'바닥면적, 층수.높이 산정 제외'의 이해_ 2021.1.08 개정 반영

1. 바닥면적 산정기준 제외

 

건축물의 각 층 또는 일부 벽.기둥 등으로

둘러싸인 수평투영부분은

바닥면적으로 산입됩니다.

 

하지만 이 중에서 바닥면적 산정에 예외를

아래와 같이 두고 있습니다. 

<건축법 시행령 119조 1항 3호>

 

1. 필로티(공중. 차량 통행, 주차 전용, 공동주택)

 

출처:pinterest

 

2. 승강기탑(옥상 출입용 승강장 포함), 계단탑, 장식탑, 다락, 

굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트 등

옥상ㆍ옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기 등

 컨베이어벨트만을 설치하기 위한 구조물

 

3. 공동주택 지상층의

기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경시설 및 생활폐기물 보관함

출처: pinterest

 

4. 다중이용업소(2004. 5. 29 이전)의 비상구 연결 폭 1.5미터 이하의 옥외 피난계단

 

 

5. 리모델링하는 경우로서 외벽에 부가하여 마감재 등을 설치하는 부분

 

 

 

6. 어린이집(2005. 1. 29 이전)의 비상구 연결

폭 2미터 이하의 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단의 면적

 

출처: 중앙일보

 

7. 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로

출처:한국장애인총연맹

 

8. 소독설비를 갖추기 위하여 가축사육시설(2015. 4. 27 이전)에 설치하는 시설

 

출처: 지유테크

 

9.  현지보존 및 이전보존을 위하여 매장문화재 보호 및 전시에 전용되는 부분

 

출처: 연합뉴스

10. 「영유아보육법」에 따라 직통계단 1개소를 갈음하여

건축물의 외부에 설치하는 비상계단의 면적(2011. 4. 6 이전)

 

 

 

2021년 01월 08일 개정을 통해

 

1. 건물 내부 실외기 설치공간의

1제곱미터 이하 면적

 

2. 지하주차장 경사로

 

의 면적을 제외하도록 하였습니다.

 

건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다 3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다. 가. 벽ㆍ기둥의 구획이 없는 건축물은 그 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 한다. 나. 건축물의 노대등의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입한다. 다. 필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조(벽면적의 2분의 1 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간으로 된 것만 해당한다)의 부분은 그 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 바닥면적에 산입하지 아니한다. 라. 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 장식탑, 다락[층고(層高)가 1.5미터(경사진 형태의 지붕인 경우에는 1.8미터) 이하인 것만 해당한다], 건축물의 내부에 설치하는 냉방설비 배기장치 전용 설치공간(각 세대나 실별로 외부 공기에 직접 닿는 곳에 설치하는 경우로서 1제곱미터 이하로 한정한다), 건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트, 그 밖에 이와 비슷한 것과 옥상ㆍ옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물과 건축물 간에 화물의 이동에 이용되는 컨베이어벨트만을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 않는다. 마. 공동주택으로서 지상층에 설치한 기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경시설 및 생활폐기물 보관시설의 면적은 바닥면적에 산입하지 않는다. 바. 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제9조에 따라 기존의 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전의 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 1.5미터 이하의 옥외 피난계단(기존 건축물에 옥외 피난계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)은 바닥면적에 산입하지 아니한다. 사. 제6조제1항제6호에 따른 건축물을 리모델링하는 경우로서 미관 향상, 열의 손실 방지 등을 위하여 외벽에 부가하여 마감재 등을 설치하는 부분은 바닥면적에 산입하지 아니한다. 아. 제1항제2호나목3)의 건축물의 경우에는 단열재가 설치된 외벽 중 내측 내력벽의 중심선을 기준으로 산정한 면적을 바닥면적으로 한다. 자. 「영유아보육법」 제15조에 따른 어린이집(2005년 1월 29일 이전에 설치된 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단의 면적은 바닥면적(기존 건축물에 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)에 산입하지 아니한다. 차. 「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령」 별표 2의 기준에 따라 설치하는 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로는 바닥면적에 산입하지 아니한다. 카. 「가축전염병 예방법」 제17조제1항제1호에 따른 소독설비를 갖추기 위하여 같은 호에 따른 가축사육시설(2015년 4월 27일 전에 건축되거나 설치된 가축사육시설로 한정한다)에서 설치하는 시설은 바닥면적에 산입하지 아니한다. 타. 「매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률」 제14조제1항제1호 및 제2호에 따른 현지보존 및 이전보존을 위하여 매장문화재 보호 및 전시에 전용되는 부분은 바닥면적에 산입하지 아니한다. 파. 「영유아보육법」 제15조에 따른 설치기준에 따라 직통계단 1개소를 갈음하여 건축물의 외부에 설치하는 비상계단의 면적은 바닥면적(같은 조에 따른 어린이집이 2011년 4월 6일 이전에 설치된 경우로서 기존 건축물에 비상계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률 기준에 적합하지 않게 된 경우만 해당한다)에 산입하지 않는다. 하. 지하주차장의 경사로는 바닥면적에 산입하지 않는다.

 

2. 층수 산정의 제외

 

건축물은 실내 공간을 기준으로 층수를 산정합니다.

 

당연히 옥상 등 외부에 설치된 공작물은 포함되지 않지만

일정 규모를 넘어서는 것에 대해서는 층수에 산입에서 제외하고 있습니다.

<건축법 시행령 119조 1항 9호>

 

1. 승강기탑(옥상 승강장 포함), 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑 등 옥상 부분으로서

그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1

(사업계획승인 대상 공동주택 전용 85제곱미터 이하: 6분의 1) 이하

 

2. 지하층

 

 

 

건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다 9. 층수: 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정하며, 건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다.

 

3. 높이 산정의 제외

 

지표면으로부터 건축물의 상단까지를

건축물의 높이로 산정한다.

 

보통 지붕의 바닥면까지를 높이로 보며

지붕에 노출된 각종 구조물 등도 포함된다.

 

하지만 모든 구조물이 다 높이에 포함되는 것은 아니며

아래와 같은 경우 제외됩니다.

 

1. 건축물의 옥상에 설치되는 승강기탑ㆍ계단탑ㆍ망루ㆍ장식탑ㆍ옥탑 등은

기본적으로 제외됩니다.

 

하지만 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1

(사업계획승인 대상 공동주택 전용 85제곱미터 이하: 6분의 1) 이하로서

 그 부분의 높이가 12미터 이상인 경우에만 산입된다.

 

"여기서 건축면적 8분의 1 이하인 것에 한정짓는 이유는

이 이상의 것은 이미 층수에 산정되기 때문이며

당연히 높이에 포함되기 때문입니다."

 

2. 지붕마루장식ㆍ굴뚝ㆍ방화벽의 옥상돌출부나 그 밖에 이와 비슷한 옥상돌출물과

난간벽(그 벽면적의 2분의 1 이상이 공간으로 되어 있는 것)

 

 

 

건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법) ① 법제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다 5. 건축물의 높이: 지표면으로부터 그 건축물의 상단까지의 높이[건축물의 1층 전체에 필로티(건축물을 사용하기 위한 경비실, 계단실, 승강기실, 그 밖에 이와 비슷한 것을 포함한다)가 설치되어 있는 경우에는 법 제60조 및 법 제61조제2항을 적용할 때 필로티의 층고를 제외한 높이]로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다. 가. 법 제60조에 따른 건축물의 높이는 전면도로의 중심선으로부터의 높이로 산정한다. 다만, 전면도로가 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그에 따라 산정한다. 1) 건축물의 대지에 접하는 전면도로의 노면에 고저차가 있는 경우에는 그 건축물이 접하는 범위의 전면도로부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 전면도로면으로 본다. 2) 건축물의 대지의 지표면이 전면도로보다 높은 경우에는 그 고저차의 2분의 1의 높이만큼 올라온 위치에 그 전면도로의 면이 있는 것으로 본다. 나. 법 제61조에 따른 건축물 높이를 산정할 때 건축물 대지의 지표면과 인접 대지의 지표면 간에 고저차가 있는 경우에는 그 지표면의 평균 수평면을 지표면으로 본다. 다만, 법 제61조제2항에 따른 높이를 산정할 때 해당 대지가 인접 대지의 높이보다 낮은 경우에는 해당 대지의 지표면을 지표면으로 보고, 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다. 다. 건축물의 옥상에 설치되는 승강기탑ㆍ계단탑ㆍ망루ㆍ장식탑ㆍ옥탑 등으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 경우로서 그 부분의 높이가 12미터를 넘는 경우에는 그 넘는 부분만 해당 건축물의 높이에 산입한다. 라. 지붕마루장식ㆍ굴뚝ㆍ방화벽의 옥상돌출부나 그 밖에 이와 비슷한 옥상돌출물과 난간벽(그 벽면적의 2분의 1 이상이 공간으로 되어 있는 것만 해당한다)은 그 건축물의 높이에 산입하지 아니한다.

 

4. 층수에 산입되는 옥상 물탱크실의 바닥면적 산입은?

 

옥상에 설치된 물탱크실의 규모가 건축면적의 1/8을 초과하면

층수에 산입되고 당연히 높이도 포함된다.

 

그렇다면 바닥면적 산입은 어떻게 될까?

 

건축물로서 층수와 높이에도 포함되어 있으니

당연히 바닥면적도 포함되어야 하는 것으로 판단이 될 수 있다.

 

하지만 법제처에서는 층수와 바닥면적은

별개의 문제라는 결론을 내 놓았다.

 

옥상에 설치해 물탱크실 용도로만 사용되는 경우

본래 법 취지를 따랐기 때문에 층수에 포함되었다 하더라도

바닥면적에는 포함될 수 없다는 것이다.

 

[첨부]건축물_바닥면적_산입_관련_회신문.hwp

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