정부는 12.16일(월) 관계부처 합동으로 「주택시장 안정화 방안」을 발표하였습니다.
" 배 경 "
"일부 투기 수요로 인해 실수요자의 내 집 마련 기회 감소 우려가 있어 시장 교란 행위 방지 및 안정적인 수급 관리 필요"
’17년 8.2대책 및 ’18년 9.13대책 등을 통해 세제·금융·청약 등 제도를 개선하고, 실수요자를 위한 수도권 30만호 공급도 추진했지만,여전히 풍부한 시중 유동성*이 서울 등 일부 지역의 주택시장으로 유입되면서 최근 국지적 과열 재현됨.
1) 저금리로 자금조달 비용이 낮고, LTV 규제로 대출규모가 제한되어 있으나, 높은 전세가율(서울 62%), 전세대출 등을 통한 갭투자로 자금 조달
2) 낮은 보유 부담 등에 따른 시세차익 기대도 매수세 확대에 영향
3) 지난 1차 분양가 상한제 적용지역(11.6)에서 제외되어 규제를 피한 지역 중심으로 상승 기대심리가 확대되었기 때문
또한 , 일각에서 분양가 상한제 등으로 인한 공급 부족론 등을 제기하며 불안 심리 자극하는 현상이 발생
" 주택시장 안정화 방안 "
1. 투기적 대출수요 규제 강화
(1) 투기지역·투기과열지구 주택담보대출 관리 강화
① 시가 99억 원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율) 추가 강화
가계‧개인사업자‧법인 등 모든 차주*의 투기지역‧투기과열지구 주택담보대출에 대하여 시가 99억 원 기준으로 주택 가격 구간별 LTV 규제비율 차등 적용(역진율 구조)
② 초고가 아파트(시가 1515억 원 초과)에 대한 주택구입용 주담대 금지
가계‧개인사업자‧법인 등 모든 차주*에 대하여 투기지역‧투기과열지구의 초고가 아파트(시가 1515억 원 초과)를 담보로 한
주택구입용 주택담보대출을 금지
※ 재개발‧재건축 조합원이 11 주택 세대로서 사업 추진(조합설립인가)(조합설립인가) 전까지 일정기간(1년 이상) 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때 예외 허용
③ DSR*(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율) 관리 강화
* Debt Service Ratio = 모든 가계대출 원리금 상환액 / 연간소득
투기지역‧투기과열지구의 시가 99억 원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해서는 차주 단위로 DSR규제 적용*
* DSR 한도 : [은행권] 40% [비은행권] 60% (→단계적으로 ’21년말까지 40%로 하향조정)
④ 주택담보대출의 실수요 요건 강화
고가주택 기준을 공시 가격 9억원에서 시가 9억 원으로 변경하고,
투기지역‧투기과열지구에서는 11 주택 세대의 주택 구입, 무주택 세대의 고가주택 구입에 대하여 1년 내 전입 및 처분 의무 부여
* [1 주택 세대]주택세대 2년 내 기존주택 처분→1년 내 처분 및 전입
[9억원 초과 주택 구입 무주택세대] 2년 내 전입→1년 내→1 전입
⑤ 주택 구입 목적 사업자대출에 대한 관리 강화
투기지역뿐만 아니라 투기과열지구까지 적용범위 확대
⑥ 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화
* RTI(Rent to Interest, 임대업 이자상환비율) = 연간 임대소득 / (해당 임대업 대출의 연간이자비용 + 해당 임대물건에 대한 기존대출의 연간이자비용)
투기지역‧투기과열지구 주택임대업 개인사업자대출 RTI 기준을 1.5배 이상으로 강화
(2) 전세대출을 이용한 갭 투자 방지
① 사적 보증의 전세대출보증 규제를 공적보증 수준으로 강화
서울보증보험도 시가 99억 원 초과 주택 구입‧보유 차주에 대한 전세대출 보증을 제한할 수 있도록 협조 요청
② 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한
차주가 전세대출 받은 후 시가 99억 원 초과 주택을 매입하거나 22 주택 이상 보유할 경우 전세대출 회수
2. 주택 보유 부담 강화 및 양도소득세 제도 보완
(1) 공정과세 원칙에 부합하는 주택 보유부담 강화
① 종합부동산세 세율 상향조정
② 조정대상지역 22 주택자 종합부동산세 세부담상한 상향조정
조정대상지역 2주택자 세부담 상한을 200% → 300%로 확대
③ 종합부동산세 1주택 보유 고령자 세액공제율 및 합산공제율 확대
1세대 1주택 보유 고령자의 세액공제율과 고령자 공제와 장기보유 공제의 합산공제율의 상한을 높여, 실수요 1주택자 부담 경감
※ (적용시기) 법 개정 후 ’20년 납부 분부터 적용(➀~③)
④ 공시가격 현실화율 제고
‘20년 공시는 시세변동률을 공시가격에 모두 반영하고, 특히, 고가주택 등을 중심으로 현실화율을 우선 제고
(2) 실수요자 중심의 양도소득세 제도 보완
① 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가
1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)에 대한 장기보유특별공제율 최대 80%(10년)를 유지하되, 거주기간을 요건으로 추가
②2년 이상 거주자에 한해 1세대 1주택자 장기보유특별공제 적용 (기 발표)
③ 조정대상지역 일시적 2주택자 전입요건 추가 및 중복보유 허용기한 단축
신규 주택 취득일부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고, 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에 한해 비과세 혜택
④ 등록 임대주택에 대한 양도소득세 비과세 요건에 거주요건 추가
조정대상지역 내 등록 임대주택도 거주요건 2년을 충족하여야 1세대 1주택 비과세 혜택
⑤ 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 시 주택 수에 분양권도 포함
다주택자가 조정대상지역 內 주택 양도 시 양도소득세 중과를 위한 주택 수 계산에 분양권 포함
⑥ 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상
2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상 (1년 미만: 40% → 50%, 1년 ~ 2년 기본세율 → 40%)
⑦ 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제
다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제 적용
3. 투명하고 공정한 거래 질서 확립
(1) 민간택지 분양가 상한제 적용지역 확대
집값 상승을 선도한 서울 13개구 全지역 및 경기 3개시(과천·하남·광명) 13개동과 정비사업 이슈 등이 있는 서울 5개구 37개동 추가 지정
(2) 시장 거래 질서 조사체계 강화
① 고가주택에 대한 자금출처 전수 분석 및 법인 탈루혐의 정밀검증
자금조달계획서 등을 활용하여 고가주택의 자금출처를 국세청이 전수 분석하고 탈세혐의자는 예외 없이 세무조사
② 실거래 조사 및 정비사업 합동점검 상시화
국토부·감정원에 상설조사팀을 신설하고, 국토부 조사팀에 부동산 조사 전담 특사경 인력을 증원(現 6명) 배치하여 불법행위 단속(’20.2월)
③ 자금조달계획서 제출대상 확대 및 신고항목 구체화
자금조달계획서 제출대상을 투기과열지구·조정대상지역 3억 이상 주택 및 非규제지역 66억 원 이상 주택 취득 시로 확대
④ 자금조달계획서 증빙자료 제출
투기과열지구 99억 원 초과 주택 실거래 신고 시 자금조달계획서와 함께 신고 관련 객관적 증빙자료를 제출토록 함
(3) 공정한 청약 질서 확립
① 공급질서 교란, 불법 전매 시 청약제한 강화
공급질서 교란행위 및 불법전매 적발 시 주택 유형에 관계없이 10년간 청약 금지
② 청약 당첨 요건 강화
관계 지자체와 협의하여, 투기과열지구, 대규모 신도시(66만㎡ 이상)의 거주기간 강화(1년 이상→2년 이상, 협의 후 즉시 시행)
③ 청약 재당첨 제한 강화
분양가 상한제 주택, 투기과열지구 당첨시 10년, 조정대상지역 당첨 시 7년간 재당첨 제한 적용
(4) 임대등록 제도 보완
① 임대등록 시 취득세·재산세 혜택 축소
취득세·재산세도 가액 기준을 추가(예 : 수도권 공시 가격 66억 원 등)하여 세제혜택 제한
② 등록 임대사업자 의무 위반사례에 대한 합동점검 추진
등록정보 정비를 연내 완료하고, 사업자의 의무 위반사례에 대한 관계기관 합동점검 추진
③ 등록 임대사업자 책임 강화를 위한 등록요건 강화
등록 사업자의 책임강화를 위해 미성년자 등록을 제한하고, 위반으로 등록 말소된 자는 2년 이내 등록 제한 등 등록요건 강화
④ 임차인 보증금 피해방지를 위한 사업자 의무 강화
사업자의 보증금 미반환으로 피해 발생 시 등록말소 후 세제혜택 환수, 선순위 보증금 등 권리관계 설명의무* 범위 확대
4. 실수요자를 위한 공급 확대
(1) 서울 도심 내 공급의 차질 없는 추진
서울 도심 부지(4만 호)는(4만호)는 패스트트랙*을 적용하여 ‘20년까지 1.51.5만 호 이상 사업승인을 완료하고, 이중 11천 호에 대한 입주자 모집 진행
(2) 수도권 3030만 호 계획의 조속한 추진
연내 지구지정 완료될 15만호(13곳)15만 호(13곳)는 ’20’ 20년 하반기까지 지구계획 수립을 추진하면서 주민 협의 등을 거쳐 토지보상 착수
(3) 관리처분인가 이후 단계 정비사업 추진 지원
서울시 주관으로 ‘정비사업 지원 T/F*’를 운영, 사업추진 동향 및 문제점을 공유하고 장애요인 사전 제거
(4) 가로주택정비사업 활성화를 위한 제도개선
공기업 참여 등 공공성을 갖추면 사업확대를 지원하고, 일반사업도 부담금 완화, 건축규제 완화를 통해 지원 강화
① 가로구역 및 사업시행 면적 확대 등(시행령 개정사항)
투기과열지구도 가로구역 확대를 허용하고, 공공성 요건 충족시 사업시행 면적*도 1만→ 2만㎡(약 250→500세대)로 확대 적용
공공성 요건 충족 시 가로주택정비사업을 분양가상한제 적용 제외 대상*에 포함하여 사업 활성화 지원
② 기타 특례 부여 사항(공공성 요건 미충족 시에도 적용)
(의사결정 간소화) 조합과 공기업 공동시행 시 주민동의를 전제로 설계사·시공사 선정, 건축심의안 확정을 서면동의(조합원 1/2)로 갈음
(건축규제 완화) 인동간격 관련 서울시 조례 규제 수준이 법령보다 엄격하여* 중정(中庭)형 건축 등 곤란 → 조례를 법령 하한 수준으로완화
(조합원 부담 완화) 광역교통개선부담금 산정 시 재개발·재건축과 같이 종전 건축물 연면적을 제외*하여 부담금 납부 부담 완화
(5) 준공업지역 관련 제도개선
① 정비사업 활성화를 위한 제도개선
조합이 LH·SH 등과 공동시행 등 공공성 요건*을 갖추면, 복합건축을 1만→ 2만㎡까지 확대 허용하고, 기숙사 외에 주거용 오피스텔도 공급하여 주거환경개선 및 사업성 제고 지원
② 준공업지역 내 소규모정비 활성화
준공업지역 내 저층 주거 밀집지역에서 추진(가로주택정비 활성화 방안 적용)
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