<용도> 다중주택_2021.6.16 개정 이전

다중주택이라고 들어보셨나요?  보통 '원룸'이라고 불리는 건물로서 정식 명칭이 '다중주택'인데, 오늘은 이 건축물의 용도에 대해 알아보겠습니다.

우선 다중주택에 대한 내용을 어디서 찾을 수 있는지 먼저 말씀드리겠습니다.

<건축법>에서는 건축물의 용도별로 분류를 하고 각 용도에 맞는 관련 건축법 및 기타 법령의 내용을 준수하도록 하고 있습니다.

세부적인 용도분류는 <건축법 시행령>의 별표 1에서 용도별 건축물의 종류를 29가지나 정하고 있는데, 오늘 설명드릴 다중주택은 이 중에서 첫 번째 단독주택에 포함되어 있습니다.

 

단독주택은 세대별 개별 등기가 불가능합니다. 

 가. 단독주택

 나. 다중주택

 다. 다가구 주택

 라. 공관

출처:서울시 도시계획 포털

이렇게 네 종류의 건축물이 단독주택에 속하는 용도들입니다.  단독주택과 공동주택의 가장 큰 차이점은 한 건물에 한세대 이상이 거주하는 경우 그 소유자가 한 명이냐 아니면 각각이냐로 구분할 수 있습니다. 좀 더 자세히 설명하자면 다가구 주택처럼 한 건물에 여러 세대가 살더라도 집주인은 한 명이고 따라서 개별 등기가 불가합니다. 반면 공동주택은 한 건물에 각 세대마다 집주인이 따로따로 분양 등을 통해 사는 것으로 개별 등기가 가능하다는 것이 가장 큰 차이입니다. 이 네 가지 단독주택 중 나목의 다중주택도 마찬가지로 집주인이 한세대이고 나머지 원룸은 임대세대인 것입니다.

 

 

 

 다중주택의 기원

 1979년 건축법 시행령에 건축물의 용도분류가 처음 생겼을 때 단독주택의 종류는 1. 단독주택 2. 공관 3. 하숙 이렇게 세 가지로 구분되어 있었는데, 이 중 하숙이 가장 다중주택에 가까운 용도입니다.

출처: tvn 응답하라 1994 장면 캡처

하숙은 일제 강점기부터 있었다고 하는데, 고향을 떠나온 학생들을 위해 단독주택 안에 남는 방에 묵게 하고 식사까지 제공하는 형태로서, 요즈음은 일부 대학가에서만 명맥을 유지하고 있다고 합니다. 당연히 하숙은 개별 방을 갖기는 하지만 별도의 취사 공간이 없는 것으로 시간이 지나면서 발전된 형태가 개별 실로 정말 구획된 현대적인 개념의 '다중주택'입니다.

다중주택의 정의

건축법 시행령 별표 1에서는 다중 주택을 아래와 같이 정의하고 있습니다. 각각의 내용을 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

나. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다. 1) 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것 2) 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다) 3) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것

"하숙에서 출발해 원룸으로 자리 잡은 다중주택"

1)의 내용은 앞서 설명한 바와 같이 초기 '하숙'개념을 염두해 두고 위와 같이 정의한 것이며, 가족 개념이 아닌 1인 또는 2인 정도의 구성원이 장기간 거주할 수 있도록 개별 실마다 냉. 난방 시설 등을 갖춘 주거유형을 말합니다. 

그래서 이런 내용을 반영한 소위 '원룸'이라고 불리는 건축물이 생겨난 것입니다.(오피스텔이나 도시형 생활주택의 원룸과는 물론 다릅니다.)

 

 

 

"취사시설은 불법. 하지만..."

2)는 독립된 주거의 형태를 갖추지 못하도록 하고 있습니다. '독립된 주거'라고 하면 각각의 실은 주거로서의 역할을 모두 할 수 있는 시설이 구비되어야 하는데, 취사시설을 설치하지 못하도록 한 것입니다. 

그런데 문제는 여기서 발생합니다. 1인 가구가 지속적으로 증가함에 따라 원룸수요는 지속적으로 증가하고 있고 원룸에 거주를 희망하는 세입자는 절음 발이 주거보다는 독립된 주거를 더 원하기 때문에 불법으로 취사시설을 설치하고 임대하고 있기 때문입니다.

주인 입장에서도 독립된 원룸으로 만들어야 월세도 더 받을 수 있을 테니까요.

 

출처: 연합뉴스

 

 

"적은 주차대수 설치가 장점"

이렇게 취사시설까지 설치가 되면 다가구 주택과 다를 게 없기 때문인데, 그럼 다가구로 허가를 받으면 되지 않느냐고 반문하실 겁니다.

결국은 사업성 때문입니다. 동일한 규모를 짓더라도 공사비는 적게 들면서 최대한 많은 임대면적을 확보하는 것이 유리합니다.

다세대 등은 적은 토지 위에 건설하기 때문에 주차장을 최대한 확보하지 않고 계획하는 것이 좋겠지만 다세대는 서울시 주차장 설치 조례만 보더라도 세대별 면적에 따라 주차장을 확보해야 합니다.

 따라서 단독주택보다 많은 주차장을 확보해야 하는데 다세대뿐만 아니라 단독주택에 속하는 다가구도  동일하게 주차대수 산정을 합니다.

결국 다세대, 다가구는 세대수별 면적 기준으로 주차대수를 산정하지만, 다중주택은 1세대의 단독주택과 같이 원룸 형태로 많은 가구수를 짓더라도 전체 연면적을 기준으로 산정을 하기 때문에 훨씬 적은 주차대수만 충족하면 되는 것입니다.

다중주택 가구수를 말해주는 도시가스 계량기

 

 

“다중주택의 층수는 주택으로 쓰이는 면적이 330제곱미터 이하로 제한된다.”

3)의 내용은 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330제곱미터 이하이고 제한된다는 것입니다.

먼저 면적에 대해서는 다가구나 다세대가 주택으로 쓰이는 면적 합계를 660㎡ 이하로 정하는데 반해 다중주택은 330㎡로 제한됩니다. 이렇게 면적 제한이 있다 보니 대지면적이 큰 곳보다는 40평 전후의 대지에 다중주택을 많이 짓는 것입니다.

여기서 주의할 부분은 주택으로 쓰이는 면적이 330㎡라는 것입니다. 다시 말해 다중주택으로 쓰이는 부분만 면적 제한이 있고 근생 등 다른 용도는 제외됩니다.  원래는 아래와 같이 '주택으로 쓰이는 면적'이라는 문구가 없었지만, 다세대, 다가구와 마찬가지로 1층에 상점 등 다른 용도의 면적은 제외해 준다는 것입니다.

다가구나 다세대는 '상가주택'이라고 해서 하부는 상가로 상부는 주택으로 쓰이는 건물을 말하는데 기존에 다중주택은 이런 상가주택 유형이 어려웠지만, 관련 문구가 개정되면서 이제는 가능해졌으니 건축계획 여건만 된다면 건축주 입장에서는 훨씬 사업성이 좋게 나오는 것입니다.

* 1개 동의 전체 연면적 = 다중주택 용도(330㎡) + 다른 용도의 면적

<개정 전> 3) 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하인 것. <개정 후> 3) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것

“다중주택의 층수는 주택으로 쓰이는 지상 3개 층으로 제한된다.”

다중주택은 다가구와 같이 층수에서도 지상 3개층으로 제한이 있습니다. 하지만 다른 점이 있다면 다가구는 1층이 주차장으로 쓰이는 필로티이거나 필로티와 상가 등 다른 용도일 경우에는 그 층을 층수에서 제외합니다.

그럼 다중주택은 어떨까요? 다중주택은 다가구와 달리 주차장으로 쓰이는 필로티를 층수에서 제외한다는 조건이 따로 없기 때문에 필로티도 층수에 산입이 되어 필로티 포함 총 3개 층(필로티 1층+다중주택 2층) 밖에 건축이 되지 않습니다.

이유는 필로티가 주택의 부속 용도로 쓰이는 주차장이기 때문에 이도 주택으로 쓰인다고 보는 것입니다.

다중주택은 가목 단독주택과 달리 아래와 같이 규모의 제한이 있다.

- 다중주택(지상 3개층) + 다른 용도의 층(○) - 다중주택(지상 3개층) + 1개층 필로티(×)

 아래에 질의회신을 첨부해 드리니 참고하세요.

 

 

<질의회신> 안건번호:법제처-18-0197 안건명 민원인 - 다중주택 1층 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 사용하는 경우 그 1층은 “주택으로 쓰는 층수”에 포함되는지 여부(「건축법 시행령」 별표 1 제1호나목 관련) 질의요지 다중주택 1층의 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도(근린생활시설)로 사용하는 경우 그 1층이 「건축법 시행령」 별표 1 제1호나목3)에 따른 “주택으로 쓰는 층수”에 포함되는지? 회답 이 사안의 경우 “주택으로 쓰는 층수”에 포함됩니다. 주요이유 건축물 내 주차장은 부속용도에 해당하는 시설로서 부속용도는 주된 용도에 종속되어 별도의 용도로 분류되지 않고 주된 용도에 포함되므로, 단독주택 내 주차장의 용도는 주된 용도인 “단독주택”에 해당하여 주차장으로 사용되는 층 또한 “주택으로 쓰는 층수”에 포함되는 것이 원칙이고,(각주: 법제처 2017. 3. 31. 회신 17-0041 해석례 참조) 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목1) 단서에서 다가구주택의 경우 1층 필로티 주차장을 주택으로 쓰는 층수에서 제외하도록 한 것은 이러한 원칙에 대한 예외를 규정한 것으로 보아야 합니다.

역세권과 대학가를 중심으로 다중주택이 부쩍 늘어난 건 사실입니다. 물론 취사시설이 다 구분된 완벽한 원룸이 대부분입니다. 관할 구청에서는 단속을 한다고는 하지만 한계가 있고 , 또한  무조건 단속하자니 1인 가구 수요는 또 어떻게 감당할 것인지 모두가 고민이 되는 문제이고, 해결해야 할 숙제인 거 같습니다.

 

위의 내용이 2021년 6월에는 개정됩니다.

개정 내용도 같이 확인하세요

 

notsunmoon.tistory.com/364

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