<개발사업사례>서울시 역세권청년주택_노량진동 19-6 일원

이번 포스팅은 노량진동 19-6 번지 일원

서울시 역세권 청년주택 사업에 대해

알아보겠습니다.

 

출처: DAZ

 

 

 

구 분			내 용			비 고
위 치			서울시 동작구 노량진동 19-6 일원
지역,지구			일반상업지역(제3종일반주거지역에서 변경), 지구단위계획구역
구역면적			7,071.0㎡			(100.0%)
실사용면적			6,364.0㎡			(90.0%)
용 도			공동주택(역세권청년주택), 근린생활시설
건축규모			지하7층 ~ 지상43층
도로현황			북측 25~28m도로(노들로)
공사 규모	건축면적		2,446.6905 ㎡
	연면적	전체연면적	80,804.7269 ㎡
		지상연면적	56,534.0918 ㎡
		지하연면적	24,270.6351 ㎡
	용적률 산정용 연면적		55,221.7766 ㎡
	건 폐 율		38.45 %			법정 : 60.00%
	용 적 률		867.72 %
	세대수	합계	840세대
		공공임대	418세대			25type 264세대, 46type 147세대 76type 7세대
		민간임대	422세대			25type 134세대, 46type 184세대 76type 104세대
	공공임대주택 주거연면적 비율		공공임대 : 공공지원민간임대 = 41.46 : 58.54
	시설비율		주거 : 비주거 = 89.71 : 10.29			비주거 10% 이상 20% 이하
	구 조		철근콘크리트조, 철골철근콘크리트구조
	높 이		143.6m
주차 대수	구분		합계	공동주택	근린생활시설	비고
	법정		525.56	477.85	47.71	자주식 : 326대 기계식 : 198대
	계획		526	478	48

 

 

세대수

구 분		세대수 (세대)	주택공급계층	가구당 인구수(인)	수용인구(인)
공공 임대주택	25 TYPE	264	1인가구	1	264
	46 TYPE	147	신혼부부	2.65	390
	76 TYPE	7	신혼부부	2.65	19
	소 계	418	-	-	673
공공지원 민간임대주택	25 TYPE	134	1인가구	1	134
	46 TYPE	184	신혼부부	2.65	488
	76 TYPE	104	신혼부부	2.65	276
	소 계	422	-	-	898
합 계		840	-	-	1,571

 

 

건축물 밀도

 

구분	결정내용	결정사유
건폐율	ㆍ60% 이하	ㆍ역세권 청년주택 건립에 따라 「서울특별시 역세권 청년주택 공급 지원에 관한 조례」 및 「서울특별시 역세권 청년주택 건립 및 운영기준」을 준용하여 건폐율 및 용적률 결정
용적률	ㆍ기본용적률 : 680% 이하 ㆍ상한용적률 : 870% 이하

이 사업은 제3종 일반주거지역에서

일반상업지역으로 종상향을 통한

사업진행을 한 것으로

 

운영기준에서는

서울특별시 &nbsp; 역세권 청년주택 건립 및 운영기준

 

기본 용적률을 680%로

정하고 있습니다.

 

그리고 운영기준에 따라

아래 내용을 모두 충족하여야 합니다.

 

구분		계획기준	계획사항	비고
공공기여율		ㆍ25% 이상 (부지면적 기준)	기본용적률 680% 적용	모든 항목을 충족하여야 함
		ㆍ완화용적률 연면적의 50% 이상
		ㆍ「사업대상지 요건 완화에 따른 추가공공기여 기준」에 따른 추가공공기여 25%
용도별 비율	주거	ㆍ80% 이상 90% 이하
	비주거	ㆍ10% 이상 20% 이하 (가로변 비주거 설치 의무)
주택규모		ㆍ가. 전용면적 20㎡ ~60㎡ 내외에서 다음의 건설규모를 따라야 하며 2인이상 세대는 2룸을 원칙으로 한다. 단, 면적·규모별 공급비율은 관련 위원회에서 필요하다고 인정할 경우 조정할 수 있다. 1) 실사용면적 25㎡ 이상(셰어형 포함) 2) 2인 이상 세대는 실사용면적 45㎡ 이상
건축물 형태	21세기 미래형 주거환경 조성을 위한 주요정책	ㆍ사업시행자등이 이 기준을 적용받기 위해서는 리모델링이 쉬운 구조,커뮤니티 지원시설의 설치계획, 에너지효율 건축물, 친환경 건축물,공공시설물 설치, ｢서울시 건축물 심의기준｣에 규정한 발코니(개방형발코니, 돌출개방형 발코니, 돌출형 발코니) 설치 중 2가지 사항 이상을 의무적으로 이행하여야 한다
주민공동시설		ㆍ「주택건설기준 등에 관한 규정 및 「서울시 주택 조례」에 따른 주민공동시설 확보기준에 따름 : ( (세대수 840세대- 도시형생활주택 299세대)X2.5)X1.25

 

 

 

공공기여

 

종상향을 통한 사업이익은 공공기여를

통해 환원하게 되는데

이 사업의 경우 25% 이상을

기여해야 합니다.

 

 

따라서 공공임대주택 제공을

통해 25%를 확보하고

 

계획상 최고 용적률(867.72%)을 확보한 후

그 상향 이익(상한 - 기준 용적률)의 50%를

추가로 임대주택으로 제공하게 되었습니다.

 

이외 기타 기부채납을 통해

총 49.8%의

공공기여를 하였습니다.

 

구분		용적률	공공기여 기준	기부채납면적
공공 임대 주택	기본용적률 (부지면적)	680% 이하	부지면적 기준 25% 이상 (1,591.00㎡ 이상)	부지면적 기준 1,593.04㎡(25.03%)
	상한용적률 (연면적)	867.72%	기본용적률에서 완화된 용적률의 50%이상 ((867.72%-(680%+13.66%))*50% (연면적 5,538.59㎡ 이상(87.03%))	공공임대주택 제공 연면적 5,559.68㎡(87.36%) 부지면적 기준 655.70㎡(10.30%)
	역세권 범위완화	-	추가공공기여대상면적(1,656.8㎡)의 25%x조정계수(1.0) = 414.22㎡ 이상	부지면적 기준 423.80㎡(6.66%)
공공 시설	공공사무소	-	지상3층 공공사무소 조성후 기부채납	부지면적 기준 498.86㎡(7.84%)
총 공공기여			사업부지면적기준 총 공공기여 비율 49.8% (25.03%+10.30%+6.66%+7.84%)
도로			도로 267㎡ 공공기여 (동작구청)

 

구 분		내 용			비고
부지면적		6,364.0㎡
용도지역		제3종일반주거지역→일반상업지역
공공임대주택 제공에 따른 상한용적률		상한용적률 867.72%			기본용적률 680%
완화용적률		174.06% → 867.72%-(680%+13.66%)			13.66%는 도로
공공기여		87.03%			완화용적률의 1/2
공공임대주택		총 113세대 (5,559.68㎡)
	용적률산정용 연면적	기준 : 5,538.59㎡ 이상			6,364.0㎡ X 87.03%
	세대별 지상층 연면적 (공급면적)	1인	2인		공급면적
		25Type	46Type	76Type
		35.3㎡	66.0㎡	-
	세대수	1인	2인		113세대
		25Type	46Type	76Type
		62세대	51세대	-

 

구 분		내용
공공시설 부지 제공 후의 대지면적		∙ 6,364㎡
도로면적		∙ 267㎡
용적률	기준	∙ 680% 이하
	상한 인센티브	∙ 도시계획조례 시행규칙 제7조에 따름 -기준용적률×(1+1.3×가중치×α)
상한 인센티브 산정		∙ 693.66% = 680%×(1+1.3×36.8%×4.2%) ※ 가중치 : 도로부지 용적률(250%)/사업부지용적률(680%) = 36.8% ※ α : 267㎡/6,364㎡ = 4.2%

 

사업대상지 요건 완화에 따른 추가공공기여

 

서울특별시 역세권청년주택 공급 지원에 관한 조례 제5조 제3항의

규정에 따라 사업대상지의 과반이 역세권에 포함되지 않는 부지의

경우 완화 받는 부지면적에 대한 추가 공공기여를 제공하여야 하는데

 

 

 

 

이 사업장이 여기에 해당합니다.

 

「사업대상지 요건 완화에 따른 추가공공기여 기준(안)」 의거하여

관련규정 산식기준으로 추가공공기여대상면적에서

25%를 추가 공공기여하게 되고

 

 

구 분		내 용		비고
기준		{(6,364㎡)x0.5}–1,525.13㎡=1,656.87㎡ ▶ 1,656.87㎡ x 25% x 1 = 414.22㎡이상
계획		{(6,364㎡)x0.5}–1,525.13㎡=1,656.87㎡ ▶ 1,656.87㎡ x 25.18% x 1 = 423.8㎡계획		73세대 (25TYPE 40세대, 46TYPE 33세대)

최종 73세대를 추가로 임대주택으로

건설하는 것입니다.

 

정리해 보면

 

종상향을 통한 공공기여: 232세대

상한용적률 증가분의 50%: 113세대

추가 공공기여: 73세대

총: 418세대