'리모델링' 관련 법령_<건축법>

리모델링은 <건축법>과 <주택법>에서

각각 따로 정하고 있습니다.

 

주로 일반 건축물 및 단독 주택 및 소규모 공동주택의

경우에는 <건축법>이 적용되고,

 

아파트 단지의 리모델링의 경우에는

<건축법> + <주택법>이 적용됩니다.

 

이번 포스팅은 <건축법>에서 정하고 있는

리모델링에 대해 알아보겠습니다.

 

 

정 의

 

" 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을

위하여 대수선하거나

건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위 "

 

대수선과 증축, 개축 역시 건축법에서 개별적으로

정의하고 있습니다.

 

건축법 제2조(정의) 9. “대수선”이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다. 10. “리모델링”이란 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위를 말한다. 건축법 시행령 제2조(정의)  이 영에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다 2. “증축”이란 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말한다. 3. “개축”이란 기존 건축물의 전부 또는 일부[내력벽ㆍ기둥ㆍ보ㆍ지붕틀(제16호에 따른 한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다) 중 셋 이상이 포함되는 경우를 말한다]를 해체하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다.

 

대수선에 대한 추가 내용은

아래 포스팅을 참조하세요

 

대수선이란? (tistory.com)

대수선이란?

 

 

 

 

 

리모델링이 대수선 및 증.개축과 다른 점

 

리모델링은 이들 행위를

모두 포함하는 행위이기도 하지만 건축법에서

정하는 기간이 경과해 이러한 행위가 필요한 경우

법적 기준을 완화할 수 있도록 규정한 것입니다.

 

 리모델링은 건축심의를 통해

완화범위를 결정받을 수 있습니다.

 

물론 공동주택 리모델링과 달리

일반 건축물에서는 이런 취지가 잘 적용되지

않고 있어 건축 행정 개선이 요구되고 있습니다.

 

적용의 완화

1) 리모델링 활성화 구역 안의 건축물이나
2) 사용승인을 받은 후 15년 이상이 되어

리모델링이 필요한 건축물

 

의 경우에는 아래의 건축법 항목 적용을

건축위원회 심의를 거쳐 완화 여부와 적용 범위를

결정받을 수 있습니다.

 

건축법

제42조: 대지의 조경

제43조: 공개 공지 등의 확보

제46조: 건축선의 지정

제55조: 건축물의 건폐율

제56조: 건축물의 용적률

제60조: 건축물의 높이제한

제61조 제2항: 일조 등의 확보를 위한 높이제한 중

공동주택의 채광 등의 확보를 위한 높이

 

건축법 제5조(적용의 완화)  ① 건축주, 설계자, 공사시공자 또는 공사감리자(이하 “건축관계자”라 한다)는 업무를 수행할 때 이 법을 적용하는 것이 매우 불합리하다고 인정되는 대지나 건축물로서 대통령령으로 정하는 것에 대하여는 이 법의 기준을 완화하여 적용할 것을 허가권자에게 요청할 수 있다.  <개정 2014. 1. 14., 2014. 5. 28.> ② 제1항에 따른 요청을 받은 허가권자는 건축위원회의 심의를 거쳐 완화 여부와 적용 범위를 결정하고 그 결과를 신청인에게 알려야 한다.  <개정 2014. 5. 28.> ③ 제1항과 제2항에 따른 요청 및 결정의 절차와 그 밖에 필요한 사항은 해당 지방자치단체의 조례로 정한다.

 

건축법 시행령 제6조(적용의 완화)  6. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물인 경우: 법 제42조, 제43조, 제46조, 제55조, 제56조, 제58조, 제60조, 제61조제2항에 따른 기준 가. 허가권자가 리모델링 활성화가 필요하다고 인정하여 지정ㆍ공고한 구역(이하 “리모델링 활성화 구역”이라 한다) 안의 건축물 나. 사용승인을 받은 후 15년 이상이 되어 리모델링이 필요한 건축물

 

 

 

 

적용완화 조건

 

위의 건축법 적용 완화 요청을 받은 허가권자는

아래의 기준을 지켜야 합니다.

 

1. 공공의 이익을 해치지 아니하고, 주변의 대지

및 건축물에 지나친 불이익을 주지 아니할 것

2. 도시의 미관이나 환경을 지나치게 해치지 아니할 것

3. 증축은 기능향상 등을 고려하여 

국토교통부령으로 정하는 규모와 범위에서 할 것*

4.  사업계획승인 대상인공동주택의 리모델링은

복리시설을 분양하기 위한 것이 아닐 것

 

건축법 시행령 제6조(적용의 완화)  ② 허가권자는 법 제5조제2항에 따라 완화 여부 및 적용 범위를 결정할 때에는 다음 각 호의 기준을 지켜야 한다.  1. 제1항제1호부터 제5호까지, 제7호ㆍ제7호의2 및 제9호의 경우 가. 공공의 이익을 해치지 아니하고, 주변의 대지 및 건축물에 지나친 불이익을 주지 아니할 것 나. 도시의 미관이나 환경을 지나치게 해치지 아니할 것 2. 제1항제6호의 경우 가. 제1호 각 목의 기준에 적합할 것 나. 증축은 기능향상 등을 고려하여 국토교통부령으로 정하는 규모와 범위에서 할 것 다. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택의 리모델링은 복리시설을 분양하기 위한 것이 아닐 것

 

증축의 규모 및 범위

 

위의 완화의 조건 중 증축의 규모 및 범위는

<건축법 시행규칙>에서 정하고 있습니다.

 

1> 규 모

 

1. 연면적의 증가
1) 도시형생활주택 원룸형 주택으로의 용도변경을 위하여

증축되는 건축물 및 공동주택

: 건축위원회의 심의에서 정한 범위 이내일 것.

2) 그 외의 건축물

: 기존 건축물 연면적 합계의 10분의 1의 범위에서

건축위원회의 심의에서 정한 범위 이내일 것.

 

다만,  리모델링 활성화 구역은 기존 건축물의

연면적 합계의 10분의 3의 범위에서 건

축위원회 심의에서 정한 범위 이내일 것.

2. 건축물의 층수 및 높이의 증가

: 건축위원회 심의에서 정한 범위 이내일 것.

3. 사업계획승인 대상인 공동주택 세대수의 증가

: 증축 가능한 연면적의 범위에서

기존 세대수의 100분의 15를 상한으로

건축위원회 심의에서 정한 범위 이내일 것

 

2> 범 위

가. 공동주택
1) 승강기ㆍ계단 및 복도
2) 각 세대 내의 노대ㆍ화장실ㆍ창고 및 거실
3) 「주택법」에 따른 부대시설
4) 「주택법」에 따른 복리시설
5) 기존 공동주택의 높이ㆍ층수 또는 세대수

나. 공동주택 외의 건축물
1) 승강기ㆍ계단 및 주차시설
2) 노인 및 장애인 등을 위한 편의시설
3) 외부벽체
4) 통신시설ㆍ기계설비ㆍ화장실ㆍ정화조 및 오수처리시설
5) 기존 건축물의 높이 및 층수
6) 법 제2조제1항제6호에 따른 거실

 

 

 

 

건축법 시행규칙 제2조의5(적용의 완화)  영 제6조제2항제2호나목에서 “국토교통부령으로 정하는 규모 및 범위”란 다음 각 호의 구분에 따른 증축을 말한다.  <개정 2012. 12. 12., 2013. 3. 23., 2013. 11. 28., 2014. 4. 25., 2014. 11. 28., 2016. 7. 20., 2016. 8. 12.> 1. 증축의 규모는 다음 각 목의 기준에 따라야 한다. 가. 연면적의 증가 1) 공동주택이 아닌 건축물로서 「주택법 시행령」 제10조제1항제1호에 따른 원룸형 주택으로의 용도변경을 위하여 증축되는 건축물 및 공동주택: 건축위원회의 심의에서 정한 범위 이내일 것. 2) 그 외의 건축물: 기존 건축물 연면적 합계의 10분의 1의 범위에서 건축위원회의 심의에서 정한 범위 이내일 것. 다만, 영 제6조제1항제6호가목에 따른 리모델링 활성화 구역은 기존 건축물의 연면적 합계의 10분의 3의 범위에서 건축위원회 심의에서 정한 범위 이내일 것. 나. 건축물의 층수 및 높이의 증가: 건축위원회 심의에서 정한 범위 이내일 것. 다. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 세대수의 증가: 가목에 따라 증축 가능한 연면적의 범위에서 기존 세대수의 100분의 15를 상한으로 건축위원회 심의에서 정한 범위 이내일 것 2. 증축할 수 있는 범위는 다음 각 목의 구분에 따른다. 가. 공동주택 1) 승강기ㆍ계단 및 복도 2) 각 세대 내의 노대ㆍ화장실ㆍ창고 및 거실 3) 「주택법」에 따른 부대시설 4) 「주택법」에 따른 복리시설 5) 기존 공동주택의 높이ㆍ층수 또는 세대수 나. 가목 외의 건축물 1) 승강기ㆍ계단 및 주차시설 2) 노인 및 장애인 등을 위한 편의시설 3) 외부벽체 4) 통신시설ㆍ기계설비ㆍ화장실ㆍ정화조 및 오수처리시설 5) 기존 건축물의 높이 및 층수 6) 법 제2조제1항제6호에 따른 거실