<용어> 근린생활시설, 해당 용도로 쓰이는 바닥면적

건축법 시행령 별표 1에서는 건축물의 용도를 29가지로 분류하고 있습니다.

이 중 주택을 제외한 우리의 일상과 가장 밀접한 용도가 바로 '근린생활시설'입니다.

 

 

근린생활시설은 그 종류도 다양해서 제1종 근린생활시설은 9가지, 제2종 근린생활시설은 18가지 소분류로 구성됩니다.

출처: 서울 도시계획 포털

 

 

 

'근린생활'의 의미

 

근린생활시설에 대해 알아보기 전에 근린의 뜻부터 알아보겠습니다.

 

근린을 한자어를 의역해 보면 근(近. 가까울 근), 린(隣, 이웃 린)을 쓰고 있습니다.

 

풀이를 하자면 '가까운 이웃'으로 풀이할 수 있는데, 우리가 거주하는 주거지역과 이웃해 있으면서 우리 생활과 밀접한 관계가 있어 왕래가 잦은 시설인 것입니다.

 

 

건축법 시행령 별표1의 시설을 보더라도 우리 주변에서 흔히 볼 수 있는 시설입니다.

 

우리 생활에 큰 도움을 주고 자주 이용하는 시설이기 때문에 주거지역에 인접해 있는 것이 특징입니다.

 

그런데 이런 시설들이 오히려 주거지역에 피해를 주면 안 될 것입니다.

 

규모가 커서 유동인구가 많아지고, 차량이 늘어나며, 주거지역에 유해한 용도의 시설이 늘어나면 오히려 문제가 되기 때문입니다.

 

그래서 제1종과 제2종 근린생활시설로 분류하고 있고, 근린생활시설 중 일부는 아래의 예처럼 그 규모를 정해놓고 있습니다.

 

제1종 근린생활시설 가. 식품.잡화.의류.완구.서적.건축자재.의약품.의료기기 등 일용품을 판매하는 소매점으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 미만인 것

 

그리고 "해당 용도로 쓰는 바닥면적"에 의해 근린생활시설과 기타 이외의 용도로 구분됩니다.

이 내용에 대해서는 아래 포스팅을 참조하세요

 

notsunmoon.tistory.com/306

'건축물 용도'의 이해_면적에 따른 근린생활시설과 이외의 용도 구분

 

 

 

"해당 용도로 쓰는 바닥면적"이란?

 

그럼 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 산정 기준은 어떻게 산정할까요?

이 기준은 <건축법 시행령> 별표1 비고에 나와있습니다.

 

각 내용을 하나하나 살펴보겠습니다.

 

해당 용도로 쓰는 바닥면적 =

"실 사용면적(부설주차장 면적 제외) + 공용 부분 면적(복도, 계단, 화장실 등을 비례 배분)"

기준층 평면도

지하층 평면도

 

위의 그림은 근린생활시설의 평면도를 개략적으로 나타낸 그림입니다.

보통 지상층은 전용으로 쓰이는 상점과 그 내부를 연결하는 복도, 화장실, 계단으로 구성되어 있습니다.

지하층에는 주차장이 있는 경우 주차장으로 쓰이는 부분과 기타 계단실 등으로 구성되어 있습니다.

 

"상가 계약면적= 전용면적 + 공용부분(복도,화장실,계단,주차장)을 전용면적으로 배분한 면적"으로 산정하는데,

'해당 용도로 사용하는 바닥면적'은 주차장을 제외한 면적이 됩니다.

 

결국 상가 계약면적 - 상가별 배분된 주차장이 산정 기준이 되는 것입니다.

 

 

 

해당 용도로 사용하는 바닥면적은

" 내부를 여러 개의 부분으로 구분하여 독립한 건축물로 사용하는 경우 그 구분된 면적 단위로 바닥면적을 산정합니다."

 

변경전

변경후

 

지하에 커다란 마트가 있는 경우가 그 예가 될 수 있습니다.

 

첫번째 그림처럼 하나의 커다란 마트가 있었으나, 영업이 어려워 폐점하게 됩니다.

 

그래서 두 번째 그림처럼 중간에 복도를 만들고 여러 개의 점포로 구획해 다양한 용도의 점포가 입주해 영업하는 경우가 생길 것입니다.

 

이런 경우 '그 구분된 면적 단위'로 바닥면적을 산정해야 합니다.

 

 

 

하지만 여기에 단서가 있습니다.

 

가. "제4호 더 목의 건축물의 경우 내부가 여러 개로 구분되더라도 모두 합산하여 산정해야 합니다."

 

 

'제4호 더목'은 제2종 근린생활시설 중 단란주점을 말합니다.

 

단란주점은 근린생활시설 용도로 쓰이기 위해서는 바닥면적 합계가 150㎡미만이어야 합니다.

 

단란주점은 주류를 조리.판매하는 영업으로 손님이 노래를 부르는 행위까지만 허용되는 영업장입니다.

 

하지만 이런 시설은 주거환경에 영향을 미치기 쉽기 때문에 그 면적도 상당히 작게 기준을 만들어 두었습니다.

 

위의 그림과 같이 복도를 중심으로 각각의 단위 구획에 단란주점들이 들어설 경우 근린생활시설의 취지에 맞지 않게 유흥시설로 전락할 수 있기 때문에 단란주점의 경우는 예외를 두고 있는 것입니다.

 

 

 

나. "동일인이 둘 이상의 구분된 건축물을 같은 세부 용도로 사용하는 경우 연접되어 있지 않더라도 모두 합산하여 산정해야 합니다."

 

예를 들어 한 명의 소유자가 해당 용도의 기준 면적을 모두 채운 하나의 점포를 운영하고 있습니다.

 

그런데 장사가 너무 잘 되어서 점포를 확장하고 싶지만, 면적제한으로 어렵게 되자 꼼수를 부립니다.

 

바로 옆 점포가 아닌 아래층 점포에 같은 사업장을 만들고 영업하는 것입니다.

 

하지만 이것 역시 하나의 용도로 보고 두 점포의 면적을 합산해 면적을 산정해야 합니다.

 

 

다. "구분 소유자가 다른 경우에도 구분된 건축물을 같은 세부 용도로 연계하여 사용하는 경우에는 연접되어 있지 않더라도 연계하여 함께 사용하는 바닥면적을 모두 합산하여 산정합니다."

 

동일 소유자일 경우 면적이 문제가 된다면 명의만 다르게 하고 동일 점포 형태로 사용하는 경우도 생길 것입니다.

 

그래서 위와 같이 소유자가 다르더라도 두 점포간의 통로를 만들어 사용한다거나,

창고와 같은 공용공간을 같이 쓰는 행위,

그리고 업종의 명칭을 유사하게 사용하여 동일 영업을 하는 행위

들에 대해서는 모두 동일 영업장으로 보고 면적을 합하여 산정한다는 것입니다.

 

법망을 피해하기 위해 업주가 동원하는 모든 경우를 다 대비할 수는 없지만

이런 단서를 만들어 최소한으로 근린생활시설로서의 역할과 그에 걸맞은 규모를 결정하려는 취지입니다.