건축법의 이해_정북방향 일조권 제한이란? 일조권 예외는?

건축물에서 거주나 일을 하기 위해서는

여러가지 요건이 요구되는 것 중 하나가

바로 일조(채광)입니다.

 

 

 

 

일조권은 햇빛을 받을 수 있는 권리로서

건축법에서 정하고 있습니다.

 

정북 방향의 인접 대지 경계선으로 부터 일정

거리를 건물이 이격함으로써 일조권을

보장받습니다.

 

모든 건축물이 다 적용받나요?

 

모든 지역의 건축물이 이 항목을 적용 받는

것이 아니고 주거지역 중에서 준주거지역을 제외한

전용주거지역과 일반주거지역에 위치한

건축물에만 적용됩니다.

 

대신 전용 및 일바 주거지역 안의 주택 뿐만 아니라

모든 건축물이 여기에 해당합니다.

 

어떻게 적용될까?

 

"건축물의 높이는 일조(日照) 등의 확보를 위하여 

정북방향(正北方向)의 인접 대지경계선으로부터의 

거리에 따라 일정 높이 이하를 충족해야 합니다."

<건축법 61조 1항>

 

 

건축법 61조 3항에서는 정북 방향이 아닌

정남 방향의 인접 대지경계선으로 부터 거리를 뛰는

예외 조항이 있기는 하지만 희소한 경우이어서

이번 설명에서는 제외하도록 하겠습니다.

 

 정북(正北) 방향으로의 인접 대지경계선으로부터

다음 각 호의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을

띄어 건축하여야 합니다.

 

1. 높이 9미터 이하인 부분

: 인접 대지경계선으로부터 1.5미터 이상

 

2. 높이 9미터를 초과하는 부분

: 인접 대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의

2분의 1 이상

<건축법 시행령 86조>

 

 

 

 

이렇게 주거지역 다세대. 다가구의 경우 정북방향으로

건축물의 일부 층에서 후퇴를 하는 형태를 많이

보게 됩니다.

 

그런데 이런 공간을 불법 확장하는 것이

많은 문제를 일으키고 있습니다.

 

출처: 한국일보

 

그래서 이런 폐단을 막기 위해 일조권 관련 개정 움직임도 있습니다.

 

www.cnews.co.kr/uhtml/read.jsp?idxno=202002171009379280294

[집중점검] 건축법상 ‘일조권 규제’ 실효성 논란

 

 

예외 규정은?

 

④ 2층 이하로서 높이가 8미터 이하인 건축물에는

조례에 따라규정을 적용하지 아니할 수 있다.

<건축법 61조>

 

시행령에서도 예외는 있습니다.

<건축법 시행령 86조>

 

1> 20m 도로에 접하는 경우

 

다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 구역 안의  

대지 상호간에 건축하는 건축물로서 해당 대지가

너비 20미터 이상의 도로(자동차ㆍ보행자ㆍ자전거

전용도로 포함, 도로에 공공공지, 녹지, 광장, 그 밖에

건축미관에 지장이 없는 도시ㆍ군계획시설이

접한 경우 해당 시설을 포함)에 접한 경우

 

가.지구단위계획구역, 경관지구

나. 중점경관관리구역

다. 특별가로구역

라. 도시미관 향상을 위하여 허가권자가

지정ㆍ공고하는 구역

 

 

 

20m에 연접해 있는 건물의 경우

해당 지역에 속하면 정북 일조권을 적용하지

않아도 됩니다.

 

20m 도로에서 보았을 때 건물들이 모두 일조권 확보를

위해 계단식 형태로 건축되어 도시 미권을 저해

하지 않도록 하는 것입니다.

 

여기서 주의할 점은 20m 도로에 서로 연접해야

한다는 것으로

나-다 / 다-라 / 라-마/ 다-마 는 모두 연접해 있어

적용 예외가 가능하지만,

 

가-다 부지는 모두 20m에 연접한 것이 아니라

4m 도로에 연접하게 되어 가 부지는 정북방향

일조권을 충족하여야 합니다.

 

2. 건축협정구역 안에서 대지 상호간에

건축하는 건축물의 경우

 

건축협정구역에 대한 자세한 내용은

아래 포스팅을 참조하세요

notsunmoon.tistory.com/28

 

 

3. 건축물의 정북 방향의 인접 대지가 전용주거지역이나

일반주거지역이 아닌 용도지역에 해당하는 경우

 

토지는 용도 지역.지구 등으로 구분되어 있고

아래 그림처럼 해당 대지가 용도 지역의 경계가

되는 경우도 있습니다.

 

이런 경우 노란색 대지는 북측이 상업지역이기

때문에 일조권 적용에서 제외됩니다.

 

대지와 대지 사이에 다른 시설.부지가 있다면?

일조권 적용은 정북방향으로 인접대지 경계선

에서 일정 높이를 확보해야 합니다.

 

그런데 정북방향으로 인접대지 경계선이 아닌

도로나 다른 시설이 있다면 어떨까요?

 

이런 경우에는 그 반대편의 대지경계선

(공동주택은 인접 대지경계선과 그 반대편 대지경계선의 중심선)

을 인접 대지경계선으로 봅니다.

 

1. 공원, 도로, 철도, 하천, 광장, 공공공지,

녹지, 유수지, 자동차 전용도로, 유원지

 

2. 다음 각 목에 해당하는 대지

가. 너비가 2미터 이하인 대지

나. 면적이 분할제한 기준 이하인 대지

 

3. 제1호 및 제2호 외에 건축이 허용되지 아니하는 공지

 

 

 

 

① : 북쪽에 대지가 있어 인접대지경계선에서 일조권 적용

② : 대지와 대지 사이에 예외 해당 시설. 부지가 있는 경우

③: 아파트의 경우 ②를 인접대지경계선으로 보지 않고

①과 ②의 중심에서 일조권 적용

 

 

건축법 제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한) ① 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조(日照) 등의 확보를 위하여 정북방향(正北方向)의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다.② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외한다)은 채광(採光) 등의 확보를 위하여 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다. <개정 2013. 5. 10.> 1. 인접 대지경계선 등의 방향으로 채광을 위한 창문 등을 두는 경우 2. 하나의 대지에 두 동(棟) 이상을 건축하는 경우 ③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 제1항에도 불구하고 건축물의 높이를 정남(正南)방향의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 할 수 있다. <개정 2011. 5. 30., 2014. 1. 14., 2014. 6. 3., 2016. 1. 19., 2017. 2. 8.> 1. 「택지개발촉진법」 제3조에 따른 택지개발지구인 경우 2. 「주택법」 제15조에 따른 대지조성사업지구인 경우 3. 「지역 개발 및 지원에 관한 법률」 제11조에 따른 지역개발사업구역인 경우 4. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제6조, 제7조, 제7조의2 및 제8조에 따른 국가산업단지, 일반산업단지, 도시첨단산업단지 및 농공단지인 경우 5. 「도시개발법」 제2조제1항제1호에 따른 도시개발구역인 경우 6. 「도시 및 주거환경정비법」 제8조에 따른 정비구역인 경우 7. 정북방향으로 도로, 공원, 하천 등 건축이 금지된 공지에 접하는 대지인 경우 8. 정북방향으로 접하고 있는 대지의 소유자와 합의한 경우나 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우 ④ 2층 이하로서 높이가 8미터 이하인 건축물에는 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용하지 아니할 수 있다.

건축법 시행령 제86조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한) ① 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우에는 법 제61조제1항에 따라 건축물의 각 부분을 정북(正北) 방향으로의 인접 대지경계선으로부터 다음 각 호의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축하여야 한다. <개정 2015. 7. 6.> 1. 높이 9미터 이하인 부분: 인접 대지경계선으로부터 1.5미터 이상 2. 높이 9미터를 초과하는 부분: 인접 대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. <신설 2015. 7. 6., 2016. 5. 17., 2016. 7. 19., 2017. 12. 29.> 1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 구역 안의 대지 상호간에 건축하는 건축물로서 해당 대지가 너비 20미터 이상의 도로(자동차ㆍ보행자ㆍ자전거 전용도로를 포함하며, 도로에 공공공지, 녹지, 광장, 그 밖에 건축미관에 지장이 없는 도시ㆍ군계획시설이 접한 경우 해당 시설을 포함한다)에 접한 경우 가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조에 따른 지구단위계획구역, 같은 법 제37조제1항제1호에 따른 경관지구 나. 「경관법」 제9조제1항제4호에 따른 중점경관관리구역 다. 법 제77조의2제1항에 따른 특별가로구역 라. 도시미관 향상을 위하여 허가권자가 지정ㆍ공고하는 구역 2. 건축협정구역 안에서 대지 상호간에 건축하는 건축물(법 제77조의4제1항에 따른 건축협정에 일정 거리 이상을 띄어 건축하는 내용이 포함된 경우만 해당한다)의 경우 3. 건축물의 정북 방향의 인접 대지가 전용주거지역이나 일반주거지역이 아닌 용도지역에 해당하는 경우 ③ 법 제61조제2항에 따라 공동주택은 다음 각 호의 기준에 적합하여야 한다. 다만, 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리가 1미터 이상으로서 건축조례로 정하는 거리 이상인 다세대주택은 제1호를 적용하지 아니한다. <개정 2009. 7. 16., 2013. 5. 31., 2015. 7. 6.> 1. 건축물(기숙사는 제외한다)의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리의 2배(근린상업지역 또는 준주거지역의 건축물은 4배) 이하로 할 것 2. 같은 대지에서 두 동(棟) 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우(한 동의 건축물 각 부분이 서로 마주보고 있는 경우를 포함한다)에 건축물 각 부분 사이의 거리는 다음 각 목의 거리 이상을 띄어 건축할 것. 다만, 그 대지의 모든 세대가 동지(冬至)를 기준으로 9시에서 15시 사이에 2시간 이상을 계속하여 일조(日照)를 확보할 수 있는 거리 이상으로 할 수 있다. 가. 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각방향으로 건축물 각 부분 높이의 0.5배(도시형 생활주택의 경우에는 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상 나. 가목에도 불구하고 서로 마주보는 건축물 중 남쪽 방향(마주보는 두 동의 축이 남동에서 남서 방향인 경우만 해당한다)의 건축물 높이가 낮고, 주된 개구부(거실과 주된 침실이 있는 부분의 개구부를 말한다)의 방향이 남쪽을 향하는 경우에는 높은 건축물 각 부분의 높이의 0.4배(도시형 생활주택의 경우에는 0.2배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상이고 낮은 건축물 각 부분의 높이의 0.5배(도시형 생활주택의 경우에는 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상 다. 가목에도 불구하고 건축물과 부대시설 또는 복리시설이 서로 마주보고 있는 경우에는 부대시설 또는 복리시설 각 부분 높이의 1배 이상 라. 채광창(창넓이가 0.5제곱미터 이상인 창을 말한다)이 없는 벽면과 측벽이 마주보는 경우에는 8미터 이상 마. 측벽과 측벽이 마주보는 경우[마주보는 측벽 중 하나의 측벽에 채광을 위한 창문 등이 설치되어 있지 아니한 바닥면적 3제곱미터 이하의 발코니(출입을 위한 개구부를 포함한다)를 설치하는 경우를 포함한다]에는 4미터 이상 3. 제3조제1항제4호에 따른 주택단지에 두 동 이상의 건축물이 법 제2조제1항제11호에 따른 도로를 사이에 두고 서로 마주보고 있는 경우에는 제2호가목부터 다목까지의 규정을 적용하지 아니하되, 해당 도로의 중심선을 인접 대지경계선으로 보아 제1호를 적용한다. ④ 법 제61조제3항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 높이"란 제1항에 따른 높이의 범위에서 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 정하여 고시하는 높이를 말한다. <개정 2014. 10. 14., 2015. 7. 6.> ⑤ 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제4항에 따라 건축물의 높이를 고시하려면 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 미리 해당 지역주민의 의견을 들어야 한다. 다만, 법 제61조제3항제1호부터 제6호까지의 어느 하나에 해당하는 지역인 경우로서 건축위원회의 심의를 거친 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 3. 23., 2014. 10. 14., 2015. 7. 6., 2016. 5. 17.> ⑥ 제1항부터 제5항까지를 적용할 때 건축물을 건축하려는 대지와 다른 대지 사이에 다음 각 호의 시설 또는 부지가 있는 경우에는 그 반대편의 대지경계선(공동주택은 인접 대지경계선과 그 반대편 대지경계선의 중심선)을 인접 대지경계선으로 한다. <개정 2009. 7. 16., 2014. 11. 11., 2015. 7. 6., 2016. 5. 17.> 1. 공원(「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 도시공원 중 지방건축위원회의 심의를 거쳐 허가권자가 공원의 일조 등을 확보할 필요가 있다고 인정하는 공원은 제외한다), 도로, 철도, 하천, 광장, 공공공지, 녹지, 유수지, 자동차 전용도로, 유원지 2. 다음 각 목에 해당하는 대지 가. 너비(대지경계선에서 가장 가까운 거리를 말한다)가 2미터 이하인 대지 나. 면적이 제80조 각 호에 따른 분할제한 기준 이하인 대지 3. 제1호 및 제2호 외에 건축이 허용되지 아니하는 공지 ⑦ 제1항부터 제5항까지의 규정을 적용할 때 건축물(공동주택으로 한정한다)을 건축하려는 하나의 대지 사이에 제6항 각 호의 시설 또는 부지가 있는 경우에는 지방건축위원회의 심의를 거쳐 제6항 각 호의 시설 또는 부지를 기준으로 마주하고 있는 해당 대지의 경계선의 중심선을 인접 대지경계선으로 할 수 있다. <신설 2018. 9. 4.> [전문개정 2008. 10. 29.]