서울시 오피스텔 발코니 설치 기준 해설

24년 2월 오피스텔 건축기준이 개정으로

오피스텔에도 발코니 설치가 가능해졌습니다.

 

이에 서울시에서는

오피스텔 발코니 설치기준 가이드라인을

내 놓았습니다.

 

발코니 내부 공간화 및 확장

 

기존 공동주택에서 허용되던 확장형 발코니는 불허한다.

발코니는 설치하되 공동주택처럼 확장은 불가합니다.

 

발코니 설치의 본래 목적을 구현할 수 있는

형태 및 구조로 설계해야 한다.

발코니 이외의 다른 기능을 하지 

않도록 규정하는 내용입니다.

 

각 구획별 발코니를 설치하는 경우

외기에 개방된 노대 형태로 설치한다.

 

 

일반적인 발코니 구조가 아닌

그림처럼 별도 돌출된 발코니 

구조를 뜻합니다.

 

발코니는 건축물의 주된 구조를 담당하는

외벽 및 기둥 등에 부가적으로 설치한다.

부가적으로라는 말의 의미는

외벽에 매 달려 있는 구조를

원하고 있습니다.

 

 

발코니의 실내화를 위한 창호 설치를 금지한다.

(직상부 슬래브까지 연결된 밀폐형 금지)

창호 설치를 금지하여

확장을 방지합니다.

밀폐형 금지는 커튼월 구조도

예외없이 창호 설치가 안 된다는

이야기 입니다.

 

 

 

전용면적 대비 발코니 설치비율

 

각 호실 평면에서 전용면적 대비 발코니 설치비율

① 호실 전용면적 85㎡ 이상은 25% 이하

② 호실 전용면적 60㎡ 이상 85㎡미만은 30% 이하

 

일반적 공동주택 처럼 외기에 접하는 면에

모두 발코니를 설치할 수 있는 것은 아니고

면적에 따라 해당 면적 만큼만

설치가 가능합니다.

 

 

다만, 발코니 확장이 불가능한 오픈 발코니인 경우와

우수디자인 건축물로 인정받은 경우에는

위원회에서 완화할 수 있다.

 

확장이 어렵다고 규정하고서

확장이 불가능한 오픈 발코니는 완화해 

준다는 말이 이해가 가질 않지만

결국 확장 할 거라는 전제도

깔려있는듯 합니다.

어찌되었건 그 면적도 완화가 가능합니다. 

 

 

벽면길이 대비 발코니 삭제비율

각 호실별 각 외부 벽면 길이의 30% 이내 또는

발코니가 설치되는 벽면의 전체면적

(계단실 등 공용부분의 면적은 제외)의

30% 이내는 발코니 설치를 지양

(전용면적 60㎡ 미만인 경우는 제외)

 

외부 벽면에 모두 발코니가 설치되는 것을 지양합니다. 

'지양'이란 단어로 이 조항을

쉽게 생각하겠죠?

 

다만, 발코니의 본기능을 충실히 디자인에 반영하였다고

위원회가 인정하는 때에는

‘서울특별시 건축물 심의기준’ 별표6에 따라

호실별 각 외부 벽면길이 대비 발코니 삭제 비율을

차등하여 적용할 수 있다.

 

 

 

발코니 폭

발코니 유효폭은 인체 치수 및 공간 활용 범위 등을

고려하여 0.8m 이상으로 한다.

단, 실외기 설치를 위한 별도의 공간은 예외

 

작고 의미 없는 발코니를 인센티브 등을 위해

만드는 것을 방지하겠다는 의미입니다.

 

 

 

안전 기준

1. 설치 범위

 

추락 및 낙하물 방지 등의 안전을 고려하여 지상 3층 이상 20층 이하에서만 적용

 다만 건축위원회 심의를 거쳐 조화롭고 창의적인 건축디자인을 계획하여

미관·구조·방화·안전 등에 지장이 없다고 인정하는 경우에는 완화하여 적용

 

2. 안전 장치

 

난간의 유효높이는 1.5m 이상으로 하고

강풍 등 풍압에 안전한 구조로 하며 경관을 고려하여

유리난간(강화유리)의 사용을 권장

 

발코니가 철재 난간 등으로

건축 외관을 저해하지 않도록

유리 난간을 권장합니다.

 

 

저층세대(3층 이하) 및 최상층 세대 발코니에는

침입 감지장치를 설치하도록 권장하며,

 

 

저층 세대의 발코니에는 밟고 침입할 수 있는

구조물 및 자연물이 없도록 계획한다.

 

 

인접세대간 발코니가 접한 경우 침입 방지를 위한 설비 등의 설치를 권장

 

 

 

 

설비 관련

 

도시 미관을 고려하여 냉방설비의 배기장치(실외기) 노출을 지양

 

 

발코니에 빗물 등이 흐르지 않도록 우수배관을 계획하여야 하며,

미관을 고려하여 외부 에서 우수배관이 보이지 않도록 설치

 

오픈 발코니가 동일 형태에 설치되면

상관없지만 지그재그 형태로

설치되는 경우 우수관 설치가

쉽지 않습니다.

많은 고민이 필요하겠네요

 

 

 

 

구조 관련

 

발코니 구조 변경시(설계변경 등) 건축구조기술사의 확인서를 변경도서에 첨부

 

오피스텔 발코니 설치기준 가이드라인(최종).pdf

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