정비사업의 '임대주택' 건설 기준

도시의 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고

노후ㆍ불량건축물을 효율적으로 개량해

도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이고자

운영 중인 법령이 바로

<도시 및 주거환경정비법>입니다.

 

하지만 이런 지역이 개발되면서

이 곳에 살고 있는 세입자 등의

주거대책을 마련하기 위해

이들 사업 중 일부는 임대주택을 의무적으로

건립해야 합니다.

 

이번 포스팅은 정비사업 별

임대주택 의무 기준을 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

1. 주거환경개선사업

 

자치단체장은 정비계획을 수립할 때

 임대주택 건설비율을 별도로 정할 수 있습니다.

 

시ㆍ도지사가 전체 임대주택 세대수의 50퍼센트 이하에서

정하여 공보에 고시하는 기준에 따라

40제곱미터 이하 규모의 임대주택을 건설하여야 합니다.

 

정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율 제3조(주거환경개선사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율)    ③ 제2항에도 불구하고 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수(광역시의 군수는 제외한다)는 정비계획을 수립할 때 해당 정비구역 내 주민(세입자 포함한다)을 대상으로 임대주택 수요를 조사하고 그 결과에 따라 임대주택 건설비율을 별도로 정할 수 있다.  ④ 주거환경개선사업의 경우 시ㆍ도지사가 전체 임대주택 세대수의 50퍼센트 이하에서 정하여 공보에 고시하는 기준에 따라 40제곱미터 이하 규모의 임대주택을 건설하여야 한다.

 

2. 재개발사업

재개발사업의 사업시행자는 건설하는

주택 전체 세대수 또는 전체 연면적의 20퍼센트를

임대주택으로 건설하여야 하며,

 

전체 임대주택 세대수의 30퍼센트 이상 또는

건설하는 주택 전체 세대수의 5퍼센트 이상을

주거전용면적 40제곱미터 이하 규모의 임대주택으로

건설하여야 합니다.

 

하지만 예외 규정도 있습니다.

 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 재개발사업의 사업시행자는

임대주택을 건설하지 아니할 수 있습니다.

1. 건설하는 주택 전체 세대수가

200세대 미만인 경우 

2. 도시ㆍ군관리계획 상 자연경관지구 및 최고고도지구

내에서 7층 이하의 층수제한을 받게 되는 경우 

3. 일반주거지역 안에서 자연경관ㆍ역사문화경관 보호

및 한옥 보존 등을 위하여 7층 이하로

개발계획을 수립한 경우 

4. 「항공법」 및 「군사기지 및 군사시설 보호법」의

고도제한에 따라 7층 이하의 층수제한을 받게 되는 경우 

5. 제1종 일반주거지역에서 용도지역을

변경하지 않고 개발계획을 수립하는 경우 

또한 정비구역에서 학교용지를 확보하여야 하는 경우에는

시ㆍ도지사가 정하는 바에 따라 임대주택 세대수를

50퍼센트 범위 내에서 차감하여 조정할 수 있습니다.

 

하지만

시ㆍ도지사가 임대주택 건설비율을

다음 각 호의 범위에서 공보에 고시한 경우에는

고시된 기준에 따라야 합니다.

1.  수도권 중 서울특별시:

건설하는 주택 전체 세대수 또는 전체 연면적의

10퍼센트 이상 20퍼센트 이하 

2. 수도권 중 인천광역시 및 경기도:

건설하는 주택 전체 세대수 또는 전체 연면적의

5퍼센트 이상 20퍼센트 이하

 
3. 제1호 및 제2호 외의 지역:

건설하는 주택 전체 세대수 또는

전체 연면적의 5퍼센트 이상 12퍼센트 이하 

 

다만,  상업지역에서의 임대주택 건설비율에 대해서는

시ㆍ도지사가 지역의 세입자 수와 주택 수급 여건 등을 고려하여

제1호의 지역은 5퍼센트까지, 제2호의 지역은 2.5퍼센트까지,

제3호의 지역에 대해서는 0퍼센트까지 완화하여 정할 수 있습니다.

 

정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율 제4조(재개발사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율)  ① 재개발사업의 사업시행자는 건설하는 주택 전체 세대수의 80퍼센트 이상을 85제곱미터 이하 규모의 주택으로 건설하여야 한다. 다만, 주택단지 전체를 평균 5층 이하로 건설하는 경우에는 그러하지 아니하다.  ② 제1항에도 불구하고 시ㆍ도지사는 필요한 경우 제1항에 따른 주택규모별 건설비율 이하의 건설비율을 별도로 정하여 공보에 고시할 수 있다.  ③ 재개발사업의 사업시행자는 건설하는 주택 전체 세대수 또는 전체 연면적[「도시 및 주거환경정비법」(이하 "법"이라 한다) 제54조제1항에 따라 정비계획으로 정한 용적률을 초과하여 건축함으로써 증가된 세대수 또는 면적은 제외한다]의 20퍼센트(법 제54조제4항에 따라 공급되는 임대주택은 제외한다)를 임대주택으로 건설하여야 하며, 전체 임대주택 세대수(법 제54조제4항에 따라 공급되는 임대주택은 제외한다)의 30퍼센트 이상 또는 건설하는 주택 전체 세대수의 5퍼센트 이상을 주거전용면적 40제곱미터 이하 규모의 임대주택(법 제54조제4항에 따라 공급되는 임대주택은 제외한다)으로 건설하여야 한다.  ④ 제3항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 재개발사업의 사업시행자는 임대주택을 건설하지 아니할 수 있다.  1. 건설하는 주택 전체 세대수가 200세대 미만인 경우  2. 도시ㆍ군관리계획 상 자연경관지구 및 최고고도지구 내에서 7층 이하의 층수제한을 받게 되는 경우  3. 일반주거지역 안에서 자연경관ㆍ역사문화경관 보호 및 한옥 보존 등을 위하여 7층 이하로 개발계획을 수립한 경우  4. 「항공법」 및 「군사기지 및 군사시설 보호법」의 고도제한에 따라 7층 이하의 층수제한을 받게 되는 경우  5. 제1종 일반주거지역에서 용도지역을 변경하지 않고 개발계획을 수립하는 경우  ⑤ 제3항에도 불구하고 정비구역에서 학교용지를 확보하여야 하는 경우에는 시ㆍ도지사가 정하는 바에 따라 임대주택 세대수를 50퍼센트 범위 내에서 차감하여 조정할 수 있다.  ⑥ 제3항에도 불구하고 시ㆍ도지사가 임대주택 건설비율을 다음 각 호의 범위에서 공보에 고시한 경우에는 고시된 기준에 따른다. 다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조제1항제2호에 따른 상업지역에서의 임대주택 건설비율에 대해서는 시ㆍ도지사가 지역의 세입자 수와 주택 수급 여건 등을 고려하여 제1호의 지역은 5퍼센트까지, 제2호의 지역은 2.5퍼센트까지, 제3호의 지역에 대해서는 0퍼센트까지 완화하여 정할 수 있다.  1. 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 중 서울특별시: 건설하는 주택 전체 세대수 또는 전체 연면적의 10퍼센트 이상 20퍼센트 이하  2. 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 중 인천광역시 및 경기도: 건설하는 주택 전체 세대수 또는 전체 연면적의 5퍼센트 이상 20퍼센트 이하  3. 제1호 및 제2호 외의 지역: 건설하는 주택 전체 세대수 또는 전체 연면적의 5퍼센트 이상 12퍼센트 이하  ⑦ 시장ㆍ군수가 정비계획을 수립할 때 관할 구역에서 시행된 재개발사업으로 건설하는 주택 전체 세대수에서 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 별표 3 제2호가목(1)에 해당하는 세입자가 입주하는 임대주택 세대수가 차지하는 비율이 시ㆍ도지사가 정하여 고시한 임대주택 비율보다 높은 경우 또는 관할 구역의 특성상 주택수급안정이 필요한 경우에는 다음 산식에 따라 산정한 임대주택 비율 이하의 범위에서 임대주택 비율을 높일 수 있다.

 

3. 공공재개발사업

이 사업의 임대주택은 

1. 서울특별시 : 전체 세대 수의 20퍼센트 

2.  수도권 중 서울특별시 외의 지역

: 전체 세대 수의 10퍼센트 

3. 제1호 및 제2호 외의 지역 : 전체 세대 수의 10퍼센트 

 

다만 주거지역 이외의 지역에서는

50% 범위 내에서 시도지사가 차감하여

조정할 수 있습니다.

정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율 제6조(공공재개발사업에서의 공공임대주택 건설비율)  「도시 및 주거환경정비법 시행령」(이하 "시행령"이라 한다) 제1조의2제1항에서 "국토교통부장관"이 고시한 비율은 다음 각 호를 의미한다. 다만, 시ㆍ도지사는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조제1항제2호부터 제4호까지의 지역에서는 시ㆍ도지사가 공보에 고시한 바에 따라 임대주택 세대 수를 50퍼센트 범위 내에서 차감하여 조정할 수 있다.   1. 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 중 서울특별시 : 전체 세대 수의 20퍼센트  2. 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 중 서울특별시 외의 지역 : 전체 세대 수의 10퍼센트  3. 제1호 및 제2호 외의 지역 : 전체 세대 수의 10퍼센트