일본 부동산 버블이 한국 부동산과 다른 이유

인구감소와 고령화  한국은

일본을 그대로 따라가고 있어서

부동산(집값)도 따라간다고 생각하는

사람이 많습니다.

 

하지만 그렇지 않다는 의견도 있는데요

그 이유가 궁금합니다.

 

 

 

 

 

일본의 부동산 버블 붕괴

1980년대 당시 전세계 기업 중 1위인 IBM을

제외한 나머지 2~10위가 일본기업이었습니다.

(100위 내에 50%가 일본 기업)

 

따라서 미국이 경제대국인 일본을 위협할

수 밖에 없는 상황이었습니다.

 

이에 일본 수출을 막기 위해 다양한 법안을 만들었는데

그 중 하나가 일본 반도체에 관세를 100% 부과하는

'미일 반도체 협정'이라는 것입니다.

 

또한 1985년 '#플라자 합의(엔화를 두배로 절상)'등

순간적이고 단기적인

정책.제도들을 단기간에 입안 했고 이에

 환율이 몇개월 만에 2~3배가 뛰면서 기업들도

부동산에 투자가 늘면서 부동산 버블이

가속화되었습니다.

 

 

 

당시 LTV*가 120%로 거의 대출로 부동산을

샀던 시대였는데

 

LTV*:주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율

 

1990년 일본중앙은행 총재가 바뀌면서

저금리(2.5%)를 고금리(6.0%)로 올리면서

부동산 버블이 터지기 시작했습니다.

 

이런 일이 갑자기 생기니

부채가 많은 기업의 부동산이 한꺼번에 매물로 나왔고

이 파급이 20년에 걸쳐 영향을 주었습니다.

 

결국 이런 악재가 동시다발적으로

일본 경제를 강타했기 때문에 디플레이션 등으로

경제가 무너진 것입니다.

 

또한 일본은 주식 등 모든 자산에

버블이 심했다는 특징이 한국과

다른 점입니다.

 

일본 부동산 시장

 

1991년 부동산 붕괴 후

2005년까지 약 14년간 지속적으로 하락했습니다.

 

전반적으로 동경을 중심으로 한 수도권 지역은

2006년부터 등락. 하락이 반복되다가

 

2012년 아베의 양적완화가 시작되고

 

2013년 부터 2018년까지 동경은 약 25%가

올랐고, 지방은 하락세가 멈췄습니다.

 

그렇다고 일본 부동산이 전부

폭삭 주저앉은 것은 아닙니다.

 

지역에 따라 하락이 큰 곳도 있지만

적은 곳도 있었고, 긴자의 경우 거의 떨어지지 않고

지금은 버블 당시 수준 이상을 유지하고 있습니다.

 

 

 

하지만 한국은 이런 대외적 쇼크가

그것도 단기간에 동시다발적으로 발생하기는 

힘듭니다.

 

 

 

 

인구 고령화에 따른 부동산 영향

 

일본의 주력 산업군

과 우리나라 산업군은

그 기질이 다릅니다.

 

소재부품기계장치가 주력인

특허로 보호받지 못하는

 '도제식'으로 운영되는 기업이

각 지역에 위치합니다.

 

 

 

 

 

그리고 이런 기업이 그 지역을 떠나지 않고

버텨주는 것이 특징입니다.

 

그들 나름대로 기술 노하우로

그 동네에서 먹고 살 수 있다고 생각합니다.

 

하지만 우리나라 주력 산업 분야는

 

일본과 달리 기술에 의존에 관련 직종이

다시 배치되고 기존의 기술은 중요치 않게 되는

'와해성 혁신'이 많습니다.

 

따라서 대형 공장이 수도권 인근에 집중되어 있고

지방은 사람이 줄고 정주 여건이 줄면서

편차가 심해지고 있습니다.

 

그리고 모두가 노후를 걱정하고 대부분의 

자산을 부동산에 집중하고 있기 때문에

수도권으로 몰릴 수 밖에 없는 구조입니다.

 

그렇다고 출산율이 다시 반등하지는 

않을 것이라고 합니다.