용어로 찾는 건축법_(건축법)적용의 완화

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#적용완화

<건축법 제5조 ①, 건축영 제6조 ① >

 

주체

건축주, 설계자, 공사시공자 또는 공사감리자(이하 “건축관계자”)

 

내용

업무를 수행할 때 이 법을 적용하는 것이 매우 불합리하다고 인정되는 대지나 건축물로서 다음으로 정하는 것에 대하여는 이 법의 기준을 완화하여 적용할 것을 허가권자에게 요청 가능

 

1. 수면 위에 건축하는 건축물 등 대지의 범위를 설정하기 곤란한 경우

제40조(대지의 안전 등) 

제42조(대지의 조경)

제43조(공개 공지 등의 확보)

제44조(대지와 도로의 관계) 

제45조(도로의 지정ㆍ폐지 또는 변경) 

제46조(건축선의 지정)  

제47조(건축선에 따른 건축제한) 

제55조(건축물의 건폐율) 

제56조(건축물의 용적률) 

제57조(대지의 분할 제한) 

제60조(건축물의 높이 제한) 

제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한) 

 

2. 거실이 없는 통신시설 및 기계ㆍ설비시설인 경우

제44조(대지와 도로의 관계) 

제45조(도로의 지정ㆍ폐지 또는 변경) 

제46조(건축선의 지정)  

 

3. 31층 이상인 건축물(전부가 공동주택의 용도 제외)과 발전소, 제철소, 산업통상자원부령으로 정하는 업종의 제조시설, 운동시설 등 특수 용도의 건축물인 경우

제43조(공개 공지 등의 확보)

제49조(건축물의 피난시설 및 용도제한 등)  

제49조의2(피난시설 등의 유지ㆍ관리에 대한 기술지원)  

제50조(건축물의 내화구조와 방화벽) 

제50조의2(고층건축물의 피난 및 안전관리)  

제51조(방화지구 안의 건축물)  

제52조(건축물의 마감재료 등)  

 

4. 전통사찰, 전통한옥 등 전통문화의 보존을 위하여 조례로 정하는 지역의 건축물인 경우

법 제2조제1항제11호(통과도로 너비 4m 이상)

제46조(건축선의 지정) 

제60조제3항(삭제)

 

5. 테라스하우스와 초고층 건축물인 경우

제55조(건축물의 건폐율) 

 

6. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물인 경우

가. 리모델링 활성화 구역 안의 건축물

나. 사용승인을 받은 후 15년 이상이 되어 리모델링이 필요한 건축물

다. 기존 건축물을 건축(증축, 일부 개축 또는 일부 재축)하거나 대수선하는 경우로서 다음의 요건을 모두 갖춘 건축물 

1) 기존 건축물이 건축 또는 대수선 당시의 법령상 건축물 전체에 대하여 다음의 구분에 따른 확인 또는 확인 서류 제출을 하여야 하는 건축물에 해당하지 아니할 것 

가) 2009년 7월 16일 건축법 시행령 일부개정령으로 개정되기 전의 '지진에 대한 안전여부의 확인'

나) 2009년 7월 16일 건축법 시행령 일부개정령으로 개정된 이후부터 2014년 11월 28일 건축법 시행령 일부개정령으로 개정되기 전까지의 '구조 안전의 확인' 

다) 2014년 11월 28일 건축법 시행령 일부개정령으로 개정된 이후의 '구조 안전의 확인 서류 제출'

2) 제32조제3항에 따라 기존 건축물을 건축 또는 대수선하기 전과 후의 건축물 전체에 대한 구조 안전의 확인 서류를 제출할 것.

 다만, 기존 건축물을 일부 재축하는 경우 재축 후의 건축물에 대한 구조 안전의 확인 서류만 제출한다.

제42조(대지의 조경)

제43조(공개 공지 등의 확보)

제46조(건축선의 지정) 

제55조(건축물의 건폐율) 

제56조(건축물의 용적률) 

제58조(대지 안의 공지) 

제60조(건축물의 높이 제한) 

제61조제2항(공동주택 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)

    

7. 기존 건축물에 장애인 등의 편의시설을 설치하면 법 제55조 또는 법 제56조에 따른 기준에 적합하지 아니하게 되는 경우

제55조(건축물의 건폐율)

제56조(건축물의 용적률) 

 

7의2. 도시지역 및 지구단위계획구역 외의 지역 중 동이나 읍에 해당하는 지역에 건축하는 건축물로서 건축조례로 정하는 건축물인 경우

법 제2조제1항제11호(통과도로 너비 4m 이상)

제44조(대지와 도로의 관계) 

 

8. 다음 어느 하나에 해당하는 대지에 건축하는 건축물로서 재해예방을 위한 조치가 필요한 경우

가. 방재지구

나. 붕괴위험지역

제55조(건축물의 건폐율) 

제56조(건축물의 용적률) 

제60조(건축물의 높이 제한) 

제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한) 

 

9. 아름다운 도시경관을 창출한다고 허가권자가 인정하는 건축물과 도시형 생활주택(아파트 제외)인 경우

제60조(건축물의 높이 제한) 

제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한) 

 

10. 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택인 경우

법 제61조제2항(공동주택 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)

 

11. 다음의 어느 하나에 해당하는 공동주택에 주민공동시설(영리를 목적으로 하지 아니하고 주택의 부속용도로 사용하는 시설만 해당)을 설치하는 경우

가. 사업계획 승인을 받아 건축하는 공동주택

나. 상업지역 또는 준주거지역에서 건축허가를 받아 건축하는 200세대 이상 300세대 미만인 공동주택

다. 건축허가를 받아 건축하는 도시형 생활주택

      제56조(건축물의 용적률) 

 

12. 건축협정을 체결하여 건축물의 건축ㆍ대수선 또는 리모델링을 하려는 경우

제55조(건축물의 건폐율) 

제56조(건축물의 용적률) 

 

 

 

 

 

#적용완화_범위결정시_준수기준

<건축법 제5조 ②③, 건축영 제6조 ②>

주체

허가권자

 

내용

1. 건축위원회의 심의를 거쳐 완화 여부와 적용 범위를 결정하고 그 결과를 신청인에게 알려야 함

 

2. 완화 여부 및 적용 범위를 결정할 때에는 다음의 기준을 지켜야 함

 (요청 및 결정의 절차와 그 밖에 필요한 사항은 조례로 정함)

 

1. 제1항제1호부터 제5호까지, 제7호ㆍ제7호의2 및 제9호의 경우(아래 2~6 이외의 것)

가. 공공의 이익을 해치지 아니하고, 주변의 대지 및 건축물에 지나친 불이익을 주지 아니할 것

나. 도시의 미관이나 환경을 지나치게 해치지 아니할 것

 

2. 제1항제6호의 경우(리모델링 활성화 구역 안의 건축물, 리모델링이 필요한 건축물, 건축(증.개.재축)하거나 대수선하는 건축물)

①. 공공의 이익을 해치지 아니하고, 주변의 대지 및 건축물에 지나친 불이익을 주지 아니할 것, 도시의 미관이나 환경을 지나치게 해치지 아니할 것

②. 증축은 기능향상 등을 고려하여 다음으로 정하는 규모와 범위에서 할 것

• 증축의 규모

가. 연면적의 증가 

1) 공동주택이 아닌 건축물로서 원룸형 주택으로의 용도변경을 위하여 증축되는 건축물 및 공동주택: 건축위원회의 심의에서 정한 범위 이내

2) 그 외의 건축물: 기존 건축물 연면적 합계의 10분의 1의 범위에서 건축위원회의 심의에서 정한 범위 이내일 것.

 다만,리모델링 활성화 구역은 기존 건축물의 연면적 합계의 10분의 3의 범위에서 건축위원회 심의에서 정한 범위 이내

나. 건축물의 층수 및 높이의 증가: 건축위원회 심의에서 정한 범위 이내

다. 사업계획승인 대상인 공동주택 세대수의 증가: 가목에 따라 증축 가능한 연면적의 범위에서 기존 세대수의 100분의 15를 상한으로 건축위원회 심의에서 정한 범위 이내

 

• 증축의 범위

가. 공동주택

 1) 승강기ㆍ계단 및 복도 2) 각 세대 내의 노대ㆍ화장실ㆍ창고 및 거실 3) 부대시설 4) 복리시설 5) 기존 공동주택의 높이ㆍ층수 또는 세대수

 

나. 가목 외의 건축물

 1) 승강기ㆍ계단 및 주차시설 2) 노인 및 장애인 등을 위한 편의시설 3) 외부벽체 4) 통신시설ㆍ기계설비ㆍ화장실ㆍ정화조 및 오수처리시설 5) 기존 건축물의 높이 및 층수 6) 거실

 

③. 사업계획승인 대상인 공동주택의 리모델링은 복리시설을 분양하기 위한 것이 아닐 것

 

3. 제1항제8호의 경우(방재지구, 붕괴위험지역 건축물로서 재해예방을 위한 조치가 필요한 경우)

①. 공공의 이익을 해치지 아니하고, 주변의 대지 및 건축물에 지나친 불이익을 주지 아니할 것, 도시의 미관이나 환경을 지나치게 해치지 아니할 것

 

②. 해당 지역에 적용되는 다음의기준을 100분의 140 이하의 범위에서 건축조례로 정하는 비율을 적용할 것

 법 제55조(건축물의 건폐율), 법 제56조(건축물의 용적률) , 법 제60조(건축물의 높이 제한),법 제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한) 

 

4. 제1항제10호의 경우( 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택인 경우)

①. 공공의 이익을 해치지 아니하고, 주변의 대지 및 건축물에 지나친 불이익을 주지 아니할 것, 도시의 미관이나 환경을 지나치게 해치지 아니할 것

 

②. 기준이 완화되는 범위는 외벽의 중심선에서 발코니 끝부분까지의 길이 중 1.5미터를 초과하는 발코니 부분에 한정될 것.

     이 경우 완화되는 범위는 최대 1미터로 제한하며, 완화되는 부분에 창호를 설치해서는 아니 된다.

 

5. 제1항제11호의 경우(공동주택에 주민공동시설을 설치하는 경우)

①. 공공의 이익을 해치지 아니하고, 주변의 대지 및 건축물에 지나친 불이익을 주지 아니할 것, 도시의 미관이나 환경을 지나치게 해치지 아니할 것

②. 용적률의 기준은 해당 지역에 적용되는 용적률에 주민공동시설에 해당하는 용적률을 가산한 범위에서 건축조례로 정하는 용적률을 적용할 것

 

6. 제1항제12호의 경우(건축협정을 체결하여 건축물의 건축ㆍ대수선 또는 리모델링을 하려는 경우)

①. 공공의 이익을 해치지 아니하고, 주변의 대지 및 건축물에 지나친 불이익을 주지 아니할 것, 도시의 미관이나 환경을 지나치게 해치지 아니할 것

②. 건폐율 또는 용적률의 기준은 건축협정구역안에서 연접한 둘 이상의 대지에서 건축허가를 동시에 신청하는 경우 둘 이상의 대지를 하나의 대지로 보아 적용할 것

 

 

 

 

 

#적용완화_질의회신

지구단위계획 변경 없이 동 조항에 따른 용적률 기준 완화 적용 가능 여부 [법제처 07-0198 / ‘07.08.03.] 질 의 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상의 지구단위계획구역 안에서 리모델링이 용이한 구조의 공동주택을 건축 하고자 하는 경우 지구단위계획의 변경 없이 「건축법」 제5조의4에 따라 해당 지구단위계획구역의 용적률 기준 을 완화하여 적용할 수 있는지 회 신 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상의 지구단위계획구역 안에서 리모델링이 용이한 구조의 공동주택을 건축 하고자 하는 경우 지구단위계획의 변경 없이 「건축법」 제5조의4에 따라 해당 지구단위계획구역의 용적률 기준 을 완화하여 적용할 수 없음.

 

수상호텔의 건축법 적용 완화 대상 여부 [건축기획과-196 / ‘08.03.31.] 질 의 가. 공유수면위에 선박과 같은 구조물의 수상관광호텔을 이동이 불가능하도록 닻 등으로 정착이 건축법 적용 대상인지 나. “가”에서 건축법을 적용하여야 한다면 동법 제5조의 규정에 의한 완화의 범위는? 다. 건축법 적용 시 지번이 없는 사업지에 건축물대장 및 건물등기가 가능한지 회 신 가. 「건축법」 제2조 제1항 제2호의 규정에서 “건축물”이라 함은 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 지붕 또는 벽 이 있는 것과 이에 부수되는 시설물을 말하는 것으로 정의하고 있으며, 여기에서 정착한다는 것은 실질적, 임의적으로 이동이 불가능하거나 이동이 가능하다 하더라도 이동의 실익이 없어서 상당한 기간 현저한 이 동이 추정되지 않는 것을 뜻하는 것으로 질의의 수상관광호텔의 경우도 토지에 정착되어 있는 것으로 보아 모두 건축물에 해당한다 할 것이나, 축조된 선박 등을 활용하여 건축물로 이용되는 경우에는 건축법령상의 모든 건축기준을 적용하기 곤란하므로 「건축법 시행령」 제6조 제1항 제1호의 규정과 같이 일부 규정에 한하 여 적용될 수 있을 것임 나. 「건축법」 제5조에 따라, 건축주·설계자·공사시공자 또는 공사감리자는 그 업무를 수행함에 있어서 동법의 규정을 적용하는 것이 매우 불합리하다고 인정되는 대지 또는 건축물로서 대통령령이 정하는 것에 대하여 는 이 법의 기준을 완화하여 적용할 것을 허가권자에게 요청할 수 있으며, 요청을 받는 허가권자는 건축위 원회의 심의를 거쳐 완화여부 및 적용범위를 결정하고, 동법 시행령 제6조 제1항 제1호에 따라 수면 위에 건 축하는 건축물 등 대지의 범위를 설정하기 곤란한 경우에는 법 제40조부터 제47조까지, 법 제55조부터 제57 조까지, 법 제60조부터 법 제61의 기준을 완화할 수 있으며, 또한, 동항 제3호에 따라 31층 이상인 건축물(공 동주택을 제외한다)과 발전소·제철소·운동시설등 특수용도의 건축물인 경우 법 제43조, 법 제49조부터 제52 조까지, 법 제62조, 법 제64조, 법 제66조부터 법 제68까지의 기준을 완화할 수 있는 바, 개별 대지나 건축물 에 대한 건축법령의 완화여부 및 적용범위는 그에 대한 건축위원회의 심의결과 등에 결정되는 것임. 다. 건축물의 대지의 위치나 범위를 설정하기 곤란한 경우에도 당해 건축물의 관리를 위하여는 건축물대장을 작성하여야 하며, 건물등기에 대해서는 부동산등기법에 따라야 할 것임

 

도시계획도로의 폐지에 따른 건축법령의 완화 적용 여부 [건축기획과-3397 / ‘08.08.20.] 질 의 공동주택의 건설사업계획 승인 신청 당시 대지에 인접한 도시계획도로에 대하여 건축물의 높이제한 및 일조 규정을 적용하였으나, 건축공사를 진행하던 중 도시계획도로가 폐지되었음 이후 설계변경을 하고자 함에 있어 당초의 도시계획도로에 관한 경계선을 기준으로 높이제한 및 일조규정을 적용할 수 있는지 회 신 질의와 같이 당초 건축허가를 받은(허가가 의제되는 경우 포함) 건축물이 법령의 개정이나 도시관리계획의 변 경 등의 사유로 인하여 현행 법, 영 또는 건축조례의 규정에 적합하지 아니하게 된 경우, 당초 허가를 받은 용적률, 건폐율, 높이 등 규모의 범위 내에서 변경하는 것이고 건축물 배치 등 그 변경하고자 하는 부분이 그 변경으로 인하여 당해 건축물이 법령 등의 규정에 부적합한 정도가 종전보다 더 심화되지 아니 하는 범위 내에서 변경하는 경우라면 가능할 것임

 

리모델링 건축물에 대한 적용 완화 여부 [건축기획과-7928 / ‘13.04.23.] 질 의 사용승인 이후 18년이 경과한 다가구주택(16가구)을 리모델링하고자 할 경우 증축의 규모 및 범위 회 신 “리모델링”이란 건축물의 노후화를 억제하거나 기능향상을 위하여 대수선 하거나 일부 증축하는 행위를 말하 며, 사용승인을 받은 후 15년 이상이 되어 리모델링이 필요한 건축물인 경우 「건축법 시행령」 제6조(적용의 완 화)제1항제6호에 따라 건축위원회 심의를 통해 조경, 공개공지, 건축선, 건폐율, 용적률, 건축물 높이제한 기준 을 완화할 수 있음. 증축의 규모는 「건축법 시행규칙」제2조의4(적용의 완화)제1호 및 서울시 건축조례 제3조(적용의 완화)제5항에 따라 기존 건축물 연면적 합계의 10분의 1의 범위에서 건축위원회의 심의에서 정한 범위 이내로 증축할 수 있 으며, 「건축법 시행규칙」제2조의4(적용의 완화)제2호나목에서 승강기·계단 및 주차시설, 노인 및 장애인 등을 위한 편의시설 등 증축할 수 있는 범위를 정하고 있음을 알려 드립니다.

 

사용승인 후, 15년 이상된 건축물의 리모델링 및 연결통로 설치 가능 여부 [건축기획과-1547 / ‘11.01.26.] 질 의 사용승인 받은 후 15년 이상된 건축물의 리모델링 및 연결통로 설치가 가능한지 회 신 "리모델링"이란 「건축법」제2조제1항제10호에 따라 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수 선하거나 일부 증축하는 행위를 말하는 것이며, 사용승인 받은 후 15년이 경과되어 리모델링이 필요한 건축물 에 대하여는「건축법」제5조(적용의 완화) 및 관련 규정에 따라 건축위원회의 심의를 거쳐 건폐율·용적률 등을 완화 적용받을 수 있음. 질의대상 건축물이 위와 같은 사항을 모두 충족할 경우 용적률 등 건축법 적용을 완화받아 연결통로를 증축할 수 있을 것으로 판단됨

 

 

2층 RC조 위 3층 목조사찰 건축 가능여부 [건교부 / ‘99.02.23] 질 의 문화 및 집회시설인 사찰(철근콘크리트조, 2층 연면적 485㎡)의 3층에 목조 100㎡를 증축할 경우, 3층을 내화구 조로 하여야 하는지? 회 신 3층 이상이거나 집회실의 바닥면적의 합계가 200㎡이상인 사찰은 원칙적으로 「건축법시행령」 제56조의 규정 에 의거, 주요구조부를 내화구조로 하여야 하나, 「건축법」 제5조제1항 및 동법시행령 제6조제1항의 규정에 의 거 발전소,제철소,운동시설 등 특수용도의 건축물의 경우 건축주 등은 이 법의 규정을 적용하는 것이 매우 불 합리하다고 인정되는 경우 「건축법」 제39조,제40조,제41조의 규정을 완화하여 적용할 것을 시장,군수,구청장 등에게 요청할 수 있는 바, 질의의 경우 기존 철근콘크리트조의 2층 사찰건축물에 3층의 100㎡를 목조로 증축 하는 경우에는 기존건축물의 구조 및 증축하고자 하는 부분의 면적와 주로 목조로 건축되는 사찰이라는 건축 물의 용도 등을 감안할 때 「건축법」 제5조제1항의 적용의 완화요청 대상이 될 수 있는 것으로 판단됨.

 

리모델링시 건축선 완화가 가능한지 여부 [건교부건축과-625 / ‘04.02.19.] 질 의 사용승인을 얻은 후 20년 이상 경과된 건축물을 리모델링하고자 하는 경우 기존 대지와 도로와의 경계선인 건 축선을 완화 받을 수 있는지 여부 회 신 「건축법」 제5조(적용의 완화) 및 같은 법 시행령 제6조제1항제5호에서 리모델링시 같은 법 제36조(건축선의 지 정)의 규정에 의한 기준을 건축위원회의 심의를 거쳐 완화를 받을 수 있도록 규정하고 있고, 같은 법 제36조에 서 "건축선"이라 함은 도로와 접한 부분에 있어서 건축물을 건축할 수 있는 선으로 규정하고 있는 바, 귀 문의 의 경우 상기 규정에 의하여 리모델링시 건축위원회의 심의를 거쳐 건축선을 완화 받을 수 있을 것으로 사료되 나, 완화가능 여부 및 범위 등 구체적인 적용은 당해 대지 및 건축물의 현황 등을 종합적으로 검토하여 당해 지 방건축 위원회에서 심의·결정하여야 할 것임

 

용적률 기준에 부적합한 공동주택의 코아 증축을 위한 리모델링이 가능 여부 [건교부건축과-781 / ‘04.03.02.] 질 의 현행 용적률 250%에 부적합한 20년 이상된 공동주택(용적률 : 270%)의 코아 및 거실 일부를 증축하는 리모델 링이 가능한지? 회 신 「건축법」 제5조 및 같은 법 시행령 제6조제1항제5호의 규정에 의하여 사용승인을 얻은 후 20년 이상 경과된 건 축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위하여 증축·개축 또는 대수선하는 리모델링시에는 「건축법」 제48조 (용적률)의 규정 등에 대하여 건축위원회의 심의를 거쳐 건축법의 기준을 완화하여 적용할 수 있도록 하고 있 으며, 공동주택 리모델링시 증축은 같은 법 시행규칙 제2조의4제1호각목의 규정에 승강기·계단 및 복도, 각 세 대의 노대·화장실·창고 및 거실 등으로서 기존건축물 연면적의 10분의 1 이내로 제한되어 있음.

 

리모델링 건축물에 대한 적용의 완화 관련 질의 [건축기획과-7928 / ‘13.06.11.] 질 의 사용승인 이후 18년이 경과한 다가구주택(16가구)을 리모델링하고자 할 경우 증축의 규모 및 범위 회 신 “리모델링”이란 건축물의 노후화를 억제하거나 기능향상을 위하여 대수선 하거나 일부 증축하는 행위를 말하 며, 사용승인을 받은 후 15년 이상이 되어 리모델링이 필요한 건축물인 경우 「건축법 시행령」 제6조(적용의 완 화)제1항제6호에 따라 건축위원회 심의를 통해 조경, 공개공지, 건축선, 건폐율, 용적률, 건축물 높이제한 기준 을 완화할 수 있음. 증축의 규모는 「건축법 시행규칙」제2조의4(적용의 완화)제1호 및 서울시 건축조례 제3조(적용의 완화)제5항 에 따라 기존 건축물 연면적 합계의 10분의 1의 범위에서 건축위원회의 심의에서 정한 범위 이내로 증축할 수 있으며, 「건축법 시행규칙」제2조의4(적용의 완화)제2호나목에서 승강기·계단 및 주차시설, 노인 및 장애인 등 을 위한 편의시설 등 증축할 수 있는 범위를 정하고 있음