'계획관리지역'에서 아파트 부지 개발은?

이번 포스팅은 '계획관리지역'과

이 곳에 아파트 개발이 가능한지를 알아보겠습니다.

 

먼저 용도지역인

도시, 농림, 관리, 자연환경보전 지역 중 하나인

관리지역은

보전, 생산, 계획 관리 지역으로 나뉘며

 

이 중 계획관리지역은

 

"도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을

고려하여 제한적인 이용ㆍ개발을 하려는 지역으로서

계획적ㆍ체계적인 관리가 필요한 지역"

을 말합니다.

 

계획관리지역 설치 가능 건축물

 

계획관리지역은

<국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령>

별표20 에서 아파트는 건축할 수 없도록

정하고 있고

 

 

아파트를 제외한 연립주택 등 공동주택은

조례로 설치가 가능합니다.

 

또한 용적률도100퍼센트 이하로

일반 아파트 단지의 용적률 보다 훨씬

모자랍니다.

 

 

 

'지구단위계획'을 통한 아파트 개발

 

하지만 이 지역에서도

아파트 개발이 가능합니다.

 

바로 지구단위계획을 통해 건축물의 용도 및

용적률을 높여 개발하는 것입니다.

 

<지구단위계획수립지침>에서는

 

(1) 계획관리지역

이거나,

(2) 지구단위계획구역 면적의 50%이상이 계획관리지역이고,

나머지 용도지역은 생산관리지역 또는 보전관리지역일

경우에 지구단위계획수립이 가능합니다.

 

지구단위계획수립지침 2-2-5. 도시지역외 지역에서 지구단위계획구역을 지정할 수 있는 지역은 다음과 같다. (1) 계획관리지역 (2) 지구단위계획구역 면적의 50%이상이 계획관리지역이고, 나머지 용도지역은 생산관리지역 또는 보전관리지역일 것. 다만, 지구단위계획구역에 보전관리지역을 포함하는 경우 해당 보전관리지역의 면적은 다음 각 호의 구분에 따른 요건을 충족하되, 이 경우 개발행위허가를 받는 등 이미 개발된 토지, 「산지관리법」 제25조에 따른 토석채취허가를 받고 토석의 채취가 완료된 토지로서 같은 법 제4조제1항제2호의 준보전산지에 해당하는 토지 및 해당 토지를 개발하여도 주변지역의 환경오염·환경훼손 우려가 없는 경우로서 해당 도시계획위원회 또는 공동위원회의 심의를 거쳐 지구단위계획구역에 포함되는 토지의 면적은 다음 각 호에 따른 보전관리지역의 면적 산정에서 제외한다. ① 전체 지구단위계획구역 면적이 10만㎡ 이하인 경우 : 전체 지구단위계획구역 면적의 20% 이내 ② 전체 지구단위계획구역 면적이 10만㎡를 초과하는 경우 : 전체 지구단위계획구역 면적의 10%이내 ③ 보전관리지역에 지구단위계획을 수립할 때에는 (2) 단서에 따른 경우를 제외하고는 녹지 또는 공원으로 계획하는 등 환경 훼손을 최소화할 것

 

조 건

하지만 모든 계획관리지역이 다

가능한 것은 아닙니다.

 

(1) 면적 제한

공동주택중 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 경우에는

지구단위계획구역을 지정하고자 하는 일단의 토지의 면적이 30만㎡ 이상

 

예외

① 일단의 토지의 면적이 각각 10만㎡ 이상이고

각 구역의 면적중심간의 최장거리가 1.5km 이내인 경우로서

그 총면적이 30만㎡ 이상이고 각 구역이 15m 이상의 도로로 연결되는 경우

 

② 종전 국토이용관리법에 따라 지정된 취락지구(10만㎡ 이하인 경우에 한한다)

와 연접하여 개발하는 경우로서 기존의 취락지구를 포함한

지구단위계획구역의 면적이 30만㎡ 이상이며

기존취락지구내 또는 신규지구단위계획구역내의

초등학교에서 전체 취학예상아동수를 충분히 수용할 수 있다고

판단되는 경우

 

③ 수도권정비계획법에 따른 자연보전권역에서

10만㎡ 이상으로 구역을 지정하는 경우

 

④ 구역면적이 10만㎡ 이상으로서 지구단위계획구역 안에

초등학교 용지를 확보하여 관할 교육청의 동의를 얻거나

지구단위계획구역 안 또는 지구단위계획구역으로부터

통학이 가능한 거리에 초등학교가 위치하고 학생수용이

가능한 경우로서 관할 교육청의 동의를 얻은 경우

 

(2) 아파트 또는 연립주택을 건설하는 경우를 제외하고는

지구단위계획구역을 지정하고자 하는

일단의 토지의 면적이 3만㎡ 이상일 것

 

(3) 당해 지역에 도로, 상·하수도 등

기반시설을 공급할 수 있을 것

 

(4) 자연환경·경관·미관 등을 해치지 아니하고

문화재의 훼손우려가 없을 것

 

(5) 생산관리지역·농림지역안에 입안하는

산업유통형 지구단위계획은

농업·임업·축산업 또는 수산업을 위한 것일 것

 

(6) 도시·군기본계획에서 정하는 지구단위계획에 대한

목표년도 총량 및 단계별 토지수요량 범위안에서 지정할 것.

다만, 목표년도의 총량을 유지하면서 단계별

토지수요량의 30%내에서 조정할 수 있다.

 

지구단위계획수립지침 2-2-10. 도시지역외 지역에 지정되는 지구단위계획구역의 입안기준은 다음과 같다. (1) 공동주택중 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 경우에는 지구단위계획구역을 지정하고자 하는 일단의 토지의 면적이 30만㎡ 이상일 것. 다만, 다음의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. ① 일단의 토지의 면적이 각각 10만㎡ 이상이고 각 구역의 면적중심간의 최장거리가 1.5km 이내인 경우로서 그 총면적이 30만㎡ 이상이고 각 구역이 15m 이상의 도로로 연결되는 경우 ② 종전 국토이용관리법에 따라 지정된 취락지구(10만㎡ 이하인 경우에 한한다)와 연접하여 개발하는 경우로서 기존의 취락지구를 포함한 지구단위계획구역의 면적이 30만㎡ 이상이며 기존취락지구내 또는 신규지구단위계획구역내의 초등학교에서 전체 취학예상아동수를 충분히 수용할 수 있다고 판단되는 경우 ③ 수도권정비계획법에 따른 자연보전권역에서 10만㎡ 이상으로 구역을 지정하는 경우 ④ 구역면적이 10만㎡ 이상으로서 지구단위계획구역 안에 초등학교 용지를 확보하여 관할 교육청의 동의를 얻거나 지구단위계획구역 안 또는 지구단위계획구역으로부터 통학이 가능한 거리에 초등학교가 위치하고 학생수용이 가능한 경우로서 관할 교육청의 동의를 얻은 경우 (2) 아파트 또는 연립주택을 건설하는 경우를 제외하고는 지구단위계획구역을 지정하고자 하는 일단의 토지의 면적이 3만㎡ 이상일 것 (3) 당해 지역에 도로, 상·하수도 등 기반시설을 공급할 수 있을 것 (4) 자연환경·경관·미관 등을 해치지 아니하고 문화재의 훼손우려가 없을 것 (5) 생산관리지역·농림지역안에 입안하는 산업유통형 지구단위계획은 농업·임업·축산업 또는 수산업을 위한 것일 것 (6) 도시·군기본계획에서 정하는 지구단위계획에 대한 목표년도 총량 및 단계별 토지수요량 범위안에서 지정할 것. 다만, 목표년도의 총량을 유지하면서 단계별 토지수요량의 30%내에서 조정할 수 있다.

 

 

개발 사례

아래 아파트 단지 역시

계획관리지역에서

아파트 대지 및 기반시설을 포함

10만 제곱미터 이상의 면적으로 

아파트 개발사업을 한 사례입니다.