<질의회신>건축물 높이산정 기준이 되는 지표면은 부지 조성 전 or 후 인지?

질의 내용

최고고도지구 내에서 경사지인 대지를

 대지를 조성하여 건축하는 경우 건축물의 최고높이는

대지 조성전 경사지의 가중평균면을 기준으로 지표면을 보는 것인지

「대지로 조성한 후의 지표면」을 기준으로 산정해야 하는지

 

답변 내용

건축 관계법령에 적합하게 성토하여 대지를 조성한 경우라면,

그 조성된 면을 지표면으로 보아 지표면을 산정할 수

있을 것으로 사료됨.

 

 

 

In my opinion

높이를 산정할 때에는

건축계획고(부지 조성 이후의 지표면)를

기준으로 합니다.

 

이유는 다음과 같습니다.

 

첫째, 건축법의 내용은

실제 지어질 계획 내용을 기준으로

하고 있습니다.

 

지하층 산정, 진입 동선 및 관련 시설 등

 은 대지 조성 후의 계획을 가지고

결정을 하기 때문입니다.

 

둘째, 건축물 높이라고 함은 

지표면에서 건축물이 얼마나 높이

건축되느냐를 따지는 것인데

대지조성 이전의 레벨과는

관계가 전혀 없습니다.

 

셋째, 일조권 등 다른 대지와의 관계를

산정할 때도 현 대지를 기준으로 높이를 

산정해야 인접대지의 일조관련

피해 정도를 정확히 따질 수 있습니다.

 

이런 이유로

'대지 조성 후'가 기준이 되는 것입니다.

 

용어로 찾는 건축법_(건축물)높이, 처마높이 (tistory.com)

용어로 찾는 건축법_(건축물)높이, 처마높이

 

관련 법령

건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법) 5. 건축물의 높이: 지표면으로부터 그 건축물의 상단까지의 높이[건축물의 1층 전체에 필로티(건축물을 사용하기 위한 경비실, 계단실, 승강기실, 그 밖에 이와 비슷한 것을 포함한다)가 설치되어 있는 경우에는 법 제60조 및 법 제61조제2항을 적용할 때 필로티의 층고를 제외한 높이]로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다. 가. 법 제60조에 따른 건축물의 높이는 전면도로의 중심선으로부터의 높이로 산정한다. 다만, 전면도로가 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그에 따라 산정한다. 1) 건축물의 대지에 접하는 전면도로의 노면에 고저차가 있는 경우에는 그 건축물이 접하는 범위의 전면도로부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 전면도로면으로 본다. 2) 건축물의 대지의 지표면이 전면도로보다 높은 경우에는 그 고저차의 2분의 1의 높이만큼 올라온 위치에 그 전면도로의 면이 있는 것으로 본다. 나. 법 제61조에 따른 건축물 높이를 산정할 때 건축물 대지의 지표면과 인접 대지의 지표면 간에 고저차가 있는 경우에는 그 지표면의 평균 수평면을 지표면으로 본다. 다만, 법 제61조제2항에 따른 높이를 산정할 때 해당 대지가 인접 대지의 높이보다 낮은 경우에는 해당 대지의 지표면을 지표면으로 보고, 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다. 다. 건축물의 옥상에 설치되는 승강기탑ㆍ계단탑ㆍ망루ㆍ장식탑ㆍ옥탑 등으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 경우로서 그 부분의 높이가 12미터를 넘는 경우에는 그 넘는 부분만 해당 건축물의 높이에 산입한다.

질의 회신

최고고도지구내 건축물의 높이 계산시 적용하는 「건축법령에서 정한 지표면」에 관한 질의 1. 관련 : 국토교통부 건축58070-1801(1999.5.19) 국토교통부 건축기획과 -7299 (2012.4.26) 2. 국토의계획및이용에관한 법률 제28조 및 동법 시행령 제22조, 서울시 도시계획조례 제7조의 규정에 의거, 서울시 최고고도지구내에서 건축물의 최고높이 산정시「건축법령에서 정한 지표면」을 적용하도록 되어 있는 바, 「건축법령에서 지표면을 어떻게 적용」하는지에 대해 국토교통부의 유권해석을 요청하는 민원입니다. 3. 건축법령에서 적용하는「지표면」에 대한 국토교통부의 상기 질의회신 공문에 의하면, 최고고도지구 내에서 경사지인 대지를 건축법 또는 도시계획법령에 적합하게 대지를 조성하여 건축하는 경우 건축물의 최고높이는 대지 조성전 경사지의 가중평균면을 기준으로 지표면을 보는 것이 아니라, 「대지로 조성한 후의 지표면」을 기준으로 산정해야 한다고 되어 있고, 건축법 시행령 제119조 제1항 제5호에 의한 「지표면」이란 「지반 조성후의 지표면」을 말한다고 되어 있는 바 4. 서울시 소재 최고고도지구 내에서 지목이「전」인 경사지의 토지를 도시계획법 제56조에 의거 개발행위허가를 받아 「대지」로 형질변경하여 건축물을 건축하고자 할 경우, 가. 건축물의 최고높이 산정시 개발행위 허가를 받아 조성하고자 하는 대지면(지반조성 후 의 지표면)을 기준으로 하여 산정해야 하는지, 아니면 나. 개발행위 허가를 받기 전의 경사지 상태에서의 지표면을 가중평균한 면을 기준으로 하여 산정해야 하는지 의 여부를 질의하오니 조속한 시일내에 회신하여 주시기 바랍니다. 5. 본인 의견은 상기 두 건의 국토교통부 질의회신 공문에서와 같이 도시계획법 제56조에 의해 개발행위 허가를 받아 조성하는 토지에 건축물을 건축하고자 할 경우, 개발행위 허가를 받아 조성하고자 하는 대지면(지반조성 후의 지표면)을 지표면으로 하여 건축물의 최고높이를 산정해야 한다고 봅니다. 답변 평소 국토교통 업무에 관심을 가져 주신 것에 대해 진심으로 감사드리며, 귀하께서 국민신문고를 통해 신청하신 민원에 대한 검토 결과를 다음과 같이 알려드립니다. 1. 질의요지 ㅇ 건축물의 높이 산정 관련 질의 2. 회신내용 ㅇ 건축물의 높이는 건축법 시행령 제119조제1항제5호에 따라 지표면으로부터 그 건축물의 상단까지의 높이[건축물의 1층 전체에 필로티(건축물을 사용하기 위한 경비실, 계단실, 승강기실, 그 밖에 이와 비슷한 것을 포함한다)가 설치되어 있는 경우에는 법 제60조 및 법 제61조제2항을 적용할 때 필로티의 층고를 제외한 높이]로 한다고 규정하고 있으며 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따르도록 하고 있습니다. ㅇ 또한, 같은 조 제2항에 따르면 건축물의 높이를 산정할 때 지표면에 고저차가 있는 경우에는 건축물의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이를 그 지표면 부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 지표면으로 보며 이 경우 그 고저차가 3미터를 넘는 경우에는 그 고저차 3미터 이내의 부분마다 그 지표면을 정하는 것으로 규정하고 있읍니다. ㅇ 이와 관련, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 건축 관계법령에 적합하게 성토하여 대지를 조성한 경우라면, 그 조성된 면을 지표면으로 보아 지표면을 산정할 수 있을 것으로 사료되나, 관계법령에 적합한지 여부 등 구체적인 사항은 현지 현황 및 관계법령 등을 종합적으로 검토하여 허가권자가 판단할 사항임을 알려드리니, 보다 구체적인 사항은 관련 자료를 구비하시어 해당지역 시장, 군수, 구청장 등 허가권자에게 문의하여 주시기 바랍니다. 귀하의 질문에 만족스러운 답변이 되었기를 바라며, 답변 내용에 대한 추가 설명이 필요한 경우 국토교통부 건축정책과 노수환(☏ 044-201-4838)에게 연락주시면 친절히 안내해 드리도록 하겠습니다. 그리고 답변 내용이 만족스럽지 못하더라도 법령해석상 부득이한 부분이 있는 점 널리 이해하여 주시기 바랍니다. 감사합니다. [본 회신내용은 해당 질의에만 국한되며, 개별 사실관계의 변동 등으로 인한 유사사례인 경우에 본 회신내용과 다른 해석이 있을 수 있습니다. 따라서 개별사안에 대한 별도의 증거자료로 활용하는 것은 국토교통부 견해와는 관련이 없음을 알려드리니 양해하시기 바랍니다.] ※ 국토교통부 홈페이지(http://www.molit.go.kr)의 민원마당을 방문하시면 자주찾는 질문과 전자민원 메뉴에서 건축법 관련 각종 질의회신 사례를 확인하실 수 있으니 적극 활용하여 주시기 바랍니다. [관련 법령은 “국가법령정보센터(www.law.go.kr)"에서 확인 가능합니다.] 2022-05-31 담당부서건축정책과