<용도> 아파텔이란? _ 오피스텔

라디오 분양 광고 중에 '아파텔'이라고 명칭을 들어보셨나요?

 

분양면적 00평,  부대시설, 조경, 주차장 등은 분명 주거상품 분양광고 입니다.

 

아파트 분양 광고랑 다를게 없습니다.

 

 

" 아파텔의 건축물 용도는? "

 

그런데 왜 이름이 '아파텔'일까요?

 

사실 아파텔의 정식 명칭(건축법)은 '오피스텔'입니다.

 

오피스텔은 사무실(Office)과 호텔(Hotel)의 합성어로서 업무와 거주를 동시에 할 수 있다는 취지로 만들어졌습니다.

 

요새는 거의 대부분 주거용도로 많이 쓰이지요

 

그래서 주거용 오피스텔이라고 하다가

 

아파트의 명칭을 따와서 '아파텔'이라고 편의상(?) 그리고 분양 전략상 바꿔부르는 것입니다.

 

오피스텔은 건축물의 용도 분류에서 <업무시설>에 속합니다.

 

아파트는 <공동주택>에 해당하기 때문에 용도에서도 완전 다른 건축물입니다.

 

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" 업무시설(오피스텔)은 왜 주거로 사용되는가 ? "

 

 

오피스텔은 사무실(Office)과 호텔(Hotel)의 합성어로서 업무와 거주를 동시에 할 수 있다는 취지로 만들어졌습니다.

 

 

오피스텔은 도시적 관점에서도 주거와 상업지역 분리에 따른 교통, 도심 공동화 등 도시문제를 해소하고 다양한 업무 형태에 대응할 수 있는 장점이 있다.

 

하지만 단점도 많습니다.

 

먼저 아파트는 보통 주거지역에 위치하지만

오피스텔은 상업지역에 주로 위치해 주변 여건(유흥가 인접 등)이 열악합니다.

 

따라서 오피스텔의 위치에 따라 혼자 사는 여성분들이 거주하기 꺼려하기도 합니다.

 

출처: pixabay.com

 

주차장 규모에 있어서도 오피스텔의 주차장 규정이 요새는 강화가 되어 요즈음 공급하는 오피스텔은

소형(전용 30제곱미터 미만)을 제외하고는 주차대수를 많이 확보하고 있습니다.

 

하지만 기존 오피스텔의 경우 주차대수가 상당히 모자라며

오피스텔 부지가 보통 협소하기 때문에 자주식 주차장이 아닌 기계식 주차장으로 구성되어 있는 경우가 많아

이용에 불편이 많습니다.

 

또한 아파트 에 비해 부대시설이나 조경면적 등의 공간이 많이 모자랍니다.

 

그리고 관리비도 아파트의 경우 세대수가 많다보니 상대적으로 오피스텔이 비쌉니다.

 

 

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"오피스텔은 준주택에 분류된다.”

 

지금은 오피스텔이 주택법 상 '준주택'에 분류되고 있습니다.

 

아파트 가격이 요동칠 때마다 뉴스에서는 주택보급률에 대한 데이타가 많이 언급되는데 여기에 오피스텔도 포함되게 됩니다.

 

예정에는 오피스텔을 주택 전용으로 사용되는 것을 막기위해 규제가 많았는데 지금은 많이 완화가 된 상황입니다.

 

출처: mbn 뉴스

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"오피스텔 건축기준 ”

 

2000년 말 금융위기 등으로 주택 전세난이 문제가 되어 바닥난방 규제를 전용면적 60㎡에서 85㎡로 상향시켰습니다.

 

그래서 주거용 오피스텔의 경우 85제곱미터 미만으로 분양을 하는 것입니다.

 

하지만 2021년 그 기준을 상향해 120제곱미터까지 상향되었습니다.

 

이후에는 욕조설치 금지 조항도 삭제하여 주거용으로 사용하는데 불편함이 없도록 하고 있습니다.

제2조(오피스텔의 건축기준) 오피스텔은 다음 각호의 기준에 적합한 구조이어야 한다.    1. 각 사무구획별 노대(발코니)를 설치하지 아니할 것  2. 다른 용도와 복합으로 건축하는 경우(지상층 연면적 3천제곱미터 이하인 건축물은 제외한다)에는 오피스텔의 전용출입구를 별도로 설치할 것. 다만, 단독주택 및 공동주택을 복합으로 건축하는 경우에는 건축주가 주거기능 등을 고려하여 전용출입구를 설치하지 아니할 수 있다.  3. 사무구획별 전용면적이 120제곱미터를 초과하는 경우 온돌ㆍ온수온돌 또는 전열기 등을 사용한 바닥난방을 설치하지 아니할 것  4. 전용면적의 산정방법은 건축물의 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적으로 하고, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 공용면적을 제외하며, 바닥면적에서 전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.  가. 복도ㆍ계단ㆍ현관 등 오피스텔의 지상층에 있는 공용면적  나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층ㆍ관리사무소 등 그 밖의 공용면적  제3조(오피스텔의 피난 및 설비기준) 오피스텔은 화재 등 유사시 피난을 위하여 다음 각 호의 기준에 적합하여야 한다.    1. 주요구조부가 내화구조 또는 불연재료로 된 16층 이상인 오피스텔의 경우 피난층외의 층에서는 피난층 또는 지상으로 통하는 직통계단을 거실의 각 부분으로부터 계단에 이르는 보행거리가 40미터 이하가 되도록 설치할 것  2. 각 사무구획별 경계벽은 내화구조로 하고 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」제19조제2항에 따른 벽두께 이상으로 하거나 45dB 이상의 차음성능이 확보되도록 할 것  제4조(배기시설 권고기준) 허가권자는 오피스텔에 설치하는 배기설비에 대하여 「주택건설기준 등에 관한 규칙」 제11조 각 호의 기준 중 전부 또는 일부를 적용할 것을 권고할 수 있다.

요새 아파텔의 평면이 아파트 평면과 거의 유사하며 4베이 평면까지 내 놓고 있습니다.

 

https://news.naver.com/main/read.nhn?oid=011&aid=0002697050

오피스텔 4베이 시대 열린다

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" 오피스텔은 발코니 설치가 불가 합니다. "

 

위의 평면은 오피스텔 관련 기사 내용으로 아파트 평면과 동일한 상품이라고 설명합니다.

 

출처: 서울경제

 

안방 앞과 주방 발코니까지 설치된 것이 평면만으로 오피스텔이라고 판단하기 어려울 정도입니다.

 

그런데 위의 <오피스텔 건축기준>에서는 발코니 설치가 불가하다고 되어 있습니다.

 

발코니가 분양면적에는 포함되지 않는 서비스 면적입니다.

 

아파트의 전용면적과 발코니 면적에 대한 내용을 아래를 참조하세요

 

그럼 이 발코니는 어떻게 설치한 것일까요?

 

발코니는 서비스 면적인데, 오피스텔에서는 전용면적으로 산입한 것입니다.

 

발코니 확장면적도 없고, 발코니 용도로 설치되는 것도 전용면적으로 산입되다 보니 같은 전용면적이라도

 

아파트에 비해 오피스텔의 규모가 작은 이유가 여기에 있습니다.

 

오피스텔 전용 84 타입이 거의 아파트 전용 59타입(확장형)과 실사용면적이 비슷합니다.

 

 

https://notsunmoon.tistory.com/74

공동주택 전용면적 산정

 

 

" 오피스텔도 1.2m 이상 난간을 설치해야 합니다. "

<건축법 시행령> 제51조(거실의 채광 등) ③ 법 제49조제2항에 따라 오피스텔에 거실 바닥으로부터 높이 1.2미터 이하 부분에 여닫을 수 있는 창문을 설치하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 추락방지를 위한 안전시설을 설치하여야 한다 <건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙> 제17조(채광 및 환기를 위한 창문등) ④ 영 제51조제3항에서 "국토교통부령으로정하는 기준"이란 높이 1.2미터 이상의 난간이나 그 밖에 이와 유사한 추락방지를 위한 안전시설을 말한다

 

" 오피스텔도 층간바닥 규정을 적용해야 합니다. "

<건축법 시행령> 제53조(경계벽 등의 설치) ② 법 제49조제3항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 층간바닥(화장실의 바닥은 제외한다)은 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 설치하여야 한다. <신설 2014. 11. 28., 2016. 8. 11.> 1. 단독주택 중 다가구주택 2. 공동주택(「주택법」 제15조에 따른 주택건설사업계획승인 대상은 제외한다) 3. 업무시설 중 오피스텔 4. 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설 5. 숙박시설 중 다중생활시설