용어로 찾는 건축법_사용승인_임시사용승인_질의회신

대지소유권이 제3자에게 이전되어 대지 소유권이 없는 경우 사용승인서 교부 가능 여부 [법제처 08-0067 / ‘12.07.31.] 질 의 관광숙박시설(휴양 콘도미니엄) 사업계획승인을 얻어 공사 중 경매로 대지의 소유권이 제3자에게 이전되어 대지의 소유권이 없는 경우 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류를 제출하지 않아도 「건축 법」 제22조에 따라 사용승인서의 교부가 가능한지 회 신 관광숙박시설(휴양 콘도미니엄) 사업계획승인을 얻어 공사 중 경매로 대지의 소유권이 제3자에게 이전되어 대지의 소유권이 없는 경우에 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류를 제출하지 않아도 「건 축법」 제22조에 따라 사용승인서의 교부가 가능합니다.

 

공동건축주중 일부가 「건축법」 제18조의 건축물 사용승인신청을 할 수 있는지 [법제처 05-0107 / ‘05.12.30.] 질 의 다수인이 공동으로 건축허가를 받은 건축물에 대하여 공동건축주 전부가 아닌 공동건축주중 일부가 「건축법」 제18조 의 건축물 사용승인신청을 할 수 있는지 여부 회 신 「건축법」 제18조 의 건축물 사용승인을 신청하는 행위는 공유물인 건축물을 그 용도에 따라 사용할 수 있도록 하는 관리행위로서 공동건축주 지분의 과반수가 되는 건축주의 동의가 있으면, 건축물의 사용승인 신청을 할 수 있다고 할 것입니다.

 

도로조건 등이 미비한 채 임시사용승인 가능 여부 [국토교통부 / ‘12.07.31.] 질 의 건축물사용승인신청 시「건축법」 제33조의 규정에 근거한 도시계획예정도로가 개설되어 사실상 너비 6미터 이상의 도로에 4미터 이상을 접하는 조건을 부하여 건축허가를 하였으나 이와 같은 건축허가조건이 이행되지 아니한 상태에서 임시사용승인신청이 가능한 지 여부 회 신 「건축법시행규칙」 제17조 제2항의 규정에 의하여 허가권자는 건축물 및 대지의 일부가「건축법」 제33조 등의 규 정에 위반하여 건축된 경우에는 당해 건축물의 임시사용을 승인하여서는 아니된다고 규정하고 있음 따라서, 질의가 사용승인신청시 건축허가조건이 이행되는 것을 전제로 한 점, 건축법 상 도로의 의미가 사용승인과 임시사용승인이 서로 다른 것으로 명문의 규정을 두지 아니한 점을 고려하는 경우 「건축법」 제18조의 규 정에 의한 임시사용승인의 신청은 어려울 것임 (법 제18조, 제33조 ⇒ 제22조, 제44조, 2008. 3. 21.)

 

특정건축물 정리에 관한 특별조치법에 따른 사용승인 후 사용승인 취소 여부 [건축기획팀-4134 / ‘07.07.30.] 질 의 특정건축물 정리에 관한 특별조치법에 의하여 사용승인을 얻은 건축물이 사후 조사결과 사용승인 대상이 아 닌 것으로 확인된 경우 허가권자가 사용승인을 취소할 수 있는지 회 신 특정건축물 정리에 관한 특별조치법에 따라서 행한 사용승인처분이 하자가 있는 경우에는 허가권자가 직권으 로 이를 취소할 수 있고 다만, 행정처분을 취소할 때에는 이를 취소하여야 할 공익상의 필요와 그 취소로 인하 여 건축물의 소유자 등 당사자가 입게 될 기득권과 신뢰보호 및 법률생활안정의 침해 등 불이익을 비교·교량 한 후 공익상의 필요가 당사자가 입을 불이익을 정당화할 만큼 강한 경우에 한하여 취소할 수 있으며, 수익적 행정처분의 하자가 당사자의 사실은폐나 기타 사위의 방법에 의한 신청행위에 기인한 것이라면 당사자는 처 분에 의한 이익이 위법하게 취득되었음을 알아 취소가능성도 예상하고 있었다 할 것이므로, 그 자신이 처분에 관한 신뢰이익을 원용할 수 없음은 물론 행정청이 이를 고려하지 아니하였다고 하여도 재량권의 남용이 되지 아니함(대법원 2006.5.25 선고 2003두4669 판결 참조) 따라서, 질의의 해당 건축물의 경우에 있어서는 과연 보호를 해 주어야 하는지, 그리고 당사자가 사실은폐나 기타 사위에 의하여 신청을 한 것은 아닌지 등에 대해서 허가권자가 종합적으로 검토·확인한 후 사용승인처분 의 취소여부를 결정하여야 할 것임

 

공사감리자가 건축주에게 감리완료보고서를 제출하지 아니한 상태로 사용승인 신청을 할 수 있는지 [건축기획과-1888 / ‘12.01.14.] 질 의 건축공사는 완료되었으나 건축주와 공사감리자간 금전적 다툼으로 공사감리자가 건축주에게 감리완료보고 서를 제출하지 아니하여 사용승인 신청을 할 수 없는 경우, 건축주가 공사감리자를 변경하여 작성·제출한 서류 등을 근거로 사용승인을 할 수 있는지 여부 회 신 건축법령상의 사용승인이라 함은 건축허가를 받은 사항이 건축법령 등의 규정 등에 적합하게 시공되었는 지 의 여부를 확인하고 건축물의 사용에 지장이 없는 지를 확인하는 절차를 말하는 것으로, 건축물의 사용승인신청 시 감리업무를 수행한 공사감리자가 확인·작성한 중간감리보고서 및 감리완료보고서 를 제출하도록 하고 있으나, 정당한 사유로 감리보고서를 작성·제출이 불가능할 경우(화재로 인한 자료의 소 실, 사고로 인하여 감리보고서를 작성하기 곤란한 경우 등)와 질의의 경우와 같이 기존 공사감리자가 자료제출 을 거부하는 경우 등에는 건축사 등 관계전문가를 통해 감리보고서에 작성(포함)되어야 할 부분이 구조적으로 안전한 지, 설계도면대로 시공되었는 지, 건축물의 사용에 지장이 없는 지, 관계법령에 적합한 지 등을 종합적 으로 검토·확인하여 그 결과에 따라 사용승인권자가 승인여부를 결정하면 될 것임

 

 

 

대지의 소유권 확보(근저당 등 말소 포함) 후 사용승인 여부 [건축기획과-3344 / ‘12.07.30.] 질 의 주택과 주택외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 건축허가를 받아 주택법 시행령 제15조 제1항에 따른 호수 또 는 세대수 이상으로 건설·공급하는 경우로써 대지의 소유권에 대하여는 주택법의 규정에 따라 입주자 모집공 고 승인 시에 확보하게 되는 경우 건축법 상 건축물 사용승인 시 대지의 소유권 확보(근저당 등 말소 포함)가 요구되는 지 여부 회 신 「건축법 시행규칙」 제6조 제1항 제1호의 규정에 의하여 분양을 목적으로 하는 공동주택의 건축허가를 받으려는 자는 허가신청 시 건축할 대지의 범위와 그 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류를 제출하되, 동법 제11조 에 따라 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 건축허가를 받아 주택법 시행령 제15조 제1항에 따 른 호수 또는 세대수 이상으로 건설·공급하는 경우 대지의 소유권에 관한 사항은 주택법 제16조를 준용하는 것 으로, 「주택법」 제16조 제2항에서는 주택건설사업계획의 승인을 얻고자 하는 자는 당해 주택건설대지의 소유권 을 확보하여야 하나, 사업주체가 주택건설대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 당해 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우 등 동항 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있는 바, 주택법에 따른 분양을 하고자 하는 주상복합건축물의 사용승인을 신청하는 경우로써 사용승인 신청 시 당해 대지에 설 정된 근저당 등을 해제하여야 하는지 여부는 위 주택법의 규정을 준용하여 검토하면 될 것으로 판단됨

 

사용승인 시 공동건축주 전원의 동의 여부 [건축기획과-3294 / ‘08.02.18.] 질 의 공동주택의 공사가 완료되어 사용승인을 신청하고자 하나 공동건축주의 구성원 10명 중 1명이 신청에 동의하 지 아니하는 경우 과반수 이상인 9명이 사용승인을 신청할 수 있는지 회 신 「건축법」 제22조 제1항에 따른 건축물의 사용승인을 신청하는 경우에 있어서는 공동건축주 지분의 과반수가 되는 건축주의 동의가 있으면, 건축물의 사용승인 신청을 할 수 있음 위 내용은 2005년 우리 부에서 법제처에 법령해석을 의뢰하여 받은 결과(안건번호 05-0107)이며, 우리부에서 는 동 해석과 동일하게 운영하고 있음을 알려드림

 

분양목적이 아닌 건축물의 사용승인 시 토지소유권을 확보하여야만 가능한지 [국토교통부 / ‘12.07.31.] 질 의 대지의 일부를 다른 토지소유자로부터 토지사용승락서를 받아 건축허가를 신청하여 건축을 완료(분양을 목적 으로 하는 공동주택이 아님)한 경우 토지소유권을 확보하여야만 사용승인이 가능한 지 회 신 「건축법」 제18조의 규정에 의한 건축물의 사용승인이라 함은 동법 제8조의 규정에 의한 허가를 받은 사항이 건 축법령 등의 규정에 적합하게 시공되었는지의 여부를 확인하고 건축물의 사용에 지장이 없는지를 확인하는 절차인 바, 건축허가신청시 대지의 일부에 대하여 토지소유자로부터 사용승낙을 기 득하였고 건축물의 용도가 분양을 목 적으로 하는 공동주택이 아닌 경우라면 사용승인을 하기 위하여 해당 토지에 대한 토지소유권을 반드시 확보 할 필요는 없을 것으로 사료됨 (법 제8조, 제18조 ⇒ 제11조, 제22조, 2008. 3. 21.)

 

공동주택 사용승인 신청시 신탁을 해제하지 아니하고 사용승인이 가능한지 [국토교통부 / ‘12.03.22.] 질 의 사용승인 전에 해당 토지에 대한 신탁을 해제하는 것을 조건으로 공동주택의 건축을 허가하였으나, 사용승인 신청 시 신탁해제 어려운 경우 신탁을 해제하지 아니하고 사용승인이 가능한 지 회 신 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축하는 경우에는 「건축법 시행규칙」 제6조제1항제1호에 따라 건축할 대지 의 범위와 그 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류를 건축허가 신청 시 허가권자에게 제출하도록 하고 있 으나, 「건축법」 제22조에 따른 건축물 사용승인신청 시에 건축주로 하여금 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서 류를 허가권자에게 제출하도록 하는 규정을 별도로 두고 있지 아니함 아울러, 사용승인 신청을 받은 허가권자는 사용승인을 신청한 건축물이 이 법에 따라 허가 또는 신고한 설계도 서대로 시공되었는지의 여부 등에 대한 검사를 실시하고, 검사에 합격된 건축물에 대하여는 사용승인서를 내 주어야 하는 것이나, 귀하의 질의와 관련해서는 허가권자가 건축법령에의 적합여부 및 허가조건을 부여한 취지 등을 검토하여 판 단해야 할 것임을 알려드림.

 

지하층이 공유되나 지상층은 서로건축물의 동별 사용승인 가능 여부 [국토교통부 / ‘12.07.22.] 질 의 지상층 부분은 완전히 독립(3개동)되어 있으나 지하층이 서로 공유되어 있는 건축물로, 1개동의 지상층과 이에 따른 지하층 부분이 완료(집합건축물로 지하층의 잔여 공사를 위한 출입구는 별도 확보)된 건축물의 동별 사 용승인 및 건축물대장 작성이 가능한지 여부 회 신 「건축법」제22조제1항에 따라 하나의 대지에 둘 이상의 건축물을 건축하는 경우 동별 건축공사가 완료된 때에 는 동별로도 사용승인이 가능한 것이며, 허가권자는 사용승인서를 발급한 경우 같은 법 제38조제1항제1호에 따 라 건축물대장에 건축물과 그 대지의 현황을 적어 보관하여야 하는 임. 이와 관련, 귀 질의의 건축물이 독립되 어 있는 지상층 부분과 이에 따른 지하층 부분이 완료된 경우로서 지하층의 공사 중인 부분이 완료된 부분의 사용에 직접적인 지장을 주지 않으며, 「건축법」등 관계법령에 적합한 경우라면 독립된 지상층 부분(이에 따른 지하층 부분 포함)에 대하여 동별 사용 승인이 가능할 것으로 사료되고 그에 따라 건축물대장의 작성도 가능할 것으로 판단됨.

 

구조물 일부와 마감공사 등이 완료되지 않은 상태에서 사용승인이 가능한지 [국토교통부 / ‘12.02.25.] 질 의 구조물 일부와 마감공사, 전기 및 설비 시설 등이 시공되지 않은 상태에서 사용승인이 가능한 지 여부 회 신 「건축법」제22조제2항에 따르면 허가권자는 사용승인을 신청한 건축물이 이 법에 따라 허가 또는 신고한 설계 도서대로 시공되었는지 여부, 감리완료보고서, 공사완료도서 등의 서류 및 도서가 적합하게 작성되었는지의 여부에 대한 검사를 실시하고 검사에 합격된 경우 사용승인서를 내주도록 하고 있음 따라서, 설계도서에 포함된 구조물과 마감재 등이 미시공된 상태에서 사용승인을 받는 것은 곤란할 것으로 판 단됨.

 

위반건축물 사용승인 여부 [국토교통부 / ‘12.06.14.] 질 의 건폐율이 초과되어 건축허가 불허대상건축물임에도, 해당 구청의 담당자가 소홀히 검토하여 건축허가를 득하 였고, 이후 건축주가 사용승인을 신청하자 해당 구청은 건축법상 위반건축물에 해당하지만 기 건축허가된 사 항대로 건축되었다는 이유만으로 사용승인을 처리해 주는 것이 적법한 지 여부 회 신 「건축법」제22조제2항의 규정에 의하면, 허가권자는 같은법 제22조제1항에 따른 사용승인 신청을 받은 경우 사 용승인을 신청한 건축물이 같은법에 따라 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지 여부, 감리완료보고 서·공사완료보고서 등의 서류 및 도서가 적합하게 작성되었는지 여부를 검사하여 검사에 합격된 건축물에 대 하여 사용승인서를 발급하도록 하고 있으며, 같은항 제3항에서 건축주는 사용승인을 받은 후가 아니면 건축물을 사용하거나 사용할 수 없도록 하고 있는데, 예외적으로 사용승인서를 교부받기 전에 공사 완료된 부분이 건폐율, 용적률, 설비, 피난·방화 등 국토해양부령 으로 정하는 기준에 적합한 경우 임시로 사용승인을 한 경우 당해 건축물을 사용하도록 하고 있는 점을 고려할 때, 사용승인 전에 건폐율이 위반된 것을 알았다면 이를 시정한 후 사용승인서를 교부함이 타당하다고 봄.

 

조경이 미완성된 상태에서 완료된 건축물에 대한 임시사용승인 가능 여부 [국토교통부 / ‘12.02.29.] 질 의 건축공사가 식수(植樹) 등 조경을 하기에 부적합한 시기에 완료된 경우 건축공사가 완료된 건축물에 대한 임 시사용승인이 가능한지 여부 회 신 「건축법」 제22조제3항제2호 및 「같은 법 시행령」 제17조제2항에 따르면 건축주는 사용승인서를 받기 전에 공 사가 완료된 부분에 대한 임시사용의 승인을 받으려는 경우에는 임시사용승인신청서를 허가권자에게 제출하 여야 하는 것이며, 「같은 법 시행령」 제17조제3항에 따라 허가권자는 임시사용승인신청서를 접수한 경우에는 공사가 완료된 부분이 법 제22조제3항제2호에 따른 기준에 적합한 경우에만 임시사용을 승인할 수 있으며, 식수 등 조경에 필요한 조치를 하기에 부적합한 시기에 건축공사가 완료된 건축물은 허가권자가 지정하는 시 기까지 식수(植樹) 등 조경에 필요한 조치를 할 것을 조건으로 임시사용을 승인할 수 있는 바, 귀 질의가 이에 해당하는 경우 임시사용승인이 가능할 것임

 

 

 

연면적 1/10이내의 면적증감에 따른 위치변경이 있을 경우, 사용승인시 일괄신고 가능 여부 [국토교통부 / ‘12.03.11.] 질 의 건축허가를 받은 전체 2층 건축물 중 1층은 위치변경이 없으며, 2층 부분이 전체적인 이동없이 한쪽 일부가 연 면적 1/10 이내의 면적증감으로 위치변경이 있을 경우, 사용승인시 일괄하여 신고할 수 있는지 여부 회 신 「건축법 시행령」제12조제3항제5호의 규정에 따르면 허가를 받거나 신고를 하고 건축 중인 부분의 위치가 1미터 이내에서 변경되는 경우에는 경미한 변경으로 보아 사용승인때 일괄하여 처리할 수 있도록 하고 있으며, 다만, 변경되는 부분이 제1호 본문, 제2호 본문 및 제4호 본문에 따른 범위의 변경인 경우만 해당토록 하고 있으 며, 여기서, 변경되는 부분의 위치가 1미터 이내인 경우라 함은 대지에 대한 건축물 자체의 위치가 변경되는 경 우와 건축물 주요부의 위치가 변경되는 경우를 말하는 것임 질의의 경우가 같은조같은항제5호 단서규정에 해당하면서 2층의 일부분이 1미터를 초과하여 변경하더라도 건 물전체의 이동과 주요부의 위치변경에 해당하지 않는다면 사용승인을 신청할 때 허가권자에게 일괄하여 신고 할 수 있을 것으로 판단됨

 

다른 법령에 의해 허가받은 옹벽 등이 일부 변경된 경우, 일괄변경 신청이 가능한지 [국토교통부 / ‘12.09.21.] 질 의 가. 건축법이 아닌 다른 법령에 의해 허가받은 옹벽, 석축 경사면, 조경 등이 일부 변경할 경우 사용승인 신청시 일괄변경 신청 가능 여부 나. 「건축법 시행령」제91조의3 제3항에서 규정하고 있는 “높이 5미터 이상의 옹벽”이란 콘크리트, 석축 등 복합 으로 구성된 경우 모두 합한 높이를 말하는 것인지 다. 옹벽의 높이 5미터를 설치할 경우 「건축법 시행규칙」 제25조제1항 단서에 따라 건축사 또는 건축구조기술 사의 구조안전 확인으로 가능한 지 라. 「건축법 시행규칙」별표6 제4호에서 규정하고 있는 배수관의 재질 이외의 PE이중벽배수관, 철근콘크리트 플륨관, PE플륨관 등도 가능한지 회 신 가. 「건축법」 제16조에서 건축주가 같은 법 제11조나 제14조에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 대통령령으로 정하는 바에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치도지사 또는 시장·군수· 구청장에게 신고하도록 하고 있으며, 허가나 신고사항중 대통령령으로 정하는 사항의 변경은 제22조에 따 른 사용승인을 신청할 때 허가권자에게 일괄하여 신고하도록 하고 있음. 즉, 사용승인 신청시 일괄로 변경 신고할 수 있는 것은 「건축법」 제11조나 제14조에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항에 해당하는 것으로, 다 른 법률에 의해 인허가 받은 사항까지 상기규정에 따라 처리할 수 있는 것은 아닙니다. 다만, 관계법령에서 동 조항을 의제처리하도록 규정하고 있다면 가능할 것임. 나. 일반적으로 옹벽이란 토압력에 저항하여 흙이 무너지지 못하게 만드는 벽체로서, 그 형식은 석축, 콘크리트 옹벽 등 여러 가지가 있음. 「건축법 시행령」제91조의3 제3항 “높이 5미터 이상의 옹벽”과 관련 건축법령에서 그 구체적인 형식은 정하고 있지 않으나 콘크리트와 석축 등 복합형식의 옹벽을 모두 포함하는 것이 타당할 것으로 사료되며, 각각의 형식은 공사표준시방서 등에 따라 시공된 안전한 구조를 갖춰야 할 것임 다. 「건축법 시행규칙」 제25조 단서조항에 따라 건축사 또는 건축구조기술사에게 토지의 구조안전이 확인된 경 우에는 같은 조 각 호의 조치를 취하지 않아도 되나, 깊이 10미터 이상의 토지 굴착공사 또는 높이 5미터 이 상의 옹벽 등의 공사를 수반하는 경우에는 「건축법 시행령」 제91조의3 제3항에 따라 「국가기술자격법」에 따 른 토목 분야 기술사의 협력을 받아야 함 라. 「건축법 시행규칙」별표6 제4호에서 옹벽의 윗가장자리로부터 안쪽으로 2미터 이내에 묻는 배수관은 주철 관, 강관 또는 흄관으로 하도록 규정하고 있으므로, 배수관의 재질은 상기 규정에 따라야 할 것임을 회신함.

 

 

제연덕트 관련 평면도와 시공이 다른 경우 사용승인 가능여부 등 [국토교통부 / ‘12.02.15.] 질 의 지상1층 평면도에 제연덕트 표시가 없었으나 설치가 된 경우 건축법 위반 및 사용승인 가능 여부와 허가나 감 독상 문제가 있는 지 여부 회 신 건축법령상 제연덕트 설치 기준에 대해 별도로 규정하고 있지 아니함 참고로, 「건축법」 제22조제2항의 규정에 의하면, 허가권자는 사용승인을 신청한 건축물이 건축법령에 따라 허 가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는 지 여부, 감리완료보고서, 공사완료도서 등의 서류 및 도서가 적합하 게 작성되었는 지 여부에 대한 검사를 실시하고 검사에 합격된 건축물에 대하여는 사용승인서 발급하도록 규 정하고 있음

 

사용승인 후, 기존 발코니를 변경하여 전용면적을 감소하는 것이 가능한지 [국토교통부 / ‘12.03.17.] 질 의 사용승인 후 별도의 건축행위 없이 기존 발코니(확장형)의 위치만을 변경 표시(폭 0.9m→1.4m)하여 전용면적 을 감소하는 것이 가능한지 여부 회 신 발코니란 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간을 말하는 것이며, “발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준”에 적합한 경우 주택에 설치되는 발코니에 대하여는 필요에 따라 거 실 등의 용도로 사용할 수 있도록 하고 있음 이와 관련, 동 기준 제12조에 따르면 기존 건축물에 설치된 발코니의 경우에도 구조변경을 할 수 있도록 하고 있으나, 이 경우에는 같은 조 제1항에 따라 기존 건축물의 사용승인 시 제출한 도면에 명시되어 있는 발코니에 대하여 건축사의 확인을 받아 허가권자에게 신고토록 하고 있는 바, 질의와 관련하여서는 기존 건축물의 사용 승인 시 명시된 발코니 관련 사항을 확인하여 그 가능 여부를 판단하여야 할 것임

 

건축물 사용승인신청시 공사감리 관련 제출서류 [국토부 건축기획과-4180 / ‘12.04.23.] 질 의 가. ’08년 3월 준공되어 건축물 사용승인 신청시 건축주는 감리중간보고서, 감리완료보고서에 공사감리기록대 장·공사현황사진 등 「건축공사감리세부기준」에서 명시한 제출서류를 허가권자에게 제출하여야 하는지 나. 공사감리기록대장, 공사현황사진 등 「건축공사감리세부기준」에서 정한 서류를 제출하지 않았을 경우 사용 승인 처리 가능 여부 회 신 질의의 건축물 준공 당시의 「건축법(2007.10.17 개정)」 제18조에 따르면 건축주는 허가를 받았거나 신고를 한 건 축물의 건축공사를 완료한 후 그 건축물을 사용하고자 하는 경우에는 ‘감리완료보고서 및 공사완료도서’를 첨 부하여 허가권자에게 사용승인을 신청하도록 하고 있고, 「건축법 시행규칙(2006.5.12 개정)」 제16조제1항에 따 르면 사용승인신청서에 ‘공사감리완료보고서(법 제21조제1항에 따른 공사감리자를 지정 시), 설계변경 사항이 반영된 최종 공사완료도서(법 제8조제1항에 따라 허가를 받아 건축한 건축물의 건축허가도서에 변경이 있는 경우), 배치 및 평면이 표시된 현황도면(법 제9조제1항에 따른 신고를 하여 건축한 건축물), 액화석유가스 완성 검사필증(「액화석유가스의 안전관리 및 사업법」 제29조제2항에 따라 액화석유가스의 사용시설에 대한 완성 검사를 받아야 할 건축물인 경우)’를 첨부하여 사용승인을 신청하도록 하고 있으며, 1996.1.18일 개정된 「건축법 시행규칙」 별지 제23호의4서식의 공사감리완료보고서에는 ‘감리업무 세부기준에 따라서 작성한 감리보고서’를 첨부하도록 하고 있고, 동 감리보고서에는 ‘공사감리완료보고서, 공사감리보고 서, 공사감리기록대장, 품질시험성과 총괄표, KS자재 및 건설교통부장관 인정자재 사용 총괄표 및 공사현황 사 진’을 포함하고 있으나, 1999.5.11일 개정된 [건축법 시행규칙]부터 사용한 별지 제21호서식의 감리완료보고서에 ‘구비서류 없음’으로 명시하고 있는 바, 사용승인신청서에 「건축공사 감리세부기준」에서 정하고 있는 서류를 첨부하도록 의무화하고 있지 않음을 알려드리니, 업무에 참고하시기 바랍니다.

 

소유권이 없는 경우 사용승인 가능여부 [건축기획과-16900 / ‘12.09.21.] 질 의 건축허가 이후 대지소유권이 경매로 제3자에게 이전되어 없어진 경우 사용승인 가능여부 회 신 건축법 상 사용승인을 신청할 때에 대지의 소유 또는 사용에 관한 권리를 증명하는 서류를 제출토록 규정하고 있지 않으며, 사용승인서 교부가 대지의 소유자에 대한 침해행위까지 정당화시키는 것은 아니고 대지의 사용 관계에 대해 다툼이 있는 경우 대지의 소유자와 건물의 소유자간에 민사적인 방법으로 해결할 수 있을 것이므 로 건축허가를 득하여 공사 중 경매로 대지의 소유권이 제3자에게 이전되어 대지의 소유권이 없는 경우에 대 지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류를 제출하지 않아도 「건축법」 제22조에 의한 사용승인이 가능하다고 사료됩니다. 다만, 건축물의 사용승인 가능여부는 건축관계법령에 적합하여야 할 것임.

 

대지면적이 줄어든 경우, 사용승인시 일괄신고 가능 여부 [국토교통부 / ‘12.04.25.] 질 의 대지의 측량결과 건축허가 시의 대지면적보다 줄어든 경우, 사용승인시 일괄신고 가능 여부 회 신 「건축법」제16조 및 같은법 시행령 제12조제2항에 따르면 건축허가를 받은 사항을 변경하고자 하는 경우에는 이를 변경하기 전에 허가권자의 허가를 받도록 하고 있으나, 신축·증축·개축·재축·이전 또는 대수선에 해당하 지 아니하는 경미한 사항의 변경에 대하여는 그러하지 아니하도록 규정하고 있음 또한, 변경되는 사항이 「같은 법 시행령」 제12조제3항 각호에 해당하는 경우에는 사용승인을 신청하는 때에 허 가권자에게 일괄하여 신고할 수 있는 것임. 질의와 같이 측량에 따라 산정한 대지면적을 기준으로 건축법령 및 기타 관계법령에 따른 건축기준에 적합한 경우라면, 사용승인시 해당 허가권자에게 일괄하여 신고할 수 있을것으로 사료되나, 보다 구체적인 적용은 변경 전·후의 설계도서 등을 종합적으로 검토하여 판단할 사항임

 

건축허가 당시, 대지면적이 10㎡증가한 경우, 일괄신고가 가능한지 [고객만족센타-1218 / ‘07.02.12.] 질 의 건축물 사용승인신청 시점에서 대지의 측량 결과 당초 건축허가 시의 대지면적과 상이(10제곱미터 증가)한 경 우, 사용승인을 신청하는 때에 일괄하여 신고할 수 있는 지 여부 회 신 「건축법」 제10조 및 동법 시행령 제12조 제2항의 규정에 의하면 건축허가를 받은 사항을 변경하고자 하는 경우 이를 변경하기 전에 허가권자의 허가를 받도록 하고 있으나, 신축·증축·개축·재축·이전 또는 대수선에 해당하 지 아니하는 “경미한 사항의 변경”에 대하여는 그러하지 아니하도록 규정하고 있음 (법 제10조⇒제16조, 2008.3.21)

 

주상복합건축물의 사용승인 신청시 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류를 제출하여야 하는지 여부 [국토교통부 / ‘12.07.26.] 질 의 주상복합건축물의 사용승인 신청시 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류를 제출하여야 하 는지 여부 회 신 「건축법 시행규칙」제6조제1항제1호의 규정에 따르면 건축허가를 받으려는 자는 허가신청서에 건축할 대지의 범위와 그 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류(분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축하 는 경우에는 건축할 대지의 범위와 그 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류)를 첨부하여 제출하도록 하 고 있습니다. 그러나, 같은 법 제22조에 따른 건축물 사용승인 신청시에 건축주로 하여금 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류를 허가권자에게 제출하도록 별도로 규정하고 있지 아니함을 알려드립니다.

 

1동의 건물 중 일부만 사용승인 가능 여부 [서울시건지 58550-2813 / ‘01.06.20] 질 의 지하2층 지상8층인 근린생활시설 및 연립주택으로 하나의 건축물로 건축허가되어 건축공사 중 건축주 사정에 의거 근린생활시설 부분만 임시사용승인을 받고자 하는 경우 가능 여부 회 신 「건축법」 제18조제3항 단서 및 동법시행령 제17조제2항·제3항의 규정에 의하면 사용승인서를 교부받기 전에 공사 가 완료된 부분에 대한 임시사용승인을 얻고자하는 경우에는 임시사용승인서를 제출하여야 하며, 이 경우 시장· 군수·구청장은 건축물 및 대지의 일부가 건축법시행규칙 체17조제2항의 규정에 위반하지 아니한 경우에 한하여 임시사용을 승인할 수 있도록 하면서 법령상 부분 임시사용승인을 제한하고 있지 않으므로 건축허가 받아 건축한 건축물 중 공사가 완료된 사용하기 위하여는 임시사용승인을 득해야 하는 것이며, 임시사 용승인을 받고자 하는 부분과 기타 부분이 방화벽 등으로 완전구획되어 출입 등이 구분되어 사람의 통행이나 안 전에 지장을 초래하지 않아야 되고, 임시사용승인 부분이 건축법시행규칙 제17조제2항과 소방법 ·주차장법 등 관 계법령의 건축기준에 적합한 경우라면 임시사용승인이 가능한 것으로 사료됨.

 

사용승인 때 일괄신고 시 높이 산정 [건축기획팀-6061 / ‘07.11.13.] 질 의 사용승인시 일괄하여 신고할 수 있는 허가·신고사항 변경과 관련하여 「건축법 시행령」제12조 제3항 제3호 규정 중 “전체높이의 10분의 1이하인 경우”라 함은 건축물의 지상부분의 높이만을 말하는 것인지 아니면 지하 및 지 상부분 전체의 높이를 말하는 것인지 회 신 「건축법 시행령」제12조 제3항 제3호에 의하여 변경되는 부분의 높이가 1미터이하이거나 전체높이의 10분의 1 이하인 경우(건축물의 층수를 변경하지 아니하는 경우에 한함) 사용승인시 일괄하여 신고할 수 있는 것으로, 동 규정에서 전체높이라 함은 지상 또는 지하에 관계없이 변경되는 모든 전체 높이의 합계를 말하는 것으로 보 아야 할 것임

 

건축물의 가로,세로의 길이변경으로 인해 위치가 변동된 경우, 일괄신고가 가능한지 [국토교통부, `12.05.22.] 질 의 건축허가를 받은 건축물의 평면변경(가로, 세로의 길이변경)으로 인해 위치가 변동된 경우, 사용승인시 일괄하 여 신고할 수 있는 지 여부 회 신 「건축법 시행령」제12조제3항제5호의 규정에 따르면 허가를 받거나 신고를 하고 건축 중인 부분의 위치가 1미터 이내에서 변경되는 경우에는 경미한 변경으로 보아 사용승인때 일괄하여 처리할 수 있도록 하고 있음 다만, 변경되는 부분이 제1호 본문, 제2호 본문 및 제4호 본문에 따른 범위의 변경인 경우만 해당토록 하고 있 는 바, 귀 질의의 경우에는 제1호 본문인 건축물의 동수나 층수를 변경하지 아니하면서 변경되는 부분의 바닥면적의 합계가 50제곱미터 이하인 경우에 해당하지 않아 사용승인을 신청할 때 허가권자에게 일괄하여 신고할 수 없 을 것으로 판단됨

 

임시사용승인신청서 작성시 문의사항 [건축기획과-16808 / 13.12.29] 질 의 건축법상의 임시사용승인신청과 관련, 임시사용승인신청서 작성시 Ⅴ.집합건축물의 소유자현황, Ⅵ.집합건축 물의 전유/공유면적표를 반드시 기재후 제출하여야 하는지 회 신 「건축법 시행령」 제17조에 따르면, “건축주는 사용승인서를 받기 전에 공사가 완료된 부분에 대한 임시사용의 승인을 받으려는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 임시사용승인신청서를 허가권자에게 제출하 여야 한다” 라고 규정하고 있습니다. 따라서 질의하신 내용에 대하여는 임시사용승인신청시 작성하여 제출하여야 하는 사항임.

 

입주예정자 대표회의가 시공자를 정하여 잔여공사를 시공하고 입주예정자 대표회에서 사용검사를 받을 수 있는지 [국토교통부 / ‘2014.11.12 ] 질 의 「건축법」 제11조(건축허가) 및 주택법 제9조(주택건설사업 등의 등록)에 따라 건축허가를 받은 86세대의 주상 복합건축물이 분양 후 시행사의 부도로 인하여 사업중지 되어 분양자들이 소송을 통해 소유권을 확보하고 분 양자들 명의로 건축물 및 토지에 대하여 등기 완료한 건축물의 경우 「건축법」 제22조(건축물의 사용승인)규정 에 의하여 건축물사용승인 시 주택법시행령 제35조(시공보증자 등의 사용검사)규정을 준용하여 입주예정자 대표회의가 시공자를 정하여 잔여공사를 시공하고 입주예정자 대표회에서 사용검사를 받을 수 있는지? 회 신 귀 질의의 경우 「건축법」 제22조에 따르면 건축주가 제11조·제14조 또는 제20조제1항에 따라 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료[하나의 대지에 둘 이상의 건축물을 건축하는 경우 동(棟)별 공사를 완료 한 경우를 포함한다]한 후 그 건축물을 사용하려면 제25조제5항에 따라 공사감리자가 작성한 감리완료보고서 (같은 조 제1항에 따른 공사감리자를 지정한 경우만 해당된다)와 국토교통부령으로 정하는 공사완료도서를 첨 부하여 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 하도록 규정하고 있습니다. 따라서 상기규정에 따라 사용승인 신청은 건축주가 하여야 함.

 

 

 

주택건축을 목적으로 건축신고 및 착공신고를 완료하고 건축물사용승인전 가전제품 및 가구등을 배치하였을 경우 「건축법」 제22조 및 건축법 위반인지 [국토교통부 / 2014.11.11 ] 질 의 주택건축을 목적으로 건축신고 및 착공신고를 완료하고 건축물사용승인전 가전제품 및 가구등을 배치하였을 경우 「건축법」 제22조 및 건축법 위반인지 궁금합니다. 회 신 「건축법」 제22조제3항에 따르면 건축주는 제2항에 따라 사용승인을 받은 후가 아니면 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없도록 규정하고 있습니다. 따라서 상기규정에 따라 건축주는 제2항에 따라 사용승인을 받은 후가 아니면 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없으며 귀 질의가 상기규정에 위반한 사항인지에 대하여는 사실관계를 확인 판단할 사항으로 해당지역 허가권자에게 문의하시기 바람.

 

명의 변경된 86세대 건축주 명의로 사용승인에 관하여 [국토교통부 / ‘14.11.21.] 질 의 당초 질의와 같이 「건축법」 제11조(건축허가) 및 주택법 제9조(주택건설사업 등의 등록)에 따라 건축허가를 받 은 86세대의 주상복합건축물이 건축공사 중 분양을 완료하고 건축물 공사를 94%완료하였으나 사용승인을 신 청하기 전에 부도로 인하여 사업 중지 되었고, 이후 분양자들이 소송을 통해 소유권을 확보하고 분양자들 명의 로 건축물 및 토지에 대하여 등기를 완료한 경우 가. 이 경우처럼 당초 사업자가 부도가 난 경우 사용승인 신청하고자 할 경우 「건축법 시행령」 제12조 규정에 의한 건축주 명의 변경 후 변경된 86세대 건축주 명의로 사용승인 신청하여야 하는지 나. 질의 1 경우처럼 건축주 명의변경시 등기 이전한 86세대 중 2세대의 소유자가 행방불명되어 찾지 못하는 경 우 84세대가 건축주 명의변경을 할 수 있는지 반드시 86세대가 건축주명의 변경 하여야 하는지 ※ 2005년 국토교통부가 안건번호 05-0107호로 법제처에 법령해석 참조 다. 질의 1 경우처럼 당초 건축주가 부도난 경우 건축물 및 토지에 대하여 등기를 완료한 소유자가 주택법 시행령 제35조(시공보증자 등의 사용검사)규정에 따라 입주예정자 대표회의를 구성하여 입주예정자 대표 회의 명의로 건축주 명의 변경 후 사용승인 신청을 할 수 있는지 ? “ 다수 입주민의 어려운 여건 등을 감안하여 명확하게 회신하여주시기 바라며, 일부 지방자치단체의 경우 주택 법시행령 제35조의 규정을 적용하여 입주예정자 대표회 명의로 사용승인 처분하고 있는 지방단체가 있는 것 으로 사료되므로 중앙부처에서 통일성 있는 행정처리를 위한 회신 부탁드립니다.” 회 신 가. 「건축법 시행규칙」 제11조에 따라 건축 관계자 변경이 되었다면 그에 따른 건축주가 신청하여야 할 것이며, 나. 같은 법 시행규칙 제11조에 따른 건축관계자 변경 가능 여부 및 입주예정자 대표회의를 구성하여 입주예 정자 대표회의 명의로 건축주 명의 변경 후 사용승인 신청사항에 대하여는 내부사정 등 사실관계를 확인 검 토 판단하여야 하는 사항임.

 

건축허가와 관련한 법령 등에 대한 질의 회신 [건축기획과-27221 / ‘14.05.12.] 질 의 가. 건축허가 처리 시 다른 법령의 인허가 의제제도의 의미 나. 건축주와 토지주간 민사적인 문제가 해결되지 않은 사유로 건축물 사용승인을 거부할 수 있는지 회 신 가. 「건축법」제15조제5항에 의한 “인·허가의제 제도는 사업을 시행하는 자 등의 편의를 위하여 각종 인·허가 등의 절차를 간소화하려는 취지로 마련된 것으로서, 하나의 목적사업을 위하여 주된 인·허가 외에 여러 가 지 법령에서 규정하고 있는 관련 인·허가 등을 받아야 하는 경우에는 주된 인·허가를 받은 때에 관련 인·허 가 등의 관계 행정기관과의 협의를 거치면 해당 관련 인·허가 등도 함께 받은 것으로 보도록 하는 법률상의 특례제도”라는 법제처의 법령해석을 참고 바람.(법제처 법령해석 10-0205,2010.08.23.) 나. 「건축법」제22조에 의한 건축물의 사용승인검사는 건축허가에 대한 확인행위로 건축물이 건축법과 건축 관련 법규에 적합하였다면 민원을 이유로 사용승인이 불가하다고 볼 수 없음.