용어로 찾는 건축법_용도변경2_질의회신1

직통계단이 1개인 기존3층 건축물의 용도변경 가능 여부 국토교통부 FAQ 질의 3층이상인 기존 건축물에 직통계단이 1개만 있어도 바닥면적 합계가 200제곱미터 이상인 독서실로 용도변경이 가능한 지 여부 회신 건축법시행령 제34조제2항제2호의 규정에 의하여 제2종근린생활시설중 학원,독서실 및 교육연구시설중 학원 등의 용도에 쓰이는 3층이상의 층으로서 그 층의 당해 용도에 쓰이는 거실의 바닥면적의 합계가 200제곱미터 이상인 경우에는 직통계단 2개소 이상을 설치해야 하며, 동법 제19조의 규정에 의하여 건축물의 용도변경은 변경하고자 하는 용도의 건축기준에 적합해야 하므로 질의의 용도변경시에 상기 직통계단 설치기준에 적합해야 합니다.

 

기존건축물 용도변경시 과밀부담금 부과 여부 국토교통부 FAQ 질의 수도권정비계획법 전문개정(94.1) 이전에 허가받은 후 개정 이후에 용도변경이나 증축하는 경우 과밀부담금 제외 여부 회신 수도권정비계획법 전문개정 이전에 건축허가를 받고 개정 이후에 증축 또는 용도변경(업무용시설등이 아닌 시설에서 업무용시설등으로 용도를 변경하는 경우를 말함)이 있는 경우에는 같은법 제12조 및 같은법 시행령 제16조에 따라 증축 또는 용도변경되는 면적은 과밀부담금 부과 대상입니다.

 

용도변경금지조건이 부여된 건축물을 용도변경하고자 하는 경우 도시계획위원회 심의를 거쳐야 하는지 국토교통부 FAQ 질의 건축물 용도변경금지조건이 부여된 건축물을 용도변경하고자 하는 경우 도시계획위원회 심의를 거쳐야 하는지 회신 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률"(이하 "국토계획법"이라 합니다) 제56조제1항에 따른 개발행위허가를 받고자 하는 같은 법 제59조 및 같은 법 시행령 제57조제1항에 따라 도시계획위원회 심의를 거쳐야 하며, 같은 법 시행령 제57조제1항제1호의2 다목부터 마목까지에 해당하여 도시계획위원회 심의를 거치지 아니하고 개발행위허가를 하는 건축물에 대하여는 같은 법 시행령 제57조제2항에 따라 해당 건축물의 용도를 변경하지 아니하도록 조건을 붙여야 합니다.(이하 “용도변경금지조건”) 도시계획위원회 심의제도는 개별사안의 특수성을 각종 법령에 적용하는데 한계가 있어 전문가의 심의를 통해 기반시설의 적정성, 주변 경관 및 환경과의 조화 등에 대하여 검토함으로써 국토의 난개발 방지와 개발행위허가를 효율적으로 처리하기 위한 제도로서, 주택 및 근린생활시설 등 국민생활과 밀접한 관련이 있는 건축물은 지자체의 조례로 정하는 바에 따라 도시계획위원회 심의를 거치지 아니하고 개발행위허가를 할 수 있도록 하는 대신에 용도변경금지조건을 부여하도록 규정하고 있습니다. 이와 같이 용도변경금지조건을 부여하도록 하는 것은 도시계획위원회 심의를 거치지 아니한 건축물을 건축완료 후 도시계획위원회 심의 대상 건축물로 용도변경하는 것을 금지하여 건축물의 무분별한 입지를 제한하고자 하는 취지입니다. 건축물의 용도변경은 국토계획법 제59조제1항에 따른 도시계획위원회 심의 대상은 아니나, 용도변경 불가에 따른 행정업무의 경직성을 완화하고자 당초 용도변경금지조건을 부여한 취지를 고려하여 도시계획위원회 심의를 거쳐 용도변경이 가능하도록 운영하고 있습니다.

 

 

 

기존 건축물 용도변경 관련 국토교통부 FAQ 질의 계획관리지역내 기존 숙박업소 노후화로 증축이나 개축 없이 일반숙박업에서 관광숙박업으로 용도변경 할 경우 가능여부 회신 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제93조제7항에 따라 기존의 건축물이 법령 또는 도시군계획조례의 제정ㆍ개정, 도시군관리계획의 결정ㆍ변경, 행정구역의 변경, 도시ㆍ군계획시설의 설치, 도시ㆍ군계획사업의 시행 또는 「도로법」에 의한 도로의 설치의 사유로 건축제한ㆍ건폐율 또는 용적률 규정에 적합하지 아니하게 된 경우에도 해당 건축물이 있는 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역에서 허용되는 용도(건폐율ㆍ용적률ㆍ높이ㆍ면적의 제한을 제외한 용도를 말한다)로 변경할 수 있으므로 이에 해당하는지 여부 등 구체적인 사항은 사실 관계 등을 확인할 수 있는 해당 지자체 인ㆍ허가권자가 판단하여야 할 것으로 보다 자세한 사항은 관련자료를 갖추어 종합행정업무를 하고 있는 해당 지자체 인ㆍ허가권자와 상의하시기 바랍니다

 

행위허가(용도변경한 건물의 증축?) 국토교통부 FAQ 질의 기존 공장을 개축 후 용도변경하여 창고로 사용하고 있는 경우 증축이 가능한지와 증축시 허용 건폐율은? 회신 - 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 제18조 제5호에서 정하고 있는 규정에 한하여 기존의 공장을 창고 등으로 용도변경이 가능하나, 용도변경시는 기존 건축물의 연면적의 범위안에서만 가능할 것이므로, 용도변경된 건축물의 증축은 허용될수 없습니다.

 

개발제한구역내에서 콩나물재배사를 버섯재배사로 사용했다면 무단용도변경이 되는지 국토교통부 FAQ 질의 콩나물재배사와 버섯재배사는 동일한 식물관련시설군으로 알고있습니다만, 콩나물재배사에서 버섯을 재배하게되면 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법, 그리고 건축법상 무단용도변경이 되는지요? (민원인) 회신 개발제한구역안에서의 콩나물재배사 및 버섯재배사는 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 [별표1]제2호나목 (1), (2)에 의거 가능하고 콩나물재배사를 버섯재배사로 용도변경은 동법 시행령 제18조 제1항 제10호에 의거 개발제한구역안에서 신축 또는 증축이 허용되는 범위안에서 시설 상호간에 용도변경을 하는 행위로 이 경우 기존 건축물의 규모.위치 등이 새로운 용도에 적합하여 기존시설의 확장이 필요하지 아니하여야 하며, 새로운 용도의 신축기준에 적합하여야 합니다. 따라서 질의의 경우 콩나물재배사를 버섯재배사로의 용도변경은 위의 규정 요건에 적합하다면 가능할 것이나 최종 허가여부는 현지현황을 고려하여 허가권자가 판단할 사항이니 자세한 사항은 허가권자인 해당시장.군수 또는 구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.

 

용도변경(농장주택→일반음식점) 국토교통부 FAQ 질의 개발제한구역안에서 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법 제정 이전에 영농의 편의를 위하여 구 도시계획법령에 의하여 과수원안에 이축 허가를 득한 후 ’02년에 사용승인을 득한 주택을 일반음식점으로 용도변경 가능 여부. 회신 가. 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법시행령 별표 1 제3호(나)의 규정에 의하여 농업.농촌기본법 제3조제2호의 규정에 의한 농업인에 해당하는 자로서 개발제한구역안에서 주택을 소유하고 거주하는 자는 영농의 편의를 위하여 자기 소유의 주택을 철거하고 자기소유의 농장안 또는 과수원안에 주택을 신축할 수 있으며, 나. 이때 건축 후 농림수산업을 위한 시설외로는 용도변경을 할 수 없도록 하고 있으므로, 질의의 경우 영농의 편의를 위하여 과수원안에 이축 허가를 받은 후 사용승인을 득하였다면 위 규정에 의하여 동 주택을 근린생활시설(일반음식점)로의 용도변경은 불가합니다.

 

개발제한구역내 용도변경(휴게편의점→휴게음식점) 국토교통부 FAQ 질의 개발제한구역안에 건축된 미술관이 1층에는 전시실 및 주차장, 2층은 전시실, 3층은 휴게편의점 및 부속시설로 되어 있는 경우 휴게편의점을 휴게음식점으로 용도변경이 가능한지? 회신 「개특법 시행령」별표1 제7호사목에 의거 허용되는 미술관은 도시민의 여가활용시설로서 “박물관 및 미술관 진흥법” 제2조제2호의 규정에 의거 문화.예술의 발전과 일반공중의 문화향수 증진에 이바지하기 위한 시설로서 이 안에는 특히 서화.조각.공예.건축.사진 등 미술에 관한 자료를 수집.관리.보존.조사.연구.전시하는 시설로서 동 용도외의 시설은 허용될 수 없습니다. - 따라서, 미술관내에는 허용될 수 없는 용도의 시설이 입지하고 있는 자체가 단속대상이 될 수 있을 것이며, 또한 귀 질의의 “휴게편의점”이란 용어는 건축법령상에도 규정되어 있지 아니한 시설이오니 참고하시기 바랍니다.

 

폐업된 공장의 용도변경 국토교통부 FAQ 질의 개발제한구역 지정이전부터 있던 공장을 폐업한 경우 이를 도시형업종으로 업종변경이 가능한지? 회신 가. 「개특법시행령」제18조제1항제5호의 규정에 의한 용도변경은 개발제한구역안에서의 공장의 신축이 허용되지 않고 있으나, 개발제한구역 지정당시부터 있던 공장에 대해서는 현재보다 친환경적인 업종으로는 변경을 허용할 수 있도록 한 규정입니다. 나. 그러나, 이미 폐업된 공장이라면, 위 규정에서 정하고 있는 “산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률” 제28조의에 의한 도시형공장으로의 용도변경을 허용할 수 없습니다.

 

개발제한구역에서 용도변경(일반음식점으로 용도변경) 국토교통부 FAQ 질의 현재 용도는 일반음식점이나 실제로는 식육가공업을 하고 있는 바, 동 식육가공업이 근린생활시설의 속하는 지와 이를 일반음식점으로의 용도변경이 가능한지? 회신 귀 질의의 식육가공업은 건축법상 제2종 근린생활시설로서 제조업으로 분류되어야 할 것으로 판단되며, 근린생활시설간의 용도변경은 신고로서 가능하나, - 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법 시행령」제19조 제3호의 규정에 의거 근린생활시설 중에서도 일반음식점.휴게음식점.제조업소로의 용도변경은 불가합니다.

 

주택 2동 중 1동만의 용도변경 국토교통부 FAQ 질의 개발제한구역안에서 동일 소유자의 대지상에 있는 2동의 주택 중 1동을 매입하여 근린생활시설(일반음식점)으로 용도변경이 가능한지? 회신 가. 개발제한구역안에서 기존주택을 근린생활시설(일반음식점)으로의 용도변경은 「개특법시행령」제18조제2항에 의거 허가신청일 현재 개발제한구역안에서 5년이상 계속하여 거주하고 있는 자 또는 지정당시부터 거주하고 있는 자에 한하여 용도변경하고자 하는 건축물의 연면적이 300제곱미터 이하인 경우에만 가능합니다. 나. 그러나, 귀 질의의 경우 한 대지상에 2동의 주택이더라 하더라도 하나의 개발제한구역건축물관리대장에 기재되어 있다면, 1건으로 관리되어야 하니 질의와 관련하여 보다 자세한 사항은 현지현황을 잘 알고 있고 동 관리대장의 관리자인 해당 지자체로 직접 문의하여 보시기 바랍니다.

 

 

 

개발제한구역안에서 소매점을 부동산중개업소로 용도변경이 가능한지 국토교통부 FAQ 질의 개발제한구역안에서 소매점을 부동산중개업소로 용도변경이 가능한지 회신 개발제한구역안의 건축물 용도변경은 『개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령』 제18조의 규정에 의할 경우는 허가권자의 허가에 의해 가능할 것이고, 질의의 경우 현재 소매점이 개발제한구역안에서 적법한 건축물이라면 같은 법 시행령 제19조 제3호에 의거 근린생활시설 상호간의 용도변경은 허가권자에게 신고로서 가능할 것이니 자세한 사항은 허가권자인 해당시장·군수 또는 구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다. 끝.

 

개발제한구역내 건축중인 건축물을 사용승인전에 용도변경이 가능한지 국토교통부 FAQ 질의 개발제한구역내 타인 토지위 주택을 본인 소유의 토지로 이축허가를 받았을 경우 사용승인 신청전에 타용도(근린생활시설)로 용도변경이 가능한지 (민원인) 회신 개발제한구역안에서의 건축물 용도변경은「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」제18조 제1항의 규정에 의거 가능하며 건축법 제14조 제2항의 규정에 의하여 사용승인을 얻은 건축물에 한정하고 있음을 알려드립니다. (도시환경팀-936;2005.10.28)

 

개발제한구역내에서 축사를 영대어양식장으로 용도변경여부 국토교통부 FAQ 질의 개발제한구역안에서의 축사 일부를 파이프비닐로 열대어 배양장으로 용도변경 가능여부 회신 개발제한구역안에서의 건축물 및 공작물의 용도변경은 『개발제한구역의지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령』 제18조 제10호에 의거 개발제한구역안에서 신축 또는 증축이 허용되는 범위안에서 시설상호간에 용도변경하는 행위는 허용되며. 이 경우 기존 건축물의 규모ㆍ위치 등이 새로운 용도에 적합하여야 합니다. 질의의 경우 개발제한구역안에서 열대어 배양장 시설의 신축은 허용되지 않으므로 기존의 축사를 열대어 배양장으로의 용도변경도 허용되지 않으니 기타 자세한 사항은 허가권자인 해당 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다. 끝.

 

개발제한구역내 사택을 주택으로 용도변경할 수 있는지 국토교통부 FAQ 질의 개발제한구역내 1967년도에 최초로 광산주변에 “사택” 용도로 사용승인된 건물(용도 : 사택, 소유 : 최초부터 개인)에 대하여 광산이 폐광된 현시점에서 “사택”을 “주택”으로 용도변경하는 행위와 건물 노후로 인한 붕괴위험 등으로 인한 건축행위가 가능한지 회신 『개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령』제18조에서 개발제한구역내 건축물의 용도변경을 규정하고 있으나, 개발제한구역법령이나 건축법령에는 “사택”에 대하여 별도로 규정하고 있지 아니합니다. 질의의 경우는 허가권자가 당초의 사택이 주된 건축물의 부대시설 용도 등으로 건축된 것인지 또는 개별적인 용도로 건축된 것인지 여부와 그 간의 건축물 기재내용 변경 등을 종합적으로 검토하여 판단하여야 할 사항입니다. 다만, 당해 사택이 개별적인 주거용도로 건축되어 그 이용상에 있어서도 주거기능으로 사용되어 개발제한구역 건축물관리대장에 주택으로 등재 및 관리되어 왔다면 이는 주택으로 볼 수 있을 것임을 알려드립니다. 끝.

 

용도변경 및 에너지절약계획서 관련 국토교통부 FAQ 질의 용도변경시 에너지절약계획서 제출대상 여부 회신 「녹색건축물 조성 지원법」 제14조제1항제2호 및 동법 시행령 제10조, 「건축물의에너지절약설계기준」 제3조에 따라 연면적의 합계가 500제곱미터 이상인 건축물의 건축주가 「건축법」 제19조제2항에 따른 용도변경 허가 또는 신고 신청을 하는 경우에는 에너지절약계획서 제출해야 함_x000D_ 다만, 동 기준 제4조제6호에 따라 열손실의 변동이 없는 용도변경인 경우에는 [별지 제1호 서식] 에너지절약 설계 검토서를 제출하지 아니할 수 있음_x000D_ 여기서 열손실 변동이 없는 용도변경은 변경 전·후 설계도서 간의 단열선 비교 시 열손실 변동이 없다는 것을 도서 등을 통해 확인할 수 있어야 함

 

용도변경시 대지안의 공지규정 적용여부 국토교통부 FAQ 질의 건축물의 용도변경시 대지안의 공지 적용을 건축물의 외벽선으로 보아야 하는지 여부 회신 가. 「건축법」제58조의 규정에 의하여 건축물을 건축하거나 용도변경하는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역·용도지구, 건축물의 용도 및 규모 등에 따라 건축선 및 인접 대지경계선으로부터 6미터 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 거리 이상을 띄워야 함 나. 이 경우 건축선 및 인접 대지경계선으로부터 띄워야 하는 건축물의 거리는 동 건축물중 해당 용도(부속용도 포함)로 사용되는 부분까지의 이격거리(건축물의 외벽선 기준이 아님)를 말하는 것으로 보아야 할 것임

 

 

용도변경허가 시 건축사가 “건축허가조사 및 검사조서”를 첨부 하여야 하는 지 국토교통부 FAQ 질의 연면적이 500제곱미터 이상의 용도변경허가 시 건축사의 “건축허가조사 및 검사조서”를 첨부하여야 하는 지 여부 ? 회신 평소 국토해양부에 관심과 애정을 가져주시어 감사 드리며, 질의하신 사항에 대하여 아래와 같이 알려드립니다. 「건축법」 제14조 제7항에 의하여 동조 제1항 및 제2항의 규정에 의한 건축물의 용도변경에 관하여는 이 법 제23조(현장조사·검사 및 확인업무의 대행)의 규정을 준용하도록 규정하고 있음. 이와 관련,「건축법」 제23조 및 동법 시행령 제20조에 의하여 허가권자는 허가대상 건축물 중 건축조례가 정하는 건축물의 건축허가와 관련되는 현장조사·검사업무를 건축사로 하여금 대행하게 하고자 하는 경우 업무대행자의 업무범위·업무대행절차 등에 관하여 필요한 사항은 건축조례로 정하도록 명시하고 있음 따라서. 용도변경허가 시 건축사의 업무대행자의 업무범위·업무대행절차 등에 관하여 필요한 사항을 정한 당해 지방자치단체의 건축조례에 따르면 되는 것임 (법 제14조, 제23조 ⇒ 제19조, 제27조, 2008. 3. 21.) 감사합니다.

 

집합건축물인 동일건축물 내 용도변경 시 기존의 (동일) 용도도 변경하여야 하는 지 여부 국토교통부 FAQ 질의 집합건축물에 제2종 근린생활시설인 학원(500㎡ 미만)이 있는 상태에서 동일한 건축물 안에 그것과 다른 부분의 구분소유자가 학원으로 용도변경하여 전체 학원의 바닥면적의 합계가 500㎡ 이상이 될 경우, 기존 제2종 근린생활시설인 학원부분의 구분소유자도 함께 용도변경을 신청하여야 하는 지? 회신 평소 국토교통부에 관심과 애정을 가져주시어 감사 드리며, 질의하신 사항에 대하여 아래와 같이 알려드립니다. 집합건축물에 제2종 근린생활시설인 학원(499㎡)이 있는 상태에서 그것과 다른 부분의 구분소유자가 제2종 근린생활시설로 되어 있는 부분을 교육연구시설(학원)로 용도변경하고자 할 경우 기존 제2종 근린생활시설인 학원 소유자의 용도변경 신청 없이도 용도변경할 수 있습니다. 감사합니다.

 

 

 

구 건축법에 따른 건축물의 용도변경 등 국토교통부 FAQ 질의 건축법을 적용하여 공동주택(아파트 52세대)으로 주택건설촉진법 제정 이전인 1969. 12. 25 사용승인 된 건축물이며, 당시 지층은 주용도인 아파트의 부속용도(대피소 등)의 개념으로 사용승인 된 사항임 (당시 건축법 제19조에서 “주택의 거실은 지층에 설치하여서는 아니된다”라고 규정하고 있음, 1970.1.1) 가. 용도변경 등의 행정절차 이행 시 적용하여야 할 법령은 무엇인 지? 나. 주거외의 용도로 사용승인된 지하층을 주거 또는 근린생활시설 등 타 용도로 용도변경 시 집합건물 소유 및 관리에 관한 법률 제5조에 의한 구분소유자의 공동의 이익에 반하는 행위로 볼 수 있는 지? 다. 상기 “가”의 경우 건축법을 적용한다면 1969.12.25 사용승인 이후 건축법 적용을 받아 지하층을 주택으로 사용할 수 있는 지？ 회신 평소 국토해양부에 관심과 애정을 가져주시어 감사 드리며, 질의하신 사항에 대하여 아래와 같이 알려드립니다. 가. 주택법 제42조 및 동법시행령 제46조에 따라 공동주택의 관리에 관한 사항은 주택법 제16조에 따른 사업계획승인을 얻어 건설한 공동주택에 대하여 적용하고, 「건축법」 제8조에 따라 건축허가를 받아 분양을 목적으로 건설한 공동주택의 행위허가 등은 리모델링 행위허가에 한하여 적용하도록 규정하고 있는 바, 질의의 용도변경은 주택법에 따른 행위허가에 해당되지 아니하므로 건축법에 따른 용도변경을 하여야 할 것으로 판단됨 나. 집합건물 소유 및 관리에 관한 법률의 저촉 여부에 대해서는 법률 소관 중앙행정기관인 법무부로부터 답변을 들으시기 바람 다. 현행 건축법에서는 아파트의 지하층을 주택으로 사용하는 것을 명문으로 제한하고 있지 아니하나 아파트의 규모, 소재지 등에 따라 주택에 적용되는 건축기준에는 적합하여야 할 것임 (법 제8조 ⇒ 제11조, 2008. 3. 21.) 감사합니다.

 

건축물의 용도변경에 따른 시공자제한 해당 여부 국토교통부 FAQ 질의 2006. 2. 4. 근린생활시설(규모:약390㎡-지상3층)로 건축허가를 받았으나, 2006. 2. 9. 이후 다세대주택(규모:지상4층 연면적:658㎡)으로 변경하여 변경승인을 받고 건축하고자 하는 경우 시공자제한에 해당되는지 여부 회신 2006. 2. 4. 근린생활시설(규모:약390㎡-지상3층)로 건축허가를 받았으나, 2006. 2. 9. 이후 다세대주택(규모:지상4층 연면적:658㎡)으로 변경하여 변경승인을 받고 건축하고자 하는 경우 시공자제한에 해당되는지 여부

 

숙박시설로 용도변경하며 증축시 시공자제한 여부 국토교통부 FAQ 질의 2종근린생활시설을 숙박 및 위락시설로 용도변경하여 154제곱미터를 증축(총면적 710제곱미터)하는 경우 시공자제한을 받는지 여부 회신 건물의 증축시 시공자제한 해당여부는 증축분에 해당되는 면적으로 시공자제한 여부를 판단하나, 질의의 경우는 건설산업기본법 제41조제4호 및 동법시행령 제36조제4호에 의거하여 공중위생관리법에 의한 숙박시설의 경우로 이는 연면적이 200제곱미터 이하인 경우라도 반드시 건설업자가 시공하도록 하였으므로 건설업자가 시공하여야 할 것으로 사료됩니다.