주택담보대출(LTV)
LTV규제는 주택 담보 가치의 기준으로
최대 대출한도들 정한 것으로
자산가치의 과도한 하락에 대비하여
금융기관을 보호하는 장치입니다.
(대출가능금액 / 담보주택의 시세) X100
지역마다 다르게 적용되는 LTV비율
예를 들어
투기과열지구 12억 주택의 최대 대출한도는
(9억 X 40%) + (3억 X 20%)
= 3.6억 + 0.6억 = 4.2억
조정대상 지역의 12억 주택의 최대 대출한도는
(9억 X 50%) + (3억 X 30%)
= 4.5억 + 0.9억 = 5.4억
다만,
서민, 실수요자 LTV 규제 완화됩니다.
(21년 7월 1일 시행)
하지만 DSR 규제는 그대로 적용됩니다.
생활안정자금 대출 규제
현재 거주중인 주택을 담보로 위의 내용대로
대출을 받을 수 있을까요?
아닙니다.
우리가 흔히 알고 있는 주택담보대출은
주택을 구입할 때 적용되는 대출이기 때문에
대출금액이 한정됩니다.
연간 대출한도는 동일물건별 1억원까지 제한되고
부동산 취득 용도로 사용하지 않겠다고
서약을 받고 진행합니다.
차주(돈이나 물건을 빌려 쓴 사람)의
상환 능력을 평가하는 대출 규제
DTI가 있기는 하지만 대출 제한 요소로
거의 작용하지 않습니다.
DTI는
신규 주택담보대출 원리금 + 기존 대출의 이자
만 산정하여 연소득의 비율로 계산하지만,
DSR은
신규 주택담보대출 원리금 + 기존 대출의 원금과 이자
를 산정하여 연소득의 비율로 계산하는 방식으로
DTI에 비해 더 정확하게 채무상환능력을
평가하는 지표입니다.
그럼 규제에 큰 작용을 하는 것이 DSR로서
40%를 넘지 않도록 하고 있습니다.
DSR 계산은 원리금이 포함된 것으로
연봉 6000 만원 직장인이
주택담보 월 상환액 100만원과
기타 대출의 원리금과 이자가 50만원이면
DSR은 30%가 됩니다.
원리금 산정 방식
이자만 납부하는 전세대출이나 신용대출의 경우
위의 표대로 계산해 산정하게 됩니다.
원래 대출규제에 큰 영향을 미치지 못했지만
21년 4월 강화 방안이 발표되면서
큰 규제가 되었습니다.
올해 7월부터 주담대 전 규제지역 6억 초과 주택과
신용대출 1억만 초과되어도 DSR 적용을 받습니다.
그리고
DSR에 반영하는 원리금 산정방식 중
신용대출 만기를 22년 까지 단계적으로
낮추어 적용합니다.
하지만 저금리 상황에서 한계가 있고
부부가 맞벌이인 경우 배우자의 대출 규제 적용이
되는 것이 아니기 때문에 아직까지
큰 효과를 발휘하지 못하고 있습니다.
신용대출 규제
2020년 7월말 기준 신용대출금리는
1.99%(1등급)으로 주담대보다 더 낮았습니다.
이렇다 보니 신용대출로 주택 구입에
사용하게 되면서 집값상승을 부추겼다고 판단해
정부는 2020년 11월 부터
주택유형에 상관없이
규제지역에 위채했다면
'고액 신용대출 차주의 주택구입 제한' 을 위해
1억원 초과 신용대출 보유자가 주택을 구입한 경우
대출을 회수하기로 한 것입니다.
주택 수에 따른 규제
2주택 이상 보유자는 전 지역
주담대가 금지됩니다.
1주택이나 무주택자의 경우도
6개월 이내 매도 또는 전입이
되어야 하는 조건이 있습니다.
하지만 이 규제 역시
다주택자들은 전세보증금과 신용대출을 활용하기
때문에 그렇게 실효성이 없었습니다.
전세자금대출 규제
이 규제의 목적은
전세 거주할 돈으도 갭투자하고
전세 대출 받지 말라는 취지입니다.
다시말해 '무주택 갭투자를 위한 규제'로서
2019년 12.16 부동산 대책에 대비
2020년 그 내용이 아래와 같이 더 강화되었습니다.
물론 전세 대출 중 갭투자 할 경우
바로 회수됩니다.
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