<용도> 다가구주택

 

주택가에 가면 '00 빌라'라는 이름의 3~4층 규모의 건물이 참 많습니다. '빌라'라는 명칭이 '건축법'에 명시되어 있지는 않고 통상 다가구나 다세대 주택을 '빌라'라고 부릅니다.

 

그럼 다가구와 다세대는 또 무엇이고 어떻게 구분할까요?

 

두 용도의 큰 차이점은 단독주택과 공동주택 중 어디에 속하냐 하는 것으로 빌라 한 채를 주인 한 사람이 소유하고 있으면 다가구이고, 각각의 세대마다 주인이 따로 있으면 다세대 주택입니다.

 

너무 쉽게 설명하려고 하다 보니 전문성(?)이 좀 떨어져 보이네요.

 

바탕 이미지:pixabay.com

 

그럼 먼저 '다가구주택'에 대해 먼저 공부해 보겠습니다.  

 

정확한 정의는 <건축법건축법 시행령> 별표 1 건축물의 분류에서 확인할 수 있습니다.

 

별표 1에서는 건축물의 용도를 29가지로 분류하고 있으며 다가구주택은 1) 단독주택에 속합니다. 단독주택의 종류는 또 4가지로 분류되며, 이 중 하나에 속하며 아래와 같이 정의하고 있습니다.

출처: 국토교통부

다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것 1) 주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개층 이하.    다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우 해당 층을 주택의 층수에서 제외 2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외)의 합계가 660㎡ 이하 3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대)이하가 거주

 

“주택공급 부족 대안으로 생긴 다가구주택”

  60~70년대 공업화가 시작되고 도시로 급격하게 인구가 유입되면서 주택이 부족해 되니 자연스럽게 단독주택에 셋방을 만들어 세입자와 같이 살기 시작한 것이 발단이 되었습니다.

 

이런 유형이 발전해 지금의 빌라 형태로 완전 세대가 분리된 구조로 변형된 것입니다. 90년 이전까지만 하더라도 이런 셋방살이를 하는 세입자는 날로 증가하던 추세여서, 신도시 건설 등 주택보급률을 높이기 위해 애를 썼지만 감당이 되지 않던 시절이었습니다.

 

 이에 극심한 전세난에 힘들어 하는 서민층 주거문제와 양호한 주거환경 개선을 위해 '다가구 주택'이 만들어지게 된 것입니다. 1990년 처음 도입이 되었을 때에는 <건축법 시행령>의 용도 구분에는 포함되지 않고 개별 건축지침 등으로 관리되어 오다가 1999년에 단독주택의 한 종류로 법제화된 것입니다.

 

“1층 필로티 전부 또는 일부를 층수에서 제외한다.”

1) 주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우 해당 층을 주택의 층수에서 제외

다가구는 주택으로 쓰는 층수가 3층이하이여야 합니다.

 

→ 지하를 제외한 지상 3개층을 말합니다.

 

→ '주택으로 쓰는 층수'는 상가주택이라고 하여 저층은 근생시설이 들어서고 상부층에 다가구주택이 들어서는 경우 순수 다가구주택으로만 쓰이는 층수가 3개 층인 것입니다.

 

1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고, 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우 해당 층을 주택의 층수에서 제외됩니다.

 

→ 다가구 주택은 작은 대지면적 위에 건축하기 때문에 보통 '주차장'을 1층에 설치합니다. 1층이 기둥으로 되어 있는 구조를 '필로티 구조'라고 하며, 1층 전부를 필로티 구조로 할 경우에도 층수에서 제외합니다.

 

→ 1층을 주차장으로 만들고 공간이 남아서 일부 면적을 근생의 시설로 만드는 경우가 있는데 이런 경우도 층수에서 제외합니다.

 

→ 이 항목이 개정되기 이전에는 1층에 주차장과 근생시설이 같이 건축될 경우, 주차장의 면적이 1/2을 넘어야 층수에서 제외할 수 있었으나 이마저도 완화된 것입니다.

 

 

"1개 동에 한하여 주택 용도만의 바닥면적은 660㎡ 이하여야 합니다."

2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외)의 합계가 660㎡ 이하

1개 동만의 주택면적으로 산정합니다.

 

→ 주택가에서 볼 수 있는 다가구주택은 보통 한 대지 위에 1개 동만으로 건축되는 것이 대부분입니다

.

→ 만약 대지가 큰 경우에는 2개 동 이상의 다가구가 지어질 수 있고, 이 경우 모든 동의 주택 면적의 합을 제한하는 것이 아니라 1개 동의 면적만을 660㎡ 이하로 제한합니다.

 

주택으로 쓰이는 면적만으로 산정합니다.

 

→ 위에서 층수 산정에 대해 이야기 하면서 상가주택의 경우 근생시설은 층수에서 제외된다고 했는데 면적 산정도 동일합니다.

 

→ 1층에 근생시설이 설치되고 2~4층까지 다가구주택이 설치되는 경우 다가구주택의 규모만 660㎡ 이하로 제한하며, 이런 상가주택의 연면적은 다가구주택(660) + 근생 면적으로 산정해야 합니다.

 

 

"세대수는 1개 동이 아닌 대지 내 동별 세대수를 합한 것입니다."

3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대)이하가 거주

세대수는 대지 내 동별 세대수를 합해야 합니다.

 

→ 660㎡ 면적제하는 여러 개 동이 있더라도 1개 동의 면적으로 산정하지만 세대수는 모든 동의 세대수를 합산합니다.

 

→ 개정 전에는 '19세대로만 제한'하고 있어 현업에서 혼선이 많아 2015년 법제처에서 '대지 내의 모든 동을 합해야 한다는 해석(법령해석 총괄과 - 2641(2015.7.7))을 내리면서 시행령 별표 1동 개정하게 되었습니다.

 

→ 해석의 주요 요지는 다가구주택을 일정 수준의 세대 수로 제한함으로써 공동주택과 단독주택의 용도 구분을 명확하게 하고자 하는 것입니다.

 

왜 19세대로 제한하는 것일까?

 

→ 1999년 다가구주택이 처음 시행령 별표1에 법제화가 되었을 때부터 19세대 제한 문구가 있었습니다.

 

→ 당시 <주택법>의 사업승인 대상이 20세대 이상이었고, <건축법>에 따른 건축허가 대상이 19세대 이하로 규정되었기 때문에 공동주택이 아닌 단독주택으로 분류하기 위함이었습니다.

 

→ 현재는 <주택법>의 사업승인 대상이 30세대 이상으로 개정되었지만, 다가구 주택의 세대수 제한은 그대로입니다. 이는 다가구주택이 세대주 한 명의 건물이고 단독주택임을 감안해 29세대로 완화하는 것은 무리라고 판단했기 때문인 것 같습니다.

 

이상으로 '다가구 주택'에 대해 공부했습니다. 이후 다세대 주택을 추가로 포스팅할 예정이며 이와 함게 그 차이에 대해서도 더 공부해 보겠습니다.