'미우새 이상민의 4분의 1하우스'를 기억하시는지요?
지인의 집에서 얹혀사는데, 그 집의 전부가 아닌 4분의 1만 사용하고 출입구도 따로 있는 집입니다.
물론 대형 평형에 복층형으로 오늘 설명드릴 '세대구분형 공동주택'을 감안해 만든 집은 아니지만, 왜 이런 집이 필요한지를 명확하게 보여줍니다.
이상민처럼 혼자 사는 1인 또는 2인가구가 급속하게 늘어나고 있다는 것은 많이 들어보셨을 것입니다.
1~2 가구의 증가에 따른 주택공급에 대해 '도시형 생활주택' 등 여러 가지 대안이 나왔지만 그 수요를 모두 감당해 내기에는 부족한 실정입니다.
- 최근 1~2인 가구수 증가에 따른 임대주택 수요 증가
- 공급 부족으로 1~2인 가구의 주거비 부담 증가
- 주택을 세대 구분하여 독립한 주거 공간을 가진 '소형임대주택 공급 방안'
그래서 신축 또는 기존 공동주택을 활용해 한 세대의 일부를 원룸 형태로 구분해 임대할 수 있도록 함으로써 임대인뿐만 아니라 임대수익을 기대하는 세대주에게도 모두 이득인 제도가 바로 <세대 구분형 공동주택>으로 요약하면 아래와 같습니다.
그럼 이 주택에 대해 같이 공부해 보시겠습니다.
■ 세대구분형 주택이란? <주택법 제2조 19호>
"
공동주택의 주택 내부 공간 일부를 세대별로 구분하여 생활이 가능한 구조로 하되,
구분된 공간의 일부를 구분소유 할 수 없는 주택으로서
건설기준, 설치기준, 면적기준 등에 적합한 주택
"
세대구분형 공동주택은 신축과 기축 주택으로 구분되며,
주택건설기준 등을 적용하는 경우 구분된 공간의 세대수에 관계없이 하나의 세대로 산정합니다.
기존 신축과 리모델링에만 국한되어 있던 내용에서 기존 공동주택도 설치 가능하도록 추가로 법제화된 것입니다.
■ 신축 공동주택 설치 기준<주택법 시행령 제9조 제1항 제1호>
"사업계획의 승인을 받아 건설하는 공동주택을 다음의 요건을 모두 충족하여야 합니다."
가. 세대별 각각의 공간에 별도 욕실, 부엌. 현관 설치
나. 한 세대 통합이 되도록 세대 간에 연결문 또는 경량구조 경계벽 등 설치
다. 세대구분형 공동주택 세대수가 전체 세대수의 1/3 미만
라. 구분된 각각의 주거전용면적 합계가 해당 주택단지 전체 주거전용면적 합계의 1/3 미만
※ 별도 국토교통부장관이 정하는 고시 기준 충족 요건이 있으나, 고시 내용은 아직 없습니다.
■ 기존 공동주택 설치 기준 <주택법 시행령 제9조 제1항 제2호>
" 행위의 허가를 받거나 신고를 하고 설치하는 공동주택으로 다음의 요건을 모두 충족하여야 합니다."
가. 구분 세대수는 기존 세대수를 포함 2세대 이하
나. 세대별 각각의 공간에 별도 욕실, 부엌과 구분 출입문 설치
다. 세대 구분형 공동주택 세대수가 전체 세대수의 1/10 미만이고, 해당 동 전체 세대수의 1/3 미만
(다만, 시장. 군수. 구청장이 인정하는 범위에서 넘을 수 있음)
라. 구조, 화재, 소방 및 피난안전 등 관련 법령 기준 충족
■ 기존 공동주택 세대 구분 설치 가이드라인 <2017.12>
01. 개요
□ 대상은?
- 기존 주택 중 세대 구분이 가능한 공동주택
- 신축 공동주택은 제외
- 총면적 기준은 없음, 구분 세대의 최소 공간 구성 요건과 최저 주거면적기준 확인
□ 최소공간 구성 요건은?
- 각각의 공간마다 1개 이상의 침실, 별도의 욕실. 부엌 등 설치
- 현관은 공유, 세대별 구분 출입문 설치
- 구분 세대의 주거 전용면적은 14㎡ 이상.
02. 공사 범위
□ 공사 항목별 행위허가 기준
- 공동주택 관리법 제35조 및 시행령 제35조 별표 3
- <주택법 시행령> 제9조 제1항 제2호의(세대 구분형 공동주택) 요건을 충족한 경우로서 다음 각 목에 요건을 충족하는 경우
가. 대수선 포함
1) 내력벽에 배관설비 설치의 경우: 해당 동 입주자 1/2 이상 동의
2) 그 밖의 경우: 해당 동 입주자 2/3 이상 동의
나. 그 밖의 경우: 시장. 군수. 구청장이 구조안전에 이상이 없다고 인정하는 경우로서 해당 동 입주자 1/2 이상 동의
□ 구조안전 관련 설치 기준
- 비내력벽 철거: 행위허가 사항, 내력벽/비내력벽 구분 등 전문가 확인 필요
- 내력벽 개구부 설치: 철근 손상 방지 조치
- 경량벽체 설치: 벽체 개구부는 100mm 이하, 경량벽체 전체 길이 10m 이하 제한
□ 소방 안전
- 세대 경계벽 및 출입문: 내화구조 및 방화문으로 설치
- 세대 내 소방시설 변경
→ 스프링클러, 감지기 이동 또는 추가 설치
→ 소화기구 및 피난기구 강화된 기준 의거 설치
- 발코니 확장 안전 조치: 대피공간 설치, 필요시 방화판 또는 방화유리 설치
□ 계량 분리 설치
- 전기: 계량기 분리 권장
- 수도 및 난방: 분리가 가능하나, 공사 복잡. 비용 과다
- 가스 취사: 인덕션 설치 유도
03. 행정절차
- <공동주택 관리법> 제35조 1항에 따른 '행위허가 대상'
- 시장. 군수. 구청장 허가받고 공사
- 입주자 또는 사용자의 동의 후 행위허가 신청
- 공사 완료 시 사용검사 처리 후 입주
04. 주차장 운영
- 구분 세대 세입자가 차량 보유한 경우: '주차장 수선충당금' 부과 징수, 금액은 자율적
- 충당금의 실제적 부담주체는 임대인과 임차인이 상호 협의
- 유형에 따른 주차 규정
1) 가족형: 부모 / 자녀 세대인 경우, 가족관계 증명하면 '기존 주차관리 규정' 따름
2) 임대수익형: '주차장 수선충당금 부과
3) 차량 소유 여부에 따라 입주자와 구분 세대가 총 1 차량 소유 시 충당금 면제.
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