다가구. 원룸 투자 전 고려사항

금리 인하와 베이비부머 퇴직으로 

수익형 부동산에 대한 관심은 여전히 뜨겁습니다.

 

이번 포스팅은 수익형 부동산 특히 다가구나 원룸 등의

투자에 관심이 많으신 분들을 위해

투자 전 유의사항에 대해 알아보겠습니다.

 

1. 위치

 

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서울 등 대도시와 지방은 투자비용 뿐만 아니라

월세 수익률도 분명 다릅니다.

 

이런 조건을 감안할 때 '수요층'에 대한 고민이 필요합니다.

수요층은 당연히 1~2인 가구가 두텁게 형성된 곳을

찾아야 합니다.

 

학생, 사회초년생, 돌싱분들....을 감안하면

 

역세권, 직장 배후 수요, 학교 근처 등을 따져보셔야 합니다.

그리고 버스정류장 위치, 유흥가, 위험지대(가로등 골목 등), 평지나 경사지냐도 

따져보셔야 하고, 낮과 밤에도 꼭 방문해 보셔야 합니다.

 

결국 많이 다녀보고 '투자의 눈'을 높여야 합니다.

 

2. 매매가

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투자금액= 땅값 + 건축비 + 수익률

입니다.

 

땅값은 지속적으로 상승합니다.

 

반면 건축비는 건축연한에 따라 다르고

시간이 지날수록 하락하는 구조입니다.

 

완전 신축의 경우 현재의 평당 공사비를 감안하여

매매가를 판단하여야 합니다.

 

구축의 경우 땅값이 우선이고 대신 유지.보수 비용 등을

감안하셔야 하며, 오히려 거품이 끼여 있는 신축보다

더 좋은 수익률을 기대할 수도 있습니다.

 

 

3.  수익률

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모든 투자상품은 수익을 보고 하시기 때문에

이 역시 중요합니다.

 

투자 원금 대비 수익금을 보고 투자하셔야 합니다.

물론 공실률이나 유지보수 비용 그리고 월세 시세 하락 등의

예상치 못하는 경우도 생각하셔야 합니다.

 

부동산 소개를 받으실 때 월세가 과도하게 책정되어

수익률이 높은 것으로 착각하고 높은 금액으로

투자했다가 낭패를 보는 경우도 많습니다.

 

따라서 주변 월세 시세를 잘 파악해 보시고

이 때 준공시점, 전용면적, 위치 등을

감안하여 적정한 가격이 얼마인지 판단해야 합니다.

 

꼭 직접 발품을 팔아야 합니다.

 

4. 종자돈(여윳돈)

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보통 기존 원룸은 대출과 보증금이 있기 때문에

이 비용을 뺀 나머지 금액이 '인수금액'이 됩니다.

 

월세의 경우 보증금이 작기 때문에 감당이 되지만

전세의 경우 만기 후 다른 세입자를 쉽게 구하면

상관이 없지만 그렇지 못하는 경우

이 금액을 내가 감당할 수 있는지에 대해서도

따져보셔야 합니다.

 

5. 마인드

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혼자 살다가 내 집에 문제가 생기면 돈을 드려 고치면

상관없지만, 건물주가 되면 많은 고객과 같이 

산다고 보셔야 합니다.

 

다양한 불평 불만이 투자자에게는

큰 고통이 될 수 있기 때문입니다.

 

그러기 위해서는 다양한 성향의 세입자를 상대할 자세와

청소나 잔손보기 정도의 능력 그리고

나름 부지런함이 필요합니다.

물론 돈으로 사람 쓰면 되지만 그게 다 수익률과

직결되기 때문입니다.