설치한 것만으로 바닥면적에 산입되는 것은 아니나 보다 구체적인 사항은 관련도면 등 자세한 자료를 갖추어 관할 소재지의 시장․군수․구청장에게 문의하시기 바랍니다.

 

대지의 범위 규정 위반되는 경우 증축 가능 여부 <국토교통부 FAQ> 질의 건축물을 증축하고자 하는 대지가 「건축법시행령」제3조에 따른 대지의 범위 규정에 위반되는 경우 증축하고자 하는 부분이 법령 등에 적합한 경우라면 같은 법 시행령 제6조의2 제2항제2호에 따라 증축이 가능한지? 회신 당해 대지 또는 건축물이 법령의 제정.개정이나 그 밖에 대통령령(「건축법 시행령」 제6조의2 제1항)으로 정하는 사유로 대지나 건축물이 건축법에 맞지 아니하게 된 경우에는 증축하거나 개축하려는 부분이 법령 등에 적합한 경우 등 대통령령(「건축법 시행령」 제6조의2 제2항)으로 정하는 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 건축을 허가할 수 있도록 「건축법」 제6조에서 규정하고 있음 따라서, 질의의 경우는 당해 대지가 상기 규정에 따라 「건축법」에 맞지 아니하게 된 것인지, 증축하려는 부분이 법령 등에 적합한지, 조례에서 정하는 사항인지 등에 대하여 종합적으로 검토하여 허가권자가 증축허가 가능여부를 판단하여야 할 것임

 

 

 

도시계획시설 자동차정류장 부지 내부의 시설물 증축에 관한건 <국토교통부 FAQ> 질의 도시계획시설 자동차정류장 부지 내부의 시설물 증축에 관한건 회신 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제61조 규정에 따라 “도시계획시설과 도시계획시설이 아닌 시설을 같은 건축물안에 설치한 경우로서 건폐율이 증가하지 아니하는 범위안에서 당해 건축물을 증축 또는 대수선하여 도시계획시설이 아닌 시설을 설치하는 경우 도시계획시설부지에서의 개발행위는 허가권자가 구체적인 내용을 판단하여 허가할 수 있으며, 이 경우 “건폐율”은 당초 실시계획인가 사항에서 고시한 사항을 말합니다.

 

증축을 위한 대지 <국토교통부 FAQ> 질의 가. 증축을 위한 대지가 공업지역(과반이 넘음)과 자연녹지지역에 걸쳐 있을 경우에 증축 가능여부 나. 자연녹지지역에 설치하고자 하는 제1종 근린생활시설(소매점)이 공업지역에 설치되는 자동차 관련 시설의 부속용도로 사용될 가능성이 있다하여 증축을 불허할 수 있는지 여부 회신 건축물의 대지가 지역․지구 또는 구역에 걸치는 경우로서, 대지가 녹지지역과 그 밖의 지역․지구 또는 구역에 걸치는 경우에는 「건축법」제54조제3항에 따라 각 지역․지구 또는 구역 안의 건축물과 대지에 관한 「건축법」의 규정을 적용하도록 하고 있으며, ‘부속용도’란 건축물의 주된 용도의 기능에 필수적인 용도로서 「건축법 시행령」제2조제13호 각 목의 어느 하나에 해당하는 용도를 말하는 것으로 건축물의 용도 분류는 해당 건축물의 구조, 기능, 이용목적․형태와 관계법령 등을 종합 적으로 고려하여 판단해야 합니다. 아울러, 지역․지구 등에서의 건축행위 제한 등에 대하여는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」등 관계 법령에도 적합하여야 하는 것인 바, 이에 적합여부 등 보다 구체적인 사항은 관련 자료를 갖추어 해당 지역의 허가권자인 시장, 군수, 구청장에게 문의하시기 바랍니다.