<용어> 건축법, 주택법, 도시및주거환경정비법의 경미한 변경

 건축물을 짓기 위해서는 관련 법령에 따라 인허가를 거쳐야 하며,

그 규모나 사업방식에 따라 인허가 절차와 관련 법령도 다 다릅니다.

 

이렇게 관련 법령에 따라 인허가를 득했지만

부득이하게 착공 전이나 공사 중에도 관련 내용이 변경될 수 있는데,

모든 변경을 똑같은 인허가 절차에 따라 처리한다면

많은 시간과 비용을 낭비하게 될 것입니다.

 

따라서 관련 법에서는 해당 내용의 처리에 있어

'경미한 변경'이라는 항목을 만들어 구분하고 있습니다.

 

이번 내용은 관련 법령마다 어떤 기준으로

'경미한 변경'을 판단하는지 알아보겠습니다.

 

 

 

 

건축법

 

건축법 제16조에서는 허가나 신고의 예외의 경우를 두 가지를 이야기하고 있습니다.

1) 허가. 신고사항을 변경하려면 다시 허가. 신고를 받아야 하지만 경미한 사항은 제외하고,

2) 허가. 신고 사항 중에서도 사용승인 신청시 일괄로 신고로 가능한 변경 내용입니다.

 

1) 건축법 16조 1항에 해당하는 시행령 내용입니다. 

경미한 사항의 변경   건축법 제16조 (허가와 신고사항의 변경) ① 건축주는 허가나 신고한 사항을 변경하려면 허가나 신고를 받아야 함. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경은 제외.   건축법 시행령 제12조(허가. 신고사항의 변경 등) ② 대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경이란 신축. 증축. 개축. 재축. 이전. 대수선 또는 용도변경에 해당하지 아니하는 변경을 말함.

우선 신축 ~ 용도변경에 대해 간단히 알아보겠습니다.

- 신축: 건축물이 없는 대지에 새로 건축물을 축조하는 것

- 증축: 기존 건축물이 있는 대지에 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것

- 개축: 기존 건축물의 전부 또는 일부를 철거하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것.

- 재축: 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해로 멸실된 경우 그 대지에 다음 요건 모두 갖추어 축조하는 것.

- 이전: 건축물의 주요구조부를 해체하지 아니하고 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것

- 대수선: 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선. 변경하거나 증설하는 것으로 증. 개. 재축에 해당되지 않는 것.

→ 내력벽: 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30㎡ 이상 수선 또는 변경

→ 기둥: 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경

→ 보: 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경

→ 지붕틀(한옥 서까래는 제외): 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경

→ 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽: 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경

→ 주계단. 피난계단 또는 특별피난걔단: 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경

→ 다가구.다세대 주택 가구 간 경계벽: 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경

→ 외벽 마감재료: 증설 또는 해체하거나 벽면적 30㎡ 이상 수선 또는 변경

- 용도변경: 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용 목적 및 형태별로 묶어 분류한 건축물의 용도를 변경하는 것

 

 

 

<경미한 변경>이란 위의 신축 ~ 용도변경에 해당하지 않는 변경이어야 한다는 것입니다.

예를 들어 신축으로 건축허가를 받아 공사를 하는 와중에 건축주의 변심으로 허가의 내용과는 다르게 연면적이나 층수 높이를 더 늘리거나(증축), 용도를 바꾸기 위해(용도변경) 공간의 내력벽을 증설 해체(대수선)하는 행위(증축, 용도변경, 대수선에 해당하는 수준)는 경미한 변경에 속하지 않는다는 것으로 별도의 신고 또는 허가절차를 거쳐야 합니다.

 

사용승인 시 일괄 신고 사항    건축법 제16조 (허가와 신고사항의 변경) ② 허가나 신고사항 중 대통령령으로 정하는 사항의 변경은 사용승인을 신청할 때 일괄 신고할 수 있다.   건축법 시행령 제12조(허가. 신고사항의 변경 등) ③"대통령령으로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항 1. 건축물의 동수.층수를 변경하지 않고, 변경되는 부분의 바닥면적 합계가 50㎡이하로서 다음 각 목의 요건 모두 갖춘 경우 가. 변경되는 부분의 높이가 1미터 이하이거나 전체 높이의 10분의 1 이하일 것 나. 건축 중인 부분의 위치 변경 범위가 1미터 이내 다. 신고에서 허가를 받아야 하는 규모로의 변경이 아닐 것 2. 건축물의 동수.층수를 변경하지 않고, 변경되는 부분이 연면적 합계의 1/10 이하인 경우  (연면적 5,000㎡이상인 건축물은 각 층의 바닥면적이 50㎡ 이하의 범위에서 변경되는 경우만 해당) 다만, 4호 및 5호 본문에 따른 범위의 변경인 경우에만 해당 3. 대수선에 해당하는 경우 4. 건축물의 층수를 변경하지 아니하면서 변경되는 부분의 높이가 1m 이하이거나, 전체 높이의 1/10 이하인 경우  다만, 변경되는 부분이 제1호, 2호, 5호 본문에 따른 범위의 변경인 경우만 해당한다. 5. 건축 중인 부분의 위치가 1미터 이내에서 변경인 경우.  다만, 변경되는 부분이 제1호, 2호, 4호 본문에 따른 범위의 변경인 경우

건축물의 공사가 완료되면 '사용승인'이라는 절차를 거쳐 실제 사용자가 입주할 수 있다. 사용승인 이전에 공사 중 변경되는 사항에 대해서 "대통령령으로 정하는 사항"에 해당하면 공사 중 변경내용을 신고 또는 허가하지 말고, 공사를 다 완료하고 '사용승인' 절차 이전에 변경신고를 하라는 것입니다.

 

경미한 변경에 속하지 않는 대수선이나 높이 면적을 증가하는 증축이라할지라도 건축법 시행령 제12조에 해당하는 정도는 <사용승인 시 일괄 신고>로서 간단히 처리될 수 있다는 것입니다.

 

건축법 시행령 1,2,4,5호는 모두 변경되는 범위가 연결되어 있습니다.

예를 들어 5호에 해당하는 변경이라고 해서 무조건 일괄 신고에 해당하는 것이 아니라, 동시에 1,2,4호에도 모두 해당해야 한다는 것이다.  건축물 부분의 위치가 1미터 이내에서 변경하였지만 2호의 변경되는 부분의 연면적 합계 1/10 이상이라면 일괄신고 조건을 만족하지 못하는 것입니다.

 

 

 

주택법

 

단독주택이나 공동주택이 일정규모가 되면 건축법에 의한 건축허가가 아닌 주택법에 의한 <사업계획 승인>을 받아야 합니다. 사업계획 승인 대상에 대해서는 아래 링크를 참조하시기 바랍니다.

https://notsunmoon.tistory.com/8?category=848265

<용어>주택 사업계획승인 대상

주택법에 사업계획승인에 있어서도 경미한 사항의 변경을 명시하고 있습니다.

사업계획 승인 경미한 사항의 변경   주택법 제15조(사업계획의 승인) ④ 승인받은 사업계획을 변경하려면 사업계획 승인권자로부터 변경 승인을 받아야 한다. 다만, 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항의 변경은 그러하지 아니한다.   주택법 시행규칙 제13조(사업계획의 변경승인신청 등) ⑤ "국토교통부령으로 정하는 경미한 사항의 변경"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.  다만, 제1호,3호,7호는 사업주체가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우로 한정한다. 1. 총 사업비의 20% 범위에서의 증감. 다만, 국민주택 건설의 경우로서 주택도시기금이 증가되는 경우 제외 2. 건축물이 아닌 부대시설 및 복리시설의 설치기준 변경으로 다음 요건을 모두 갖춘 변경  가. 해당 부대시설 및 복리시설 설치기준 이상의 변경  나. 위치변경(건축설비 변경 제외)이 발생하지 않는 변경 3. 대지면적 20% 범위에서의 면적 증감. 다만, 지구경계의 변경을 수반하거나 토지 또는 토지에 정착된 물건 및 소유권 외의 권리를 수용할 필요가 있는 경우 제외 4. 세대수 또는 세대당 주택공급면적을 변경하지 아니하는 범위에서의 내부 구조의 위치나 면적 변경(사업계획승인 받은 면적의 10% 범위에서의 변경으로 한정) 5. 내장. 외장 재료의 변경(사업계획승인 받을 당시의 재료와 같거나 그 이상으로 한정) 6. 사업계획승인의 조건으로 부과된 사항을 이행함에 따라 발생되는 변경  다만, 공공시설 설치계획의 변경이 필요한 경우는 제외 7. 건축물의 설계와 용도별 위치를 변경하지 아니하는 범위에서의 건축물의 배치조정 및 주택단지 안 도로의 선형변경 8. 건축법 시행령  제12조 제3항의 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항의 변경

대부분의 아파트는 주택법의 적용을 받는 사업계획승인 대상으로 인허가와 분양을 합니다. 특히 분양이 되고나서 공사중 발생하는 변경 내용에 대해서 이것이 경미한 변경이냐 아니냐 논란이 많은데, 변경되는 내용이 경미하지 않을 경우 입주예정자에게 미리 변경사실을 통보하고 80%이상의 동의를 받아야 합니다. 아무래도 그 동의를 받는 과정이 쉽지는 않는 등 시간과 비용이 많이 소모되기 때문입니다.

사업비에 대한 부분과 대지면적 그리고 건축물과 단지내의 부대.복리시설 등의 변경으로 나뉘며, 특히 8호는 위에서 공부했던 내용으로 사용승인시 일괄신고 사항에 해당하는 건축물의 변경 내용을 경미한 변경으로 인정하겠다는 것입니다.

 

 

 

도시 및 주거환경정비법

 

아파트 사업을 하는 방법 중 도심에 기존 주택을 허물고 다시 짓는 재개발이나 재건축사업을 많이 볼 수 있습니다.  이런 사업들을 '도시정비사업'이라고 부르며 관련 법령도 <도시 및 주거환경정비법>에 의해 진행되며, 관련 인허가를 <사업시행계획인가>라고 부릅니다.

이 법에 의한 사업도 위의 법과 마찬가지로 해당 경미한 변경에 대한 내용을 명시하고 있습니다.

사업시행계획인가 경미한 사항의 변경   도시 및 주거환경정비법 제 50조(사업시행계획인가) ① 사업시행자는 정비사업을 시행하려는 경우 사업시행계획서에 정관 등과 그 밖의 서류를 첨부하여 사업시행계획인가를 받아야 하고, 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하려는 경우도 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 때에는 시장.군수 등에게 신고하여야 한다. ③ 사업시행자는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 미리 총회의 의결을 거쳐야 하며, 변경. 사업의 중지 또는 폐지의 경우도 같다. 다만 1항의 단서에 따른 경미한 사항의 변경은 총회의 의결을 필요로 하지 아니한다.   도시 및 주거환경정비법 시행령 제46조(사업시행계획인가의 경미한 변경) 법 제50조 제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 때"란 다음 각호의 어느 하나에 해당한다. 1. 정비사업비를 10% 범위에서 변경하거나 관리처분계획의 인가에 따라 변경하는 때. 다만 국민주택을 건설하는 사업인 경우 주택도시기급의 지원금액이 증가되지 아니한 경우만 해당 2. 건축물이 아닌 부대시설.복리시설의 설치 규모를 확대하는 때(위치가 변경되는 경우 제외) 3. 대지면적을 10%의 범위에서 변경하는 때 4. 세대수와 세대당 주거전용면적을 변경하지 아니하고 세대당 주거전용면적의 10% 범위에서 세대 내부구조의 위치 또는 면적을 변경하는 때 5. 내장재료 또는 외장재료를 변경하는 때 6. 사업시행계획인가의 조건으로 부과된 사항의 이행에 따라 변경하는 때 7. 건축물의 설계와 용도별 위치를 변경하지 아니하는 범위에서 건축물의 배치 및 주택단지 안의 도로선형을 변경하는 때 8. 건축법 시행령 제12조 3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항을 변경하는 때 9. 사업시행자의 명칭 또는 사무소 소재지를 변경하는 때 10. 정비구역 또는 정비계획의 변경에 따라 사업시행계획서를 변경하는 때 11. 조합설립변경 인가에 따라 사업시행계획서를 변경하는 때 12. 그 밖에 시.도조례로 정하는 사항 변경하는 때

정비사업은 기존 주택지의 거주자가 조합원으로 구성되어 조합을 설립하고 사업을 시행합니다. 따라서 변경사항이 생길 경우 조합원도 모두 동의를 해야하기 때문에, '조합총회'를 거쳐 주요 내용을 결정하고 진행합니다.

그런데 변경 사항마다 모두 총회를 거칠 경우 조합총회 개최 및 조합원 참석 등으로 인한 비용이 많이 소요될 것입니다.

따라서 이런 경미한 사항의 경우가 발생할 때에는 총회의 의결을 거치지 않고 변경이 가능한 것입니다.