대지의 소유권 확보_토지사용승낙서

이번 포스팅은 

'대지의 소유권 확보'에 대해 

알아보겠습니다.

 

건축허가를 받기 위해서는 

대지의 소유권 확보가 필수 입니다.

 

하지만 예외가 있습니다.

 

 

'대지의 소유권' 확보 예외

 

1. 대지의 소유권을 확보하지 못하였으나

대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우.

 

여기서 '권원'은 토지사용승낙서 등

을 말합니다.

 

토지사용승낙서를 이용하면

토지를 완전히 매입하지 않고서도

(토지소유권 미확보시)

'건축허가'를 접수할 수 있습니다.

 

토지 계약은 했지만 잔금을 치루지 않은 경우를

말하는데, 중간에 토지사용승낙서를 이용해

진행하려면 토지계약 당시

이 내용을 기입해 두는 것이 좋습니다.

 

다만, 분양을 목적으로 하는 공동주택은 제외됩니다.

 

다가구 주택의 경우 토지사용승낙서로

건축허가 접수가 가능하지만

분양을 위한 다세대 주택을 건축하는 경우에는

토지사용승낙서가 불가합니다.

 

분양을 받은자의 피해를 최소화 하기 위한

제도적 장치입니다.

 

 

 

 

2. 리모델링을 목적으로 하는 건축물

노후화 또는 구조안전 문제로 건축물을

신축ㆍ개축ㆍ재축 및 리모델링을 하는 경우

건축물 및 해당 대지의 공유자 수의

100분의 80 이상의 동의와

동의한 공유자의 지분 합계가

전체 지분의 100분의 80 이상인 경우

 

3. 건축허가를 받아 '주상복합'을 건축하기 위하여

「주택법」 제21조를 준용한 대지 소유 등의

권리 관계를 증명한 경우.

 

주상복합을 건축하는 경우

주택법 제21조를 준용한 경우 제외됩니다.

 

<주택법 제21조>에서는

 

 해당 주택건설대지의 소유권을 확보해야 하지만

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 제외됩니다.

1. 지구단위계획 결정이 필요한 대지면적의

80퍼센트 이상을 사용할 수 있는 권원(토지사용승낙서)

주택조합(리모델링주택조합 제외)의 경우에는

95퍼센트 이상의 소유권 확보

확보하지 못한 대지가 

매도청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우

2. 사업주체가 주택건설대지의 소유권을 확보하지 못하였으나

그 대지를 사용할 수 있는 권원(토지사용승낙서)을 확보한 경우

3. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는

지방공사가 주택건설사업을 하는 경우

4. 리모델링주택조합이 매도청구를 하는 경우

 

에는 토지 전체를 확보하지 않아도 되는데
다만, 아래의 호수 이상으로

건설ㆍ공급하는 경우에 한정됩니다.

 

1. 단독주택: 30호 

2.  공공사업에 따라 조성된토지로 공급받아

건설하는 단독주택 및 한옥: 50호
3. 공동주택: 30세대(리모델링은 증가 세대수 기준)

 

4. 다음의 공동주택(리모델링 제외): 50세대
가. 단지형 연립주택 또는 단지형 다세대주택

(주거전용면적이 30제곱미터 이상, 

진입도로 요건 갖춘 것)
　 1) 세대별 일 것
나. 주거환경개선사업으로 건설하는 공동주택. 

 

 

 

 

4.  대지에 포함된 국유지 또는 공유지에 대하여

해당 토지를 건축주에게 매각하거나

양여할 것을 확인한 경우

 

 

5. 건축주가 집합건물의 공용부분을 변경하기 위하여

결의가 있었음을 증명한 경우

 

공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서

구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써

결정합니다.

(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제 15조)

 

6. 건축주가 집합건물을 재건축하기 위하여

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」

 따른 재건축(제47조) 결의가 있었음을 증명한 경우

 

재건축. 재개발 및 기타 주택법의 적용을 받는 집합건축물 중

30세대 미만의 연립, 다세대, 오피스텔, 상가 등의 경우

관련 규정이 없어 토지 전체의 소유권을 확보해야 

재건축이 가능했습니다.

 

이에 오피스텔등을 재건축하려는 경우

구분소유자의 5분의 4이상 및 의결권의 5분의 4이상의

재건축 결의가 있음을 증면하면 토지 전체의 소유권을

확보하기 아니하여도 건축허가를 받을 수 있습니다.

 

결국 오피스텔 등위 재건축 활성화를 위함으로

2021년 8월 개정이 되어

2021년 11월 부터 시행되었습니다.

 

 

 

건축법 제11조(건축허가) ⑪ 제1항에 따라 건축허가를 받으려는 자는 해당 대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.  <신설 2016. 1. 19., 2017. 1. 17., 2021. 8. 10.> 1. 건축주가 대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우. 다만, 분양을 목적으로 하는 공동주택은 제외한다. 2. 건축주가 건축물의 노후화 또는 구조안전 문제 등 대통령령으로 정하는 사유로 건축물을 신축ㆍ개축ㆍ재축 및 리모델링을 하기 위하여 건축물 및 해당 대지의 공유자 수의 100분의 80 이상의 동의를 얻고 동의한 공유자의 지분 합계가 전체 지분의 100분의 80 이상인 경우 3. 건축주가 제1항에 따른 건축허가를 받아 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하기 위하여 「주택법」 제21조를 준용한 대지 소유 등의 권리 관계를 증명한 경우. 다만, 「주택법」 제15조제1항 각 호 외의 부분 본문에 따른 대통령령으로 정하는 호수 이상으로 건설ㆍ공급하는 경우에 한정한다. 4. 건축하려는 대지에 포함된 국유지 또는 공유지에 대하여 허가권자가 해당 토지의 관리청이 해당 토지를 건축주에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 경우 5. 건축주가 집합건물의 공용부분을 변경하기 위하여 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제15조제1항에 따른 결의가 있었음을 증명한 경우 6. 건축주가 집합건물을 재건축하기 위하여 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제47조에 따른 결의가 있었음을 증명한 경우 [시행일 : 2021. 11. 11.] 제11조

 

주택법 제21조(대지의 소유권 확보 등)  ① 제15조제1항 또는 제3항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2020. 1. 23.> 1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조에 따른 지구단위계획(이하 “지구단위계획”이라 한다)의 결정(제19조제1항제5호에 따라 의제되는 경우를 포함한다)이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 80퍼센트 이상을 사용할 수 있는 권원(權原)[제5조제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합(리모델링주택조합은 제외한다)의 경우에는 95퍼센트 이상의 소유권을 말한다. 이하 이 조, 제22조 및 제23조에서 같다]을 확보하고(국공유지가 포함된 경우에는 해당 토지의 관리청이 해당 토지를 사업주체에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류를 사업계획승인권자에게 제출하는 경우에는 확보한 것으로 본다), 확보하지 못한 대지가 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우 2. 사업주체가 주택건설대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우 3. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사가 주택건설사업을 하는 경우 4. 제66조제2항에 따라 리모델링 결의를 한 리모델링주택조합이 제22조제2항에 따라 매도청구를 하는 경우 ② 사업주체가 제16조제2항에 따라 신고한 후 공사를 시작하려는 경우 사업계획승인을 받은 해당 주택건설대지에 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 대상이 되는 대지가 포함되어 있으면 해당 매도청구 대상 대지에 대하여는 그 대지의 소유자가 매도에 대하여 합의를 하거나 매도청구에 관한 법원의 승소판결(확정되지 아니한 판결을 포함한다)을 받은 경우에만 공사를 시작할 수 있다

 

주택법 시행령  제27조(사업계획의 승인)  ① 법 제15조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 호수”란 다음 각 호의 구분에 따른 호수 및 세대수를 말한다.  <개정 2018. 2. 9.> 1. 단독주택: 30호. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 단독주택의 경우에는 50호로 한다. 가. 법 제2조제24호 각 목의 어느 하나에 해당하는 공공사업에 따라 조성된 용지를 개별 필지로 구분하지 아니하고 일단(一團)의 토지로 공급받아 해당 토지에 건설하는 단독주택 나. 「건축법 시행령」 제2조제16호에 따른 한옥 2. 공동주택: 30세대(리모델링의 경우에는 증가하는 세대수를 기준으로 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설(리모델링의 경우는 제외한다)하는 경우에는 50세대로 한다. 가. 다음의 요건을 모두 갖춘 단지형 연립주택 또는 단지형 다세대주택 　 1) 세대별 주거전용면적이 30제곱미터 이상일 것 　 2) 해당 주택단지 진입도로의 폭이 6미터 이상일 것. 다만, 해당 주택단지의 진입도로가 두 개 이상인 경우에는 다음의 요건을 모두 갖추면 진입도로의 폭을 4미터 이상 6미터 미만으로 할 수 있다. 　 가) 두 개의 진입도로 폭의 합계가 10미터 이상일 것 　 나) 폭 4미터 이상 6미터 미만인 진입도로는 제5조에 따른 도로와 통행거리가 200미터 이내일 것 나. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제1호에 따른 정비구역에서 같은 조 제2호가목에 따른 주거환경개선사업(같은 법 제23조제1항제1호에 해당하는 방법으로 시행하는 경우만 해당한다)을 시행하기 위하여 건설하는 공동주택. 다만, 같은 법 시행령 제8조제3항제6호에 따른 정비기반시설의 설치계획대로 정비기반시설 설치가 이루어지지 아니한 지역으로서 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 지정ㆍ고시하는 지역에서 건설하는 공동주택은 제외한다.