오피스텔 분양 후 설계변경 절차는?

주거용 건축물을 분양을 하게 된 이후

부득이하게 현장상황, 설계도서의 오류 또는

상품 및 품질 개선 등을 위해

건축내용이 불가피하게 변경되어야 하는경우가

발생합니다.

 

이런 경우 설계변경 인허가만

처리하면 되는 것일까요?

 

 

이번 포스팅은 분양 이후

오피스텔의 설계변경이 필요한 경우

어떤 제약이 있는지에 대해 알아보겠습니다.

 

오피스텔(건축법) vs 아파트(주택법)

 

오피스텔과 아파트는 건축물의 용도

분류에서 엄연히 다른 건축물입니다.

 

오피스텔에 대한 추가 내용은

아래 링크를 참조하세요

 

notsunmoon.tistory.com/149

<용도> 아파텔이란? _ 오피스텔

 

 

 

오피스텔과 아파트의 가장 큰 차이점은

 

30세대 이상의 아파트의 경우 주택법을 받지만

오피스텔은 건축법의 적용을 받습니다.

 

 

따라서 설계변경의 적용도 관련법에 따라

달라집니다.

 

아파트의 경우 주택공급면적을 변경하지 않는

범위에서의 내부 구조의 위치나 면적 변경 등은

경미한 변경 처리가 가능하고

 

경미한 변경이 아닐 경우에는 80%의 동의를 받아

설계변경이 가능합니다.

 

기타 '경미한 설계변경'에 대한

자세한 사항은 아래 링크를 참조하세요

 

notsunmoon.tistory.com/69

<용어> 건축법, 주택법, 도시및주거환경정비법의 경미한 변경

 

 

 

분양용 오피스텔은

'건축물의 분양에 관한 법률'이 적용됩니다.

 

오피스텔은 설계변경과 관련하여

분양을 한 건물에 대해서는

건축법이외에 다른 법령이 적용됩니다.

 

2000년대 초반 쇼핑몰 등의 분양 사기 등이

사회적으로 큰 이슈가 된 적이 있습니다.

 

이에 일반 건축물의 분양에 대해서도

관련 법령을 제정했는데 그 법이 바로

'건축물의 분양에 관한 법률'(이하 건분법)입니다.

 

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분양한 건물이 면적, 층수 등

분양받은 자(수분양자)와 이해관계에

중대한 영향을 주는 설계변경은

분양자 전원의 동의를 받아야 합니다.

 

 

이 '설계변경'의 범위는

 

1. 건축물 공급가격의 인상을 초래하는 변경

 

2. 공용면적ㆍ전용면적ㆍ대지지분 또는 층고가 감소하는 변경.

(지적확정측량에 따라 대지지분이 2퍼센트 이내로

감소하는 경우  허가권자가 인정하는 경우는 제외)

 

3. 내장재료 및 외장재료의 변경

(건축허가 당시의 재료와 동등하거나

그 이상이라고 판단한 변경은 제외)

 

4. 용도변경

(「건축법 시행령」 별표 1의 같은 호에 속하는 용도 변경 제외)

 

5. 난방기기ㆍ냉방기기 등 주요 설비를 변경하여

건축물 사용가격의 인상을 초래하는 변경

 

6. 층수가 증감(增減)되는 경우

 

7. 연면적이 10퍼센트 이상 증감되는 경우

 

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동의를 받아야 할 만큼의 설계변경이

아닌 아래의  경우에는

그 내용을 분양받은 자 전원에게 알려야 합니다.

 

1. 분양면적을 변경하지 아니하는 범위에서

내부구조의 위치변경

(변경되는 부분의 면적이 연면적의

3퍼센트 이상인 경우로 한정)

 

2. 분양받은 자의 분양면적을 변경하지

아니하는 건축물의 배치 조정

 

3. 공사감리자가 건축허가를 받을 당시의 재료와 동등하거나

그 이상이라고 판단한 내장재료 및 외장재료의 변경

 

4. 주된 건축물이 아닌 부속 건축물 및

그 용도의 변경. 다만, 위치변경 제외

 

5. 구분소유되는 분양구획의 용도변경

(「건축법 시행령」 별표 1의 같은 호에 속하는 용도로 변경되는 경우 한정)

 

6. 연면적이 10퍼센트 미만으로 증감되는 경우

 

7. 영 제10조제2호 단서에 해당하는 경우

(지적확정측량에 따라 대지지분이 2퍼센트 이내로

감소하는 경우 허가권자가 인정하는 경우)

 

 

 

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건축물의 분양에 관한 법률 제7조(설계의 변경) ① 분양사업자는 분양한 건축물에 대하여 사용승인 전에 건축물의 면적 또는 층수의 증감(增減) 등 분양받은 자의 이해관계에 중대한 영향을 줄 수 있는 설계변경으로서 대통령령으로 정하는 설계변경을 하려는 경우에는 분양받은 자 전원의 동의를 받아야 한다. ② 분양사업자는 제1항에 따른 설계변경에 해당하지 아니하는 설계변경으로서 국토교통부령으로 정하는 설계변경을 하려는 경우에는 미리 그 내용을 분양받은 자 전원에게 알려야 한다. <개정 2013. 3. 23.> ③ 제1항과 제2항에 따른 동의 및 통보의 시기, 절차, 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

 

건축물의 분양에 관한 법률 시행령 제10조(설계의 변경) 법 제7조제1항에서 "대통령령으로 정하는 설계변경"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 변경을 말한다. <개정 2020. 2. 18.> 1. 건축물 공급가격의 인상을 초래하는 변경 2. 공용면적ㆍ전용면적ㆍ대지지분 또는 층고가 감소하는 변경. 다만, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제2조제4호의2에 따른 지적확정측량에 따라 대지지분이 2퍼센트 이내로 감소하는 경우로서 대지지분의 감소가 부득이하다고 허가권자가 인정하는 경우는 제외한다. 3. 내장재료 및 외장재료의 변경(공사감리자가 건축허가를 받을 당시의 재료와 동등하거나 그 이상이라고 판단한 변경은 제외한다) 4. 용도변경(구분소유되는 분양구획의 용도가 「건축법 시행령」 별표 1의 같은 호에 속하는 용도로의 변경은 제외한다) 5. 난방기기ㆍ냉방기기 등 주요 설비를 변경하여 건축물 사용가격의 인상을 초래하는 변경 6. 층수가 증감(增減)되는 경우 7. 연면적이 10퍼센트 이상 증감되는 경우

 

건축물의 분양에 관한 법률 시행규칙 제8조(설계의 변경) ① 「건축물의 분양에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 제7조제1항에 따른 분양받은 자의 동의는 다음 각 호의 방법으로 하여야 한다. 1. 서면동의의 방법으로 할 것. 이 경우 분양받은 자의 주소 또는 거소(居所)가 분명하지 아니하거나 그 밖의 사유로 동의를 받기 어려울 때에는 허가권자에게 그 사유를 증명하는 서류를 제출하여야 한다. 2. 동의를 구하기 전에 해당 설계변경을 한 건축사의 도장이 찍힌 관련 도서와 설명서를 「우편법 시행규칙」 제25조제1항제4호가목에 따른 내용증명(이하 "내용증명"이라 한다) 우편으로 보내거나 직접 내줄 것 ② 법 제7조제2항에서 "국토교통부령으로 정하는 설계변경"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 변경을 말한다. <개정 2013. 3. 23., 2020. 2. 21.> 1. 분양받은 자의 분양면적을 변경하지 아니하는 범위에서 내부구조의 위치변경(변경되는 부분의 면적이 건축허가를 받은 연면적의 3퍼센트 이상인 경우로 한정한다) 2. 분양받은 자의 분양면적을 변경하지 아니하는 건축물의 배치 조정 3. 공사감리자가 건축허가를 받을 당시의 재료와 동등하거나 그 이상이라고 판단한 내장재료 및 외장재료의 변경 4. 주된 건축물이 아닌 부속 건축물 및 그 용도의 변경. 다만, 위치변경은 제외한다. 5. 구분소유되는 분양구획의 용도변경(「건축법 시행령」 별표 1의 같은 호에 속하는 용도로 변경되는 경우로 한정한다) 6. 연면적이 10퍼센트 미만으로 증감(增減)되는 경우 7. 영 제10조제2호 단서에 해당하는 경우 ③ 법 제7조제2항에 따른 분양받은 자에 대한 통보는 다음 각 호의 방법으로 하여야 한다. 1. 설계변경 신청일 10일 전까지 통보할 것 2. 내용증명 우편으로 통보하거나 직접 내줄 것. 이 경우 분양받은 자의 주소 또는 거소가 분명하지 아니하거나 그 밖의 사유로 서류를 송달할 수 없을 때에는 허가권자에게 통보사실과 통보내용을 증명하는 서류를 제출하여야 한다. 3. 통보내용에는 해당 설계변경을 한 건축사의 도장이 찍힌 관련 도서와 설명서를 포함할 것