<질의회신> 증축시 현행 법에 맞지 않은 기존 건폐율 특례 적용은?

질의 내용

증축시 기존 건폐율 적용 가능 여부

 

답변 내용

해당 부서 질의 필요

 

In my opinion

기존 건축물의 특례는 건축법 뿐만 아니라

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 및

지구단위계획 지침 등에서 정하고 있으며

 

결론적으로

질의에 해당하는 경우

기존 건폐율은 특례적용을 받아

유지하며 증축이 가능하리라고

판단됩니다.

 

해당 법령은

아래 첨부 링크를 참고하시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

'기존 건축물의 특례' 관련 법령 정리 (tistory.com)

'기존 건축물의 특례' 관련 법령 정리

 

기존건축물 특례 적용에 따른 증축시, 증축부의 건폐율 적용기준 지하1층 지상3층 건축물로서, 1983년 건축허가 당시에는 법정건폐율 기준에 적합하였으나(계획 49.XX%, 법정 60%), 이후 토지구획정리사업으로 대지면적이 축소되어(427.XX㎡ → 407.XX㎡) 건폐율이 52.XX%로 증가되었습니다. 이후 2003년 서울시의 용도지역 종세분화에 따라 3종일반주거지역으로 지정되었고, 서울시 도시계획조례에 의해 법정건폐율이 60%에서 50%로 조정되어, 현재 건폐율(52.28%)이 법정 건폐율(50%)을 초과한 상태입니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령(이하 '국계법시행령') 제93조(기존의 건축물에 대한 특례) 제2항에는 기존의 건축물이 1. 법령 또는 도시ㆍ군계획조례의 제정ㆍ개정, 2. 도시ㆍ군관리계획의 결정ㆍ변경 또는 행정구역의 변경, 3. 도시ㆍ군계획시설의 설치, 도시ㆍ군계획사업의 시행 또는 「도로법」에 의한 도로의 설치 등의 사유로 건폐율 규정에 부적합하게 된 경우 건폐율이 증가하지 아니하는 범위에서의 증축 또는 개축을 허용하고 있습니다. 한편 서울시 건축조례 제4조(기존의 건축물 등에 대한 특례)에서 허가권자는 법령등의 제정/개정 등의 사유로 법령등에 적합하지 아니하게 된 기존의 건축물 및 대지에 대해 "증축하거나 개축하려는 부분이 법령등에 적합한 경우" 건축 또는 용도변경을 허가하거나 신고수리할 수 있도록 하고 있습니다. 이러한 법적 환경 속에서 당해건물을 수직증축 하고자 하는 경우, 수직증축 부분(4층과 5층)에 대해서 기존 건폐율(52.28%) 만큼 증축할 수 있는지, 아니면 현행 법정건폐율 기준(50%)에 맞추어 증축해야 하는지가 문제가 됩니다. 갑설은 '국계법시행령'에서 건폐율이 증가하지 아니하는 범위 내에서 증축을 허용하고 있으므로 기존 건폐율(52.28%)만큼 수직증축하는 것이 "법령등에 적합한 경우"에 해당하여 건축을 허가할 수 있다는 것이고, 을설은 서울시 건축조례에서 "법령등에 적합한 경우"라 함은 현행 서울시 도시계획조례에 따른 용적률 기준(50%)에 적합한 경우로 해석해야 하므로, 현행 건폐율 기준(50%)에 맞추어 수직증축해야 한다는 것입니다. 어느 것이 보다 적절한 해석인지 현명한 판단 부탁드립니다. 2022-05-13 답변 먼저, 답변내용에 만족스럽지 못한 부분이 있으셨다면, 민원인께서 우리 부 도시정책과로 처리부서를 직접 지정, 질의하신 관계로 소관법령(국토계획법령)에 대하여 답변드린 것임을 감안하시고, 널리 이해하여 주시기를 바랍니다. 아울러, 질의 중 서울시 건축조례 및 이에 대한 위임 법령인 건축법 제6조 및 시행령 제6조의2 제2항에 대한 해석,설명에 관하여는 법 소관부서(건축정책과)의 도움을 받으시기를 당부드리는 점 양해하여 주시기 바랍니다. 한편, 질의하신 내용과 관련한 판례,해석례(법제처 법령해석례 19-0392, 대법원 2013두16111 판결례)를 살펴보면, 「건축법」 제54조제1항에서 대지가 이 법이나 다른 법률에 따른 지역·지구(녹지지역과 방화지구는 제외함) 또는 구역에 걸치는 경우에는 그 건축물과 대지의 전부에 대하여 대지의 과반이 속하는 지역·지구 또는 구역 안의 건축물 및 대지 등에 관한 “이 법의 규정”을 적용하도록 규정하고 있으나, 용도지역별 건축물의 건폐율 및 용적률 제한에 관하여는 건축법이 아니라 국토계획법에서 규율하고 있는 사항이고, 건축법 제55조 및 제56조에서도 건폐율 및 용적률의 최대한도는 국토계획법에 따르도록 규정하고 있으므로, 용도지역별 건폐율 및 용적률 제한은 “「건축법」의 규정”에 해당하지 않습니다라고 해석하고 있고 건축법 제6조(기존 건축물 등에 관한 특례)에서는 허가권자는 법령의 제정ㆍ개정이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 사유로 대지나 건축물이 "이 법"에 맞지 아니하게 된 경우에는 대통령령으로 정하는 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 건축을 허가할 수 있다고 규정하고 있음을 참고하시기 바랍니다. (위의 판례,해석례는 법제처 국가법령정보센터(www.law.go.kr)에서 확인가능) 2022-06-02 담당부서도시정책과 관련법령