<용도> 다세대 주택

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공동주택의 종류는 아래 표와 같이 4개의 건축물 용도로 구분되며, 이중에서 다세대 주택에 대해 알아보겠습니다.

<건축법 시행령> 별표1에서는 2)공동주택을 아래와 같이 정의하고 있습니다. 가. 아파트: 주택 층수가 5개층 이상 주택 나. 연립주택: 주택 1개동 바닥면적의 합계가 660㎡초과, 층수 4개층 이하 주택 다. 다세대주택: 주택 1개동 바닥면적의 합계가 660㎡이하, 층수 4개층 이하 주택 라. 기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생, 종업원 등을 위한 것, 1개 동의 공동취사시설 이용 세대수가 전체 50%이상

출처:서울도시계획포털

 

2) 공동주택 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 「주택법 시행령」 제10조제1항제1호에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.   다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)

1. 다세대 주택 도입 배경

 

다가구 주택과 마찬가지로 '다세대 주택'도 처음부터 건축물의 용도로 법제화되지는 않고 건축허가를 위한 지침으로 관리되어 오다가 1988년 <건축법 시행령> 별표1 건축물의 용도분류에 포함되었으며 '다가구주택'보다 더 먼제 법제화된 것입니다.

 

7.80년대 주택공급난에 시달리면서 단독주택에서 세입자와 같이 거주하는 다가구와 함께 세대가 완전히 분리된 형태의 소규모 분양용 주택이 생겨나게 되었는데 이런 유형에서 '다세대 주택'이 출발하게 되었습니다.

 

재개발 지역에서는 '세대수 쪼개기'라는 방식으로 변형됙기도 하고, 동네 집장사들의 무분별한 개발로 한 동네에 똑같은 주택이 여러채가 좁은 간격으로 두고 건립되기도 했지만, 주택보급률의 숫자를 높이는데 기여도 하였습니다.

 

여전히 주택가를 중심으로 기존의 단독, 다세대 주택을 허물고 빌라라고 칭하는 '다세대 주택'이 다시 그 자리를 지키는 것을 보면 아파트 공급만으로 부족한 주택 수요를 감당하고 있음에는 틀림이 없습니다.

 

 

도심 주택가에 한 건물안에 여러 세대가 살 수 있도록 지은 집이라는 점과 주차장 설치 및 건축 관련 법령의 적용이 거의 비슷해서 외관상으로 다가구 주택과 다세대 주택을 구분하기는 쉽지 않습니다.

 

지난번 '다가구 주택'에서 잠시 언급했지만 '다가구 주택'이 속한 1)단독주택은 소유자가 한명이고, 2) 공동주택은 소유자가 세대별로 거주합니다.

 

그럼 다세대 주택의 특징에 대해 알아보겠습니다.

 

"1층 필로티 전부 또는 일부를 층수에서 제외"

주택의 층수 산정 - 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장 사용, 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우 주택의 층수에서 제외 - 지하층은 주택의 층수에서 제외

'다세대 주택'은 다가구 주택과 마찬가지로 1층을 필로티로 만드는 경우가 대부분입니다. 작은 대지면적 위에 건축하기 때문에 지하층을 주차장으로 만들기 어려운데 결국 공사비 등을 감안하는 것입니다. 그래서 1층을 기둥의 구조(필로티 구조)로 만들고, 그 공간을 주차장으로 이용하는 것으로 주택의 층수를 산정할 때 제외해 주는 것입니다.

 

 

그런데 1층을 모두 주차장으로 만들 필요가 없는 경우가 있을 것입니다. 이런 경우 나머지 공간을 주택으로 계획하는 것 보다는 입지에 따라 차이는 있겠지만 소위 '상가주택'이라고 해서 1층을 '상가'로 만들어 임대나 분양수익을 내는 경우가 많습니다. 이런 경우에도 층수에서 제외됩니다.

 

 

"주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하"

 

'주택으로 쓰는'이라는 말의 의미는 무엇일까요?

 

앞서 다세대 주택 1층에는 주택 외의 용도로 쓰는 경우 주택의 층수에서 제외할 수 있다고 했는데, 면적에서도 주택으로 쓰이는 용도만 적용한다는 것입니다.

 

'상가주택'의 경우 1층 뿐만 아니라 2층에도 상가가 입점할 수 있고 이 경우 1~2층의 상가는 주택 이외의 용도이기 때문에 이들의 면적을 제외한 3층 이상의 다세대주택의 면적 합계만을 660㎡로 제한합니다.

 

결국 다세대주택 단일 용도로만 구성된 주택이라면 전체 연면적이 660㎡이하로만 건축할 수 있겠지만, 상가 등 다른 용도와 복합으로 건축시에는 전체 연면적이 660㎡를 넘을 수 있다는 것이다.

 

그리고 다세대 주택이 한 대지에 여러 동으로 건립이 될 수 있는데 이 경우 모든 동의 주택 면적을 합산하는 것이 아니라 개별 동의 면적을 660㎡로 제한하는 것입니다. 또한 여러 동이 지하에서는 하나의 주차장으로 연결되어 있다 하더라도 지상에서 분리되어 있다면 이 역시 개별 동으로 보아 각각 면적을 산정합니다.

 

"층수가 4개층 이하인 주택"

앞에서 1층이 전부 또는 일부가 필로티일 경우 층수에서 제외한다고 설명했습니다.

 

그렇다면 2층에 상가가 입점할 경우 그 층은 4개층에 포함될까?

 

역시 주택으로 이용되는 층만을 산정하기 때문에 이 경우 1~2층 제외하고 4개층을 더 다세대 주택으로 건축할 수 있는 것입니다.

 

 

"다세대 주택은 세대수 제한이 없습니다."

 

다세대 주택과 유사한 다가구주택은 19세대 이하로 제한이 있으나 다세대는 제한이 없습니다.

 

처음부터 없었던 것은 아니고 초창기에는 19세대 이하라는 조건이 있었지만 삭제된 것입니다.

 

대신 다세대 주택을 30세대 이상 건설하는 경우에는 건축법에 의한 건축허가 대상이 아닌 주택법에 따른 사업승인대상이 되기 때문에 통상 29세대 이하로 건설하는 것이 일반적입니다.

 

 

지금까지 다세대 주택의 특징을 설명한 내용을 다가구 주택과 비교.정리했으니 이해하시는데 도움이 되실 것입니다.

 

"다가구와 다세대의 차이"

구 분	다 세 대 주 택	다 가 구 주 택
건축물이 용도	공동주택	단독주택
주택의 바닥면적	660㎡ 이하	660㎡ 이하
주택의 층수	4층 이하	3층 이하
세대수 제한	없 음	19세대 이하
세대별 등기	가 능	불 가 능