가로주택정비사업이란?<소규모주택 정비법 제2조 제3항>
"소규모주택 정비사업* 중 하나입니다."
- 노후주택이 밀집한 가로구역에서 종전 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하는 사업
- "빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법"(이하 소규모주택 정비법)의 적용을 받습니다.
소규모주택 정비사업*의 종류
가. 자율주택정비사업: 단독. 다세대. 연립주택을 스스로 개량 또는 건설
나. 가로주택정비사업: 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경개선 사업
다. 소규모재건축사업: 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택 재건축 사업
사업 대상은? <소규모주택 정비법 시행령 제3조 제1항>
"가로구역의 전부 또는 일부로서 다음 요건을 모두 충족해야 합니다."
- 해당 사업시행구역 면적:
1> 1만제곱미터 미만
2> 다음의 요건을 모두 충족하는 경우 2만제곱미터 미만 가능
1) 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등이 공동 또는 단독으로 사업을 시행할 것
2) 다음의 어느 하나에 해당하는 비율이 10퍼센트 이상일 것
가) 전체 연면적 대비 공공임대주택 연면적의 비율
나) 전체 세대수 대비 공공임대주택 세대수의 비율
3) 사업시행계획서를 작성하기 전에 다음의 요건을 모두 충족할 것.
이 경우 지구단위계획구역을 지정할 수 있거나 지정해야 하는 경우 또는 지구단위계획구역 및 지구단위계획이
지정ㆍ수립되어 있는 경우로서 이를 변경해야 하는 경우로 한정
가) 토지소유자의 동의를 받을 것
나) 가) 요건을 갖춘 후 "지방도시계획위원회"의 심의를 받을 것.
- 노후. 불량건축물의 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 2/3 이상
- 기존 주택의 호수 또는 세대수가 다음의 기준 이상
→ 기존 주택이 모두 단독주택인 경우: 10호
→ 기존 주택이 모두 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대)인 경우: 20세대
→ 기존 주택이 단독주택 + 공동주택인 경우: 20채(단독주택호수 + 공동주택 세대수)
다만, 기존 주택이 단독주택 10호 이상인 경우 총합이 20채 미만이더라도 20채로 인정
- 도로 및 시설로 둘러싸인 일단의 지역
- 투기과열지구로 지정되지 않는 지역의 경우 다음의 면적 미만으로 가능
→ 조례로 기준 면적을 달리 정하는 경우: 1만3천제곱미터
→ 도시계획위원회의 심의를 거친 경우: 2만 제곱미터
- 도시.군계획시설인 도로로서 폭 4미터 초과하는 도로가 해당 가로구역 통과하지 않을 것
사업 시행자는? <소규모주택 정비법 제 17조 3항, 제18조>
" 직접시행 또는 공동시행할 수 있습니다."
- 토지 등 소유자 20명 미만인 경우: 소유자 직접시행 또는 <공동시행*> 가능
- 조합 직접시행 또는 조합운 과반수 얻은 조합이 <공동시행*> 가능
<공동시행*> 대상자
시장.군수, 토지주택공사 등, 건설업자, 등록사업자, 신탁업자, 부동산투자회사
" 아래에 해당할 경우 토지주택공사 등을 공공시행자 지정이 가능합니다."
- 천재지변 등 불가피한 경우
- 주민합의체 신고한 날 또는 조합설립인가를 받은 날부터 3년 이내에 사업시행계획인가 미 신청한 경우
- 사업 장기간 지역 등으로 추진이 어려운 경우
- 사업시행계획인가 취소된 경우
- 토지 등 소유자 과반수가 시장.군수 또는 토지주택공사등을 사업시행자로 지정 동의한 경우
조합 설립은? <소규모주택 정비법 제23조>
- 조합을 설립하는 경우 토지 등 소유자의 8/10이상 및 토지면적의 2/3이상의 동의
→ 공동주택: 각 동별 구분소유자의 과반수 동의
→ 공동주택외의 건축물: 해당 건물 소재 전체 토지면적의 1/2이상 토지소유자 동의
- 조합은 인가받은 사항을 변경하는 경우 조합 총회에서 조합원의 2/3이상 찬성 의결후 인가 받아야 함.
주택공급조건은? <소규모주택 정비법 32조1, 영29조의 1>
- 기존 단독주택의 호수와 공동주택의 세대 수를 합한 수 이상으로 주택 공급
- 제2종 일반주거지역인 경우 15층 이하의 범위에서 조례로 층수제한을 따로 적용 가능
건축규제 완화는? < 소규모주택 정비법 48조, 영40조의 1>
" 지방건축위원회 심의를 거쳐 그 기준 완화 받을 수 있습니다."
- 조경기준 : 1/2 범위
- 건폐율의 산정 기준(경사지 위치한 가로구역으로 한정): 건축면적에서 주차장 면적 제외
- 대지 안의 공지기준: 1/2 범위
- 건축물의 높이(가로구역별 높이, 채광일조) 제한(7층 이하의 건축물로 한정): 1/2 범위
- 주택법 부대시설 및 복리시설의 설치 기준: 어린이놀이터 기준 (도로 이격 3m 완화), 필요 복리시설 설치 가능
- 폭 6미터 이상의 도로와 연접하여 주택과 제1종 근생을 복합건축물로 건설가능
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